[10·15대책]집값 급등에 대출 더 조인다…"강남권 주담대 2억으로 제한·전세대출 DSR 적용"

금융위, 주택시장 안정화 위한 대출수요 관리방안 공개
규제지역 주담대 한도 6억원에서 2억원까지 차등적용
스트레스 금리 올려 대출 추가 억제, 1주택자 전세대출 DSR적용

이억원 금융위원장이 15일 서울 종로 정부서울청사에서 열린 주택시장 안정화 대책 합동브리핑에 참석, 부동산 대책을 발표하고 있다. 이날 발표에는 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관을 비롯해 김윤덕 국토교통부 장관, 윤창렬 국무조정실장, 임광형 국세청장이 참석했다. 2025.10.15 조용준 기자

연이은 규제에도 서울과 수도권 주요 지역의 주택 가격 상승세가 이어지자 금융당국이 추가 대출 규제를 시행한다. 현재 최대 6억원까지 받을 수 있는 수도권·규제지역 주택담보대출(주담대) 한도를 주택 가격에 따라 최대 2억원까지 제한하고 스트레스 금리도 올려 대출을 추가로 억제한다. 스트레스 금리 인상으로 차주별 대출한도는 10%가량 줄어들 전망이다.

1주택자의 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용해 갭투자 수요도 누를 계획이다. 이번 조치로 1주택자 전세대출 DSR이 14%가량 올라 대출 가능 금액이 크게 줄어든다. 추가로 지정된 규제지역 내에서 무주택자가 주담대 취급 시 담보인정비율(LTV)도 70%에서 40%로 즉시 강화된다.

규제지역 주담대 한도 주택 가격별로 차등적용

금융위원회는 15일 오전 정부서울청사에서 기획재정부, 국토교통부, 금융감독원, 한국은행 등 관계 기관과 주택시장 안정화 대책 관련 긴급 가계부채 점검 회의를 개최하고 '주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안'을 공개했다.

금융당국은 우선 수도권·규제지역에 적용되는 주택구입목적 주담대의 대출한도를 현재 6억원에서 주택가격(시가) 수준에 따라 더 내리기로 했다. 시가 25억원을 초과하는 주택은 대출한도가 6억원에서 2억원으로 내려가고, 시가 15억원 초과∼25억원 이하 주택은 4억원이 적용된다. 이에 따라 강남권을 비롯해 마용성(마포·용산·성동) 등 최근 주택 가격이 크게 오른 지역의 아파트를 구입할 시 대출한도가 크게 줄어들 전망이다. 규제는 16일부터 바로 시행된다. 신진창 금융위 금융정책국장은 "최근 주택가격 상승은 고가 주택을 중심으로 이뤄지고 있고 이런 현상이 서울 주변부로 확산하고 있다"며 "현 상황에서는 고가 주택을 목표로 대출 한도를 제한하는 것이 적정하다고 판단했다"고 설명했다.

반면 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원으로 유지된다. 신 국장은 "15억원 이하의 주택 매수자에 대해서는 이번 대출한도 규제가 적용되지 않는다"며 "이는 서민과 중산층의 주택구입에 불편함을 주지 않겠다는 뜻"이라고 밝혔다.

수도권·규제지역 주담대에 대한 스트레스 금리도 올려 대출을 제한한다. 현재 차주별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리를 수도권·규제지역 내 주담대에 한해 3%로 상향한다. 이번 조치로 차주별 대출한도가 적게는 6.6%에서 많게는 14.7%까지, 평균적으로 10%가량 감소할 것으로 금융위는 분석했다.

신 국장은 "현재 주택가격이 상승하는 요인 중의 하나는 앞으로 금리가 낮아질 것이라는 기대감 때문"이라며 "이번에 스트레스 금리를 올려 향후 금리가 내려갈 것이라는 기대감을 상쇄하는 효과를 낼 것"이라고 강조했다. 스트레스 금리 상향 역시 16일부터 시행된다.

1주택자의 규제지역 내 전세대출에 대해서는 앞으로 DSR이 적용된다. 주택을 이미 보유하고 있는 사람들이 수도권·규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우에는 전세대출의 원금은 제외한 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. DSR은 대출받은 사람의 연간 소득 대비 각종 대출의 상환 원금과 이자 등의 비율이 40%(은행 기준)를 넘지 못하도록 하는 대출 규제다. 그간 전세대출에는 DSR이 적용되지 않아 전셋값 상승, 갭투자 증가, 집값 상승의 악순환으로 이어진다는 지적이 제기됐다.

현재 규제지역 내 유주택자 중에서 대략 5만2000여명이 전세대출을 받고 있는데 이번 조치로 인해 이들의 전세대출 DSR이 14%가량 상승하게 될 것이라고 금융위는 추정했다.

다만 이번 조치가 무주택 서민 등에 미치는 영향을 고려해 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 우선 적용하되, 향후 전세대출 DSR 시행 경과 등을 봐가면서 단계적인 확대 방안을 검토해 나간다는 계획이다. DSR 확대 적용은 오는 29일부터 시행된다.

규제지역 LTV 70%에서 40%로 하향

이번에 투기과열지역과 조정대상지역 등 규제지역으로 신규 지정된 지역에 대해 강화된 대출 규제도 16일부터 즉시 적용하기로 했다. 이에 따라 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)가 규제지역 내 주담대 취급 시 LTV는 종전 70%에서 40%로 낮아진다. 단 규제지역 효력 발생일 전일(10월15일)까지 주택매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명할 경우 등에는 종전 규정이 적용된다.

전세대출 보유자가 투기 및 투기과열 지역 내 3억원 초과 아파트 취득 시 전세대출은 회수되며 1억원 초과 신용대출 보유 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한된다. 규제지역 내 1주택 보유자가 해당 주택의 재건축·재개발에 따른 중도금·이주비 대출을 받을 경우 추가 주택구입이 제한되며 규제지역 주택 구매를 위한 사업자 대출 역시 제한된다. 또한 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

이밖에 금융위는 지난달 발표된 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치 시행 시기를 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨 내년 1월부터 조기 시행하기로 했다. 이를 통해 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업, 자본시장 등으로의 자금 공급 확대를 적극 유도하는 등 생산적 금융을 보다 신속하게 추진해 나갈 계획이다.

이창환 기자 goldfish@asiae.co.kr
황윤주 기자 hyj@asiae.co.kr