부동산PF 정상화 계획 5월 공개…사전 정지작업 ‘박차’

금감원 "부동산 PF 정상화 방안 5월 발표"
발표에 앞서 은행 등 업권별 간담회 마무리
저축은행 경락자금대출 규제 완화하기로
사업성 평가 강화, 은행엔 신규자금 지원 유도

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 경·공매와 재구조화를 위한 금융업권별 간담회를 마친 금융당국이 부동산 PF 시장 연착륙을 위한 정상화 계획 공개를 앞두고 관련 규제 완화 등 사전 정지작업에도 속도를 내고 있다.

24일 금융당국에 따르면 금융감독원은 ‘부동산 PF 정상화 방안’을 5월 중 발표하는 것으로 가닥을 잡은 것으로 확인됐다. 당초 이복현 금감원장은 이르면 4월 중 정상화 방안을 공개하고, 5~6월부터 부동산 PF 정상화 절차에 속도를 내겠다고 밝혔지만, 업권별 협의와 사전 준비 절차 등에 시간이 더 필요한 상황인 것으로 알려졌다.

금융당국 고위 관계자는 “정상화 계획 발표 시점으로 4월 말은 사실상 어렵고 5월에는 나올 것”이라고 전했다.

업권별 간담회 마무리…경락잔금대출 등 관련 규제 완화

금감원은 PF 대출 규제 완화 등 PF 관련 경·공매 활성화와 재구조화를 위한 환경을 조성하고 있다. 이달 중순까지 주요 시중은행을 비롯해 상호금융기관, 여신전문금융회사, 저축은행, 증권사, 보험사 등 업권별 대면 면담 또는 간담회를 진행했다. 부실 사업장 선별 기준과 경·공매 활성화 방안, 회생 가능 사업장에 대한 신규 자금 공급 방안 등 안건을 두고 업권별 의견을 청취하고 조율이 필요한 부분을 상호 확인한 것으로 전해졌다.

이 자리에서 저축은행이나 증권사는 은행·보험업계의 ‘뉴 머니’ 투입이 잘 이뤄질 수 있도록 중개가 필요하다는 의견을 제시했다. 은행이나 보험사는 신규 자금 투입을 위해선 사업성이 최우선이라고 지적했다. 신규 자금 투입 이후 손실이 발생할 경우 책임 문제를 언급했고, 신규 자금 투입에 대한 건전성 분류 상향 조정이나 검사 완화, 유예 등도 가능한 인센티브로 거론된 것으로 전해졌다.

금융당국 차원에서 당장 할 수 있는 선제적인 조치에도 나섰다. 금감원 중소금융검사1국과 중소금융감독국은 최근 부실 PF 경·공매 처분과 관련한 경락잔금대출에 대한 ‘비조치의견서’를 발급했다. 경락잔금대출은 경·공매 낙찰자가 부동산을 담보로 은행, 저축은행 등에 돈을 빌리는 것을 의미한다. 저축은행이 브리지론 단계 토지를 경·공매 처분하는 과정에서 낙찰자에게 경락잔금대출을 내주는 경우 해당 대출을 PF 대출 한도 위반으로 보지 않기로 했다. 전체 신용공여액 가운데 20%까지만 PF 대출을 할 수 있다는 규제를 풀어준 것이다. 다만 대손충당금 적립은 PF 대출에 준하게 취급해야 한다.

이러한 규제 완화를 적용받으려면 경락자가 낙찰대금의 10% 이상을 자기자본으로 조달해야 한다. 종래에는 시행사가 전체 사업대금의 20% 이상을 자기자본으로 충족할 수 있는 사업장에만 저축은행이 PF 대출을 시행할 수 있었다. 또한 경·공매 낙찰가가 토지담보대출 원금의 85% 이하로 떨어지고, 시행사가 변경되는 등 조건을 충족해야 한다. 단순 만기연장이 아니라 새 사업자가 사업비를 줄여 진행하는 진정한 재구조화에만 규제를 완화하겠다는 의지가 반영된 것으로 풀이된다.

금감원 고위 관계자는 “경·공매 활성화 방안의 일환으로 저축은행 업권의 부실채권 정리를 독촉하기 위한 노력”이라며 “대손충당금을 감안한 경·공매를 진행하며 충당금을 더 쌓으라는 목적도 있다”고 설명했다. 저축은행중앙회 관계자는 “규제 완화라는 측면에서 긍정적으로 보고 있다”고 전했다.

사업성 평가 강화하면서 은행엔 신규자금 지원 유도

금융당국은 5월에 발표할 정상화 방안을 신규 자금 투입보다 재구조화에 무게를 둘 방침이다. 옥석 가리기를 통해 사업성이 있는 사업장에 돈이 돌게 하고 사업성이 없는 곳을 정리하되, 정리가 먼저라는 것이다. 이에 금융당국은 정상 사업장과 부실 사업장을 가르기 위한 기준을 세우고 있다. PF 사업성 평가 기준을 4단계로 세분화해 악성 부실 사업장에 대한 정리에 속도를 낼 방침이다. 현행 사업성 평가 기준은 ‘양호(자산건전성 분류상 정상)-보통(요주의)-악화우려(고정이하)’ 등 3단계지만, 악화우려 단계의 사업장 가운데 사업 진행이 불가능한 곳을 ‘회수 의문’으로 분류해 4단계로 세분화할 방침이다.

금융당국은 비교적 자금 여력이 넉넉한 은행이나 보험사에 신규 자금 투입 등 역할을 주문하기도 했다. 특히 당국은 본PF는 물론 초기 단계 사업장에도 자금을 지원할 것을 요청하고 있다. 통상 브리지론 단계의 초기 사업장에는 저축은행 투자 비중이 높다. 그러나 기존 대출 연체율이 빠르게 높아지면서 저축은행들의 신규 대출은 사실상 중단된 상태다. 이에 비교적 상황이 나은 은행과 보험사가 유동성 공급 역할을 해주길 요청한 것이다. 금융당국은 이들 금융사가 PF 사업장 채권이나 토지를 매입하면 건전성 규제를 일부 완화해주는 방안도 검토하고 있다.

그러나 당국의 기대에도 금융권 반응은 미지근하다. 우량 사업장을 우선적으로 검토하더라도 본PF로 진행이 되지 않아 1년간 만기 연장만 해온 사업장이 대부분이기 때문에 손실이 불가피할 것이란 예측에서다. 올해 은행권 사정이 그리 좋지 않다는 점도 당국의 요구에 적극적으로 화답하기 어려운 이유다. 은행들은 올해 홍콩H지수(항셍중국기업지수·HSCEI) 주가연계증권(ELS) 배상금으로 2조원이 넘는 대규모 지출을 예상하고 있다. 지난해엔 당국의 요구에 6개 은행이 1조7000억원이 넘는 민생금융 비용을 부담하기도 했다.

은행권 관계자는 “은행들이 예전에 리스크가 있다고 판단해 참여하지 않았던 투자처에 신규 자금을 넣으라니 부담스럽다”며 “PF 시장을 살려야 한다는 큰 방향성엔 동의하지만 자칫하다 저축은행에서 촉발된 부실 우려가 은행 등 제1금융권으로 번지진 않을까 우려된다”고 말했다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr
전영주 기자 ange@asiae.co.kr