[금안보고서]한은 "지방 부동산PF, 추가 부실 유의해야"

주택가격 지역별 차별화 지속…지방 부동산PF 추가 부실 우려
연립·다세대 등 비주택거래 크게 위축…공급과잉 우려
한국은행 금융안정보고서

최근 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)대출 연체율의 상승세가 둔화하고 있지만 지방 부동산 PF를 중심으로 추가 부실을 우려해야 한다는 경고가 나왔다. 수도권 주택가격이 상승세를 이어가고 있지만 지방은 부진한 모습을 보이면서 지역 간 차별화가 지속되고 있기 때문이다. 또 연립·다세대, 오피스텔 등 비아파트 주택 거래도 크게 위축되면서 비아파트 시장의 부진도 주의해야 한다는 지적이 나온다.

대출 규제 등의 여파로 아파트 거래가 위축되며 매물이 계속 쌓이고 있는 24일 서울 강남 한 부동산에 매매와 전세 매물 전단이 붙어 있다. 사진=강진형 기자

24일 한국은행 금융안정보고서에 따르면 최근 PF 대출 연체율 상승세는 둔화되고 있다. PF대출 연체율은 작년 4분기 2.7%에서 올해 1분기 3.55%, 2분기 3.56%까지 늘어났다가 3분기 3.51%로 소폭 둔화했다.

9월 말 기준 부실 PF 익스포저(위험노출액)는 22조9000억원으로 전체 부동산 PF 익스포저(210조4000억원)의 10.9% 수준인 것으로 나타났다. 유형별로는 토지담보대출(13조5000억원), 브릿지론(4조8000억원) 순으로 많았고 사업 진행 초기 단계에서의 PF 부실이 많았다. 업권별로는 상호금융(10조9000억원), 저축은행(4조4000억원), 증권(3조8000억원) 등 비은행권에 부실이 집중돼 있다.

향후 부실 PF 익스포저가 순차적으로 정리될 경우 금융기관의 자산건전성은 점차 개선될 것으로 보인다. 부실 PF 여신의 대부분이 착공 전 토지매입단계인 브릿지론, 토담대이고 본 PF 대출 비중도 낮기 때문에 부동산 PF 구조조정이 건설업에 끼치는 영향은 크지 않을 것이란 분석이다.

그러나 최근 지방 부동산을 중심으로 추가 PF 부실 우려가 커지고 있다. 수도권과 지방의 주택가격이 차별화되는 양상을 보이고 있기 때문이다. 3분기 기준 미분양주택 물량은 수도권이 1만4000호에 그친 반면, 비수도권은 5만3000호로 전체 미분양주택 물량의 80%가량을 차지했다. 아파트 초기분양률 또한 비수도권을 중심으로 하락했다. 3분기 수도권 초기분양률은 70%에 달했지만 비수도권은 45%에 그쳤다. 지방 부동산시장의 부진이 지속될 경우 토지매입, 인허가 등의 절차가 지연될 가능성이 높기 때문에 분양 단계로 넘어가더라도 공사 대금을 제때 회수하지 못하면서 해당 프로젝트가 부실화될 가능성이 커진다.

연립·다세대, 오피스텔 등 비아파트 시장도 부진한 모습이 지속되고 있다. 지난 11월 기준 부동산 유형별 과거 1년간 가격 상승률을 비교한 결과, 수도권 지역에서 아파트는 1.8%, 단독·다가구는 2.1% 올랐지만 연립·다세대는 0.2%, 오피스텔은 1.4% 내렸다. 지방에서는 단독·다가구가 0.7% 오른 반면 아파트(-1.6%), 연립·다세대(-1.2%), 오피스텔(-2.9%) 모두 일제히 하락했다.

한은 관계자는 "우리나라의 부동산 PF는 시행사의 낮은 자기자본으로 인해 사업자금의 상당 부분을 차입과 선분양 대금에 의존하는 형태"라며 "PF 건전성이 자금조달 금리와 분양률이 민감하게 영향을 받는 구조적인 한계가 있다"고 지적했다.

이어 "지난 11월 발표한 '부동산 PF 제도 개선방안'으로 부동산 PF의 구조적 한계가 개선되면 그간 여러 차례 반복되어 온 PF대출 급증 관련 리스크의 현실화를 예방하고 안정적인 부동산 개발 여건 형성과 부동산 시장의 경기 순응성 완화에 기여할 수 있을 것"이라면서도 "다만 금융기관의 대출 심사가 강화되고 부동산 개발업체의 자본확충 부담이 증가하는 만큼 공급 위축 가능성도 있기 때문에 향후 정책추진 과정에서 부작용이 발생하지 않도록 해야 한다"고 덧붙였다.

박재현 기자 now@asiae.co.kr