"이사 잠깐 미루자"…고강도 대출 규제에 수도권 전·월세 거래량 급락

전·월세 거래량 4만건대 기록
월세 거래량 2만건 밑으로 하락
대출규제로 이사수요 관망세 전환

6·27 대출 규제가 시행된 지 한 달에 접어든 가운데 7월 수도권 아파트 전·월세 거래량이 4만건 초반대로 급감했다. 통상 매매가 감소하면 전·월세 거래가 증가하기 마련인데 지난달에는 전·월세 거래량까지 동반 하락했다. 고강도 대출 규제 여파로 시장의 혼란이 가중되자 임차인들이 이사 결정을 미룬 것이다. 주거 안정의 최전선인 전·월세 시장에 이상 기류가 나타나면서 서민들의 고민만 깊어지게 됐다.

월세 거래량 1만건 줄어…전세량도 전월 比 26% 줄어

4일 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 이달 수도권(서울·경기·인천) 아파트의 전세와 월세 신규·갱신 거래량은 각각 2만2965건, 1만7157건으로 집계됐다. 2023년부터 취합된 월별 거래량 기준 가장 낮다.

최근 3년간 전·월세 거래량이 5만건대 수준 아래로 떨어진 것은 지난달이 처음이다. 2023년부터 취합한 수도권 전·월세 거래량은 2023년 2월과 3월 각각 7만건대를 기록한 이후, 현재까지 5만~6만 건 사이를 유지했다.

이중 월세 거래량은 3년 사이 처음으로 1만건대를 기록했다. 전세 거래 건수도 전월(3만1144건) 대비 26.3%가 줄었다. 지난 3년간 수도권 전세 거래 건수는 3만건, 월세는 2만건 수준을 꾸준히 유지해왔다.

7월은 임대차 시장의 비수기라는 점을 감안해도 이례적인 하락세다. 통상 7월은 장마와 휴가철이어서 이사 수요가 다른 달에 비해 적다. 지난해 전·월세 거래량도 연초부터 5월까지 6만건 수준을 기록하다가 6월과 7월 들어 각각 5만7101건, 5만7277건으로 급감했는데, 지난달(4만122건)은 지난해와 비교해도 월등히 저조한 수준이다.

시장 혼란에 임차수요 관망세 전환…"월세 위축 일시적" 의견도

대출 규제 여파는 전·월세 시장에 거래 위축을 몰고 왔다. 공인중개업소에는 전·월세 물건을 찾는 발길이 뚝 끊겼다. 수도권 전세대출 보증 비율이 90%에서 80%로 축소되며 대출 문턱이 높아진 것이 영향을 미친 것으로 분석된다. 정책대출인 버팀목 전세 대출 한도도 청년·신혼부부·신생아 유형별로 최소 4000만~6000만원가량 축소되면서 이사를 포기하는 서민들이 늘었다. 정부가 추가 규제를 예고한 가운데 관망세로 돌아선 이들도 많아졌다.

강북구 창동의 한 공인중개업소 소장은 "창동 일대는 상대적으로 전셋값이 저렴해 신혼부부들이 많이 찾는 지역이라 대출이 조금만 줄어도 타격이 크다"며 "대출 규제 이후로 전세 매물을 찾는 손님들이 뚝 끊겼다"고 밝혔다. 성동구 행당동 인근의 B 공인중개업소 소장도 "매매뿐만 아니라 전·월세를 찾는 손님이 대폭 줄었다"며 "시장이 하도 혼란스러워서 잠잠해질 때까지 지켜보는 고객들이 많다. 올해는 유독 시장 전체가 얼어붙은 분위기"라고 설명했다.

서울 마포의한 부동산 공인중개업소 실거래 안내문.윤동주 기자

전문가들은 대출 규제가 전·월세 시장에 일시적인 거래 한파를 몰고 온 것으로 분석했다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "전반적으로 매매와 전·월세 시장 모두 거래가 잠긴 것으로 보인다"며 "매매와 전세, 월세가 유기적으로 순환되는 구조인데, 매매가 급감하면서 거래량이 동반 하락했을 가능성이 있다"고 설명했다. 박원갑 KB국민은행 수석위원도 "대출 규제로 매매가 급감하고 전세까지 위축되자 집을 옮기려는 움직임이 일시적으로 중단된 것"이라고 해석했다.

대출 규제와 함께 지난달부터 시행된 3단계 스트레스 DSR(총부채 원리금 상환 비율)을 피하려는 수요가 올해 상반기 움직인 여파로도 보인다. DSR 규제가 강화되면 대출 한도가 대거 줄어들 것으로 예상해 7월 이전 막차 수요가 매매 시장에 몰렸다는 분석이다. 국토부 실거래가 데이터에 따르면 올해 상반기 집계된 서울 아파트 매매 거래는 총 4만2584건으로, 전년 상반기(2만7744건) 대비 53% 증가했다. 김은선 직방 빅데이터랩실 실장은 "상반기 수도권 부동산 매매 거래량이 급증한 것이 전·월세 거래량 감소에 일부 영향을 미쳤는데 임대차 수요가 매매로 전환한 영향도 있을 것"이라고 설명했다.

전·월세 거래 감소가 장기적으로 이어지지는 않을 것으로 보인다. 대출 규제로 갭투자(전세 끼고 매매)가 사실상 봉쇄되면서 전세매물이 급감할 수 있어서다. 그 결과로 전세 거래가 급감하고 월세 시장으로 쏠릴 수 있다는 전망이 나온다. 양지영 프리미어 패스파인더 전문위원은 "대출 규제 영향으로 전세대출 문턱이 높아진 만큼 향후 보증부 월세 계약으로 몰리는 임차 수요가 늘어날 것"이라고 내다봤다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr