건산연 "건설업 호전 어려워 …건설사 재무 리스크·부동산 시장 불안정성 커져"

건산연, 2025년 건설산업 7대 이슈
금리인하-규제 상충, 주택 시장 호전은 시간 필요
내수 회복 지연·건설투자 감소…공사비 상승 이슈 여전
공급 부족·대출 규제 이행 등 부동산시장 불안정성 커져

국내외 경제 여건이 불확실성이 커지는 가운데 올해 건설투자가 감소하고 부동산 시장 침체 장기화 등으로 인해 건설사들의 재무 리스크가 더 확대될 것으로 보인다. 주택 공급 물량 부족이 심화되고 금리 인하와 대출 규제 간 상충 등으로 부동산 시장의 불안정성은 지속될 것이라는 분석이다.

4일 건설산업연구원은 '2025년 건설산업 7대 이슈'를 주제로 한 동향브리핑 보고서에서 "2025년에도 건설산업을 둘러싼 환경은 최근 국내외 경제환경과 건설·부동산 시장, 사업환경을 고려할 때, 크게 호전되기를 기대하기 힘든 상황"이라고 분했다.

건산연은 올해 건설산업 7대 이슈로 △세계경제의 불확실성 증대와 저성장 △내수회복 지연과 건설투자 감소 △불안정성이 확대되는 부동산 시장 △건설기업의 재무적 리스크 증대 △계속되는 건설 공사비 이슈 △건설현장 인력난 심화 △실용적 건설기술 개발과 활용 관심 확대를 꼽았다.

건산연은 "급격한 금리인하 가능성은 낮고 규제가 여전해 주택 시장 호전은 시간이 필요하다"며 "지난 3년간 지속적으로 상승해 왔던 공사비도 당분간 지속될 것으로 보여 건설기업의 경영여건이 급격히 좋아지지 않을 것"이라고 설명했다.

대내외 불안정성에 건설투자도 위축

트럼프 정부가 출범하면 동맹국에 대한 통상 압력이 강해질 것으로 예상되며 관세를 높일 경우 미국 수출 의존도가 높은 한국 경제에도 부정적인 영향을 미칠 가능성이 크다. 대중국 수출 감소로 반도체, 자동차 등 주요 수출품에서 타격이 클 것으로 보인다. 건산연은 "글로벌 공급망 재편으로 인한 공급망의 불안정성 증가로 원자재 수급의 불안정, 생산비용 증가 등의 영향이 불가피할 것"이라며 "중동에 대한 트럼프 당선자의 강경한 대응책 마련으로 발주 물량 감소도 우려되는 상황"이라고 설명했다.

가계 부채로 단기적인 내수 회복이 어려운 상황에서 대외 경제 여건 악화가 소비 심리를 더 위축시킬 것으로 예상된다. 내수 진작을 위한 재정정책 확대가 불가피하지만 탄핵 이후 정국이 불안정해진 상황에서 일관성 있는 정책 추진도 어려운 실정이다. 건산연은 "내수부진의 가장 큰 영향요인인 건설투자는 2023년 이후 건설수주 감소와 건축인허가 실적 감소의 영향을 받으면서 감소세가 당분간 지속될 것"이라며 "민간 기업들의 설비 투자의 증가를 기대하기 어려운 상황으로 단기·중기적으로 건설투자의 확대는 기대하기 어려운 상황"이라고 말했다.

공공 건설 물량 침체도 불가피하다. 2025년 SOC(사회간접자본) 예산은 전년 대비 3.6% 감소한 25조5000억원으로 책정됐다. 건산연은 금융시장 불안 요소가 가중되면서 재정 지출 확대는 어려울 것이라고 보고 있다. 글로벌 인프라 투자가 증가하고 있는 해외 건설시장의 성장이 예상되지만 경쟁이 날로 치열해지는데다 새로운 시장 개척과 해외 사업 수익성 제고 등은 숙제로 남아있다.

부동산 시장 불안정성·건설기업 재무리스크 확대 불가피

공급부족 심화 등 부동산 시장의 불안정성은 어느 해보다 심화될 것으로 보인다. 2022년 이후 주택 착공 물량이 지속적으로 감소했고 올해 준공 물량 급감으로 공급 부족 문제가 심화될 것으로 보인다. 건산연은 "경제성장률 저하와 기업실적 악화 등으로 부동산 투자 여력이 제한되어있고 금리인하 속에서 대출규제·공급 부족 문제가 혼재되면서 부동산 시장 대응 방향을 설정하는 것이 쉽지 않을 것"이라고 설명했다.

건산연은 주택 공급 확대, 청년층·실수요자 중심 일부 규제 완화가 기대되지만 대출 규제와의 상충, 수요자 심리 등으로 시장 회복에 크게 기여하기는 어려울 것이라고 봤다. 건산연은 "부실 PF 사업장의 정리가 2025년도에도 지속되면 부동산 시장 안정화에 다소 도움이 될 것"이라면서도 "민간시장 규제 완화는 현재 부동산 시장 불안정성을 고려할 때 어려운 상황이고, 오히려 대출 규제를 강화하는 제도들의 본격적인 이행이 예정돼있어 실질적인 시장 안정화에는 한계가 있다"고 지적했다.

대출 규제 등의 여파로 아파트 거래가 위축되며 매물이 계속 쌓이고 있는 24일 서울 강남 한 부동산에 매매와 전세 매물 전단이 붙어 있다. 사진=강진형 기자

건설수주 감소와 시장 침체 장기화, 공사비 상승 등 수익성이 낮아지면서 건설기업의 재무건정성 악화도 불가피하다. 건설업계에 따르면 주요 건설사의 평균 매출 원가율은 3분기 기준 93.0%수준으로 원가율이 악화하고 영업이익도 크게 감소하고 있다. 공사비 상승으로 주택 분양 물량이 축소되고 차입금 규모 증가로 재무 이익이 감소하는 악순환이 지속되고 있다. 특히 지방 부동산 시장 악화로 지역 중소건설사들은 부도·폐업위기에 직면해있다. 지난해 1월부터 11월까지 부도처리된 건설사는 총 27곳으로 2019년 이후 가장 높다.

건산연은 "건설기업의 재무 건전성 악화되면서 신용도 관리, 자금조달에 어려움이 가중돼 유동성 위기 가능성이 커지고 있다"며 "2022년 이후 지속된 공사비용 상승이 재무제표에 본격적으로 반영되는 2024년 4분기 이후부터 경영실적이 크게 떨어질 우려가 있어 향후 건설기업들의 신용도 관리와 자금조달에 애로가 늘어날 것"이라고 설명했다.

공사비 상승 요인 여전, 건설현장 인력난도 심화

정부의 ‘건설공사비 안정화 대책’ 추진에도 불구하고, 공사비 현실화에 대한 논의는 계속 확대될 것으로 보인다. 주요 공공공사 유찰이 지속되고 공공분양 주택 공급 감소 영향으로 공사비 현실화 정책 필요성이 커지고 있다. 대외 여건을 감안하면 원자재 가격 인상과 글로벌 공급망 애로에 따른 수급 불안정 등의 가능성이 크다. 건산연은 "건설업계가 현장에서 체감하는 공사비 인상에 따른 여파가 커 공사비 현실화 요구가 계속될 것"이라며 "건설공사비 안정화를 위한 시의성 있고 효과적인 정책의 추진이 다른 어느때보다 필요하다"고 설명했다.

건산연은 건설현장에서 인력 수급의 어려움이 지속될 것으로 전망했다. 건설업 고용보험 가입자 수 현황을 보면 지난해 11월 기준 16개월째 감소했다. 정부가 외국인 근로자(E-9) 쿼터를 확대하고, 외국인 숙련공 활용을 도입하는 등 외국인 근로자 유입은 증가할 것으로 보인다. 건산연은 언어소통, 안전교육, 장기근속 불안정성과 임금 수준이 국내 인력과 큰 차이가 없어 건설현장의 체감 효과는 크지 않을 것으로 내다봤다. 건산연은 "건설현장의 만성적인 인력난과 외국인 근로자의 고용상의 비용 상승 등을 고려하면 건설현장의 인력난은 계속될 것"이라고 분석했다.

김영덕 건산연 선임연구위원은 "세계 경제의 불확실성 증가로 인해 국내경제의 저성장세가 불가피한 가운데, 부동산시장의 불안정성 증가로 전반적인 건설투자가 감소할 것으로 예상된다"며 "건설기업은 건설경기 침체에 대응해 재무적 리스크의 적극적인 대응 등 내실경영 체제 강화가 필요할 것으로 판단되며 기술, 인력, 재무 등 핵심 경영자원의 안정적인 학보와 역량확보를 위한 노력도 병행해 나가야한다"고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr