[서울NOW]서울 주택 획기적 공급책 나오려면

서울시장에게 쏠린 권한 분산하고
법·절차도 근본적으로 손봐야

서울 부동산시장의 공급 절벽은 단기간에 만들어진 결과가 아니다. 그 뿌리는 2011년 고(故) 박원순 전 서울시장 시절로 거슬러 올라간다. 그는 "뉴타운사업은 시민을 피눈물 흘리게 한 나쁜 정책"이라며 재개발·재건축 억제 기조를 선언했다. 이후 서울의 주택 공급 구조가 엉켰다.

2012년 1월 박 전 시장이 발표한 '뉴타운 출구전략'은 당시 683개 정비사업구역 중 393곳을 해제한 대규모 정책이었다. 2019년 서울시의회의 의뢰로 작성한 한국주택학회의 '서울시 정비사업 출구전략의 한계 및 개선 방안 연구'에 따르면 이로 인해 실제로 착공하지 못한 공동주택이 25만가구에 달한다.

당시 서울시는 도시재생사업에 행정 역량을 집중했다. 성북·은평·관악·종로 등 저층 주거지를 중심으로 벽화, 골목재생, 생활 사회간접자본(SOC) 확충 등을 추진했다. 실질적인 신규 주택공급과는 거리가 멀었다. 도시재생이 '정비의 대안' 역할을 하기는커녕, 기존 주거지의 낙후만 지연시켰다는 평가가 뒤따랐다. 공급 억제는 단순히 구역 해제에만 그치지 않았다. 재건축 안전진단 기준 강화, 역사·문화적 보존지구 확대, 층수 규제 등 각종 인허가 절차를 까다롭게 조정했다.

박 전 시장은 2013년 '서울시 스카이라인 관리 원칙'을 만들면서 도심 경관의 무질서한 초고층화와 한강변 조망권·일조권을 보호한다는 명분으로 35층 이하 층수 제한 규정을 도입했다. '35층 룰'은 결과적으로 강남과 한강변 재건축을 가로막았다.

4~5년쯤 지나자 공급 위축의 파장이 나타나기 시작했다. 2018년에는 여의도·용산 통합개발을 들고나왔지만 부동산 시장이 급등기에 접어든 때였다. 호기를 놓치고 뒤늦게 시작하려다 집값 급등 연쇄효과를 우려한 정부의 반대로 시작도 못 하고 포기했다.

미래를 내다보지 못하는 리더십은 결국 다른 요소와 맞물려 부동산 시장 불안으로 나타났다. 10년 새 서울 아파트값이 적게는 두 배에서 서너 배까지 올랐다. 무주택자는 천정부지로 올라간 집값에, 1주택자나 똘똘한 한 채를 갖지 못한 사람들은 상대적 박탈감에, 지방에서는 소외감에 정부와 여당을 비토한다.

박 전 시장이 못했고, 현직인 오세훈 시장은 잘하고 있다고 얘기하고 싶은 게 아니다. 권한이 쏠려있으니 부동산 문제와 관련해서는 누가 시장이냐, 뽑힌 서울시장이 어떤 철학을 갖고 있느냐에 따라서 리스크의 크기도 달라진다. 지금 문제가 되는 서울 주택공급과 관련해 인허가권 등 실질적 권한은 서울시장이 쥐고 있다. 그러니 정부와 맞짱 뜨고, 별개의 공급대책을 내놓을 수도 있는 것이다.

정부가 9·7 부동산 공급 대책을 내놓은 이후 대책을 비웃듯 집값이 잡히지 않은 것은 실질적 공급과 관련해 '밑천'이 드러났기 때문이다. 정부의 무능, 왜곡된 부동산 인식에 더해 서울시장이 공급의 열쇠를 쥐는 구조로는 복잡한 현실을 풀 수 없다. 현장을 잘 아는 구청장에게 권한을 분산해 주택공급 속도를 단축하고 용지 조달, 주택공급에 대한 아이디어도 구해야 한다.

정부와 서울시장에게 쏠려있는 '정책의 중앙집중'을 벗어나 현장성과 유연함을 강화해야 한다. 용적률 제한, 학교 일조권 등 스스로를 가둔 법적, 제도적 한계와 비합리성 안에서 발버둥 쳐봐야 획기적인 공급대책이 나올 리 없다. 원활한 공급을 가로막는 법과 절차도 반드시 같이 손봐야 한다.

김민진 사회부 지자체팀 부장 enter@asiae.co.kr