[실전재테크]올해 청약·세금·재건축 이렇게 바뀐다

신혼부부·신생아 특공 확대…당첨 가능성↑
임대사업 세제 혜택…빌라 100채도 1주택
30년 지난 아파트, 안전진단없이 재건축 가능

2025년에는 주택·부동산 관련 제도가 대폭 개편된다. 무주택자에게 유리하게 청약 제도가 개편되며 임대 사업자의 세제 혜택이 대폭 강화된다. 이에 따라 실수요자와 투자자의 전략도 변화를 맞을 것으로 예상된다.

신혼부부 당첨 가능성↑…집 있으면 '줍줍' 불가

청약제도의 가장 큰 변화는 정부의 저출산 극복 대책에 따라 신생아·신혼부부 우선공급비율이 늘어난다는 점이다. 신혼부부 특별공급 비율은 기존 18%에서 23%로 확대된다. 이 중 신생아 우선공급비율은 20%에서 35%로 상향 조정된다. 아울러 예비부부이거나 신혼부부의 경우 배우자가 결혼 전 청약 당첨 이력이 있어도 신혼부부 특별공급 신청이 가능해진다. 개편된 청약 시스템은 이르면 이달부터 시행될 예정이다.

19~34세 이하의 무주택 청년이라면 청년 주택드림대출도 살펴봐야 한다. 분양가의 최대 80%까지 최저 2.2%의 금리로 대출을 제공하는 상품이다. 대상은 연 소득 7000만원 이하(부부 합산 1억원 이하)인 경우 해당된다. 이와 함께 역세권과 직주근접이 가능한 입지에 다양한 편의시설을 갖춘 '청년희망드림주택' 공급도 추진된다. 또한 주택청약저축에 적용되는 공제대상 납입액 한도가 기존 연 240만원에서 300만원으로 상향 조정됐다. 이는 나이와 관계없이 연 소득 7000만원 이하의 무주택 세대주라면 혜택을 받을 수 있다.

또한 '줍줍'이라고 불리는 무순위 청약 제도도 개편된다. 아직 구체적인 안이 나오진 않았지만 유주택자와 타지역 거주자가 무순위 청약을 할 수 없도록 하는 방안이 유력하게 떠오르고 있다. 정부는 과거 '해당 지역에 거주하는 무주택자'로 무순위 청약 자격을 제한했으나 거주지와 주택 수 제한을 잇달아 삭제한 바 있다. 제도가 개편되면 무주택 실수요자의 당첨 기회가 높아진다. 이 밖에 수도권에서 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 5억원 이하 빌라 1채를 보유한 사람도 아파트 청약 시 무주택자로 인정된다.

빌라 100채 사도 1주택 특례

올해 달라지는 부동산 관련 세금도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 우선 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 기간이 2026년 5월까지 1년 더 연장됐다. 해당 기간 내에 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용되지 않는다. 또한 인구감소지역에서 2024년 1월4일부터 2026년 12월31일 사이에 취득한 주택 또는 준공후미분양주택을 구입한 경우 1가구 1주택 특례가 적용된다. 양도소득세와 종합부동산세가 각각 12억원까지 공제된다.

또한 종합부동산세 계산 시 1가구 1주택 특례를 적용받을 수 있는 지방 저가 주택의 공시가격 기준이 현행 3억원에서 4억원으로 상향 조정됐다. 아울러 단기 등록임대 제도가 부활하면서 관련 세제가 개편된다. 의무 임대기간인 6년을 채우면 취득세 일반 과세, 종합부동산세 합산과세 배제, 양도소득세 중과 배제, 거주주택 비과세 등의 혜택이 주어진다. 임대사업을 한다면 빌라 100채를 갖고 있더라도 1주택 혜택을 받을 수 있다는 얘기다. 아파트는 등록 대상에서 제외됐다.

주담대 중도상환수수료↓…낮아진 재건축 문턱

이 밖에 주택담보대출(주담대)을 미리 갚는 유주택자의 부담이 줄었다. 정부가 주담대 중도상환수수료 개편 시행에 들어가면서 고정금리 대출 기준 중도상환수수료가 기존 평균 1.4%에서 0.65%로 인하됐다. 변동금리 대출 기준 중도상환수수료는 기존 평균 1.2%에서 0.65%로 줄었다. 수수료 부담이 절반 수준으로 떨어진 것이다. 예를 들어 1억5000만원의 대출을 중도 상환 한다면 기존 180만(변동금리)~210만원(고정금리)에서 97만5000원으로 수수료가 줄어든 셈이다.

오는 6월부터는 지은 지 30년이 넘은 아파트는 안전진단을 통과하지 않더라도 재건축이 가능해졌다. 과거엔 안전진단에서 D등급 이하를 받아 위험성을 인정받아야 했다. 또한 재건축추진위원회를 정비구역 지정 이전에도 꾸릴 수 있게 됐다. 또한 재건축·재개발 과정에서 추진위나 조합 설립에 필요한 주민동의를 서면이 아닌 전자 방식으로도 받을 수 있게 됐다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr