임대주택 표준 건축비, 분양주택 '절반 수준'…현실화해야

임대주택 표준 건축비, 기본형의 54% 수준
2023년 2월 이후 제자리, 2005년 이후 3번 인상
정부는 취약계층 주거 부담 우려에 인상 꺼려
주택 수급 불안 심화에 민간 건설사도 임대주택 기피
부실시공·품질 저하 원인, 일정비율 연동 등 개정 필요

주택 공급 불안에 대한 우려가 큰 가운데, 원활한 임대주택 공급을 위해 ‘표준형 건축비’를 현실화해야 한다는 지적이 나왔다. 임대주택을 건설하거나 매입할 때 원가 산정의 기준이 되는 건축비인데, 이를 1년10개월째 동결하면서 임대주택 공급에 걸림돌로 작용하고 있다는 분석이다. 표준형 건축비 현실화가 어렵다면 민간 분양 아파트의 건설 원가를 산정하는 기초자료로 쓰이는 ‘기본형 건축비’를 활용하는 방안도 고민해야 한다는 지적이다.

임대주택 표준형 건축비, 분양주택 건축비의 54%

10일 건설업계에 따르면 가장 최근 고시된 임대주택 표준형 건축비는 3.3㎡당 369만8000원이다. 2023년 2월부터 제자리이며, 2005년 이후 세 차례 오르는데 그쳤다. 물가 상승을 계속 반영해온 분양 아파트의 기본형 건축비(3.3㎡당 673만7190원)의 54%에 그친다.

정부는 취약 계층의 주거 기반이 악화될 수 있다는 점을 우려해 표준형 건축비를 인상하지 않았다. 표준형 건축비는 영구·공공임대, 행복주택 등의 유형을 합쳐놓은 통합공공임대를 도입하기 전, 공공임대주택의 임대료 산정 기준으로 쓰인다. 민간임대주택법 도입 전 건설된 5년 임대주택 등의 분양 전환 가격, 매입임대주택 매입 가격에도 영향을 준다.

반면, 주택업계는 표준형 건축비 인상이 필요하다고 지속적으로 건의해왔다. 주택업계 관계자는 "같은 건축비인데 하나(기본형)만 공사비 지수를 따라서 지속적으로 인상하고 있다"고 밝혔다. 이어 "10년 전 공급됐던 5년 임대주택 일부는 표준형 건축비를 기준으로 분양 전환을 해야 하는데, 이 기준이 워낙 낮다 보니 오히려 임대 주체가 거주자에게 돈을 주고 집을 분양 전환하는 경우도 드물게 있다"고 지적했다.

"임대주택 공급 가로막는 표준형 건축비"

최근 시장에서는 현실과 동떨어진 건축비로 인해 민간 건설사의 임대주택 건설 기피현상이 더욱 심해졌다는 분석이 나온다. 임대주택 공급에 걸림돌로 작용하고 있고 이는 주택 수급 불안을 더욱 심화하고 있다는 지적이다. 서종대 주택산업연구원 대표는 최근 한 세미나에서 "민간에서 공급이 줄어들면 공공이 장기 임대물량을 더 확보해야 하는데 표준형 건축비로 분양 전환을 하려고 하니 (건설사들이) 못 짓는다"며 "민간분양에 적용되는 기본형 건축비가 34번 인상되는 동안 표준형 건축비는 3번 올랐다"고 지적했다.

비현실적인 표준형 건축비로 인해 임대주택의 부실시공이나 품질저하의 원인으로 작용할 수 있다고 우려하기도 한다. 특히 매입임대 중 약정형으로 매입하는 임대주택도 표준형 건축비를 적용받아 매입 가격을 정한다. 기본형 건축비와의 간극이 커질수록 매입임대주택의 품질이 떨어지거나 공급이 어려워질 가능성이 커진다.

올해 아파트 입주물량은 전국 기준 26만6022가구로 지난해(36만3921가구) 대비 10만가구 가량 적다. 최근 10년(2014~2023년) 연 평균 입주 물량 35만724가구와 비교해도 9만가구 가량 적은 것으로 집계됐다. 윤석열 정부 출범 이후부터 올해 말까지 50만 가구 이상 공급 부족이 누적될 것이라고 주산연은 분석했다.

정부도 표준형 건축비를 기준으로 재건축·재개발 사업장에서 임대주택을 사들이기가 어려워지자, 지난해 7월 말부터 매입 가격의 기준을 기본형 건축비의 80%로 변경했다. 이전에는 표준형 건축비를 기준으로 매입해 정비사업 조합들의 불만이 컸다. LH도 2023년부터 표준형 건축비로 임대주택을 매입하기로 했다가, 주택을 살 수가 없어 10개월 만에 재조달원가의 90%로 기준을 바꿨다. 2023년 LH의 매입임대 매입 실적은 4610가구로 목표치(2만476가구)의 23%에 그쳤다.

업계 "기본형 건축비와 연동해야"

직간접적으로 표준형 건축비의 영향을 받는 민간 임대주택도 상당수여서, 제도 개선의 필요하다는 의견도 있다. 현재 주택도시기금의 지원을 받아 건립되는 민간임대주택은 우리은행에서 발표하는 ‘표준공사비’를 기준으로 건설비를 지원 받는데, 이 공사비 역시 표준형 건축비의 영향을 받는다.

업계 관계자는 "기금 지원 한도가 있지만 표준형 건축비 영향을 받는 표준공사비 현실화가 이뤄지지 않아 이 한도까지도 지원되지 않는 경우가 있다"며 "표준형 건축비를 기본형 건축비와 일정 비율로 연동해서 정기 고시를 하는 방식 등 법 개정이 필요하다"고 지적했다.

노희순 주택산업연구원 산업도시연구실장은 "건축비가 현실화되지 않은 상태에서 지을수록 손해가 되면 당연히 공급이 떨어질 수 밖에 없고, 투입된 비용보다 싸게 팔아야 한다면 전체 품질을 낮춰서 비용 절감을 하게 되고 전체 주택 품질을 떨어뜨리는 문제도 발생한다"며 "민간 참여를 유도해서 임대를 늘리려면 표준형건축비가 현실화가 이뤄져야 한다"고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr