실제 미분양 10만가구 넘는다..."건설업·제2금융 연쇄부도 우려"(종합)

주산연-박정하 의원실 공동 세미나 개최
장기 적체 가능성 큰 지방 물량 해소 시급
주산연 "CR리츠가 대안…세제·금융지원책 복원을"

전국 미분양 주택이 정부가 발표하는 7만여가구 수준이 아닌 실제로는 10만가구를 웃돈다는 분석이 나왔다. 이에 따라 미분양이 장기화할 경우 건설업뿐만 아니라 제2금융권의 연쇄 부도가 있을 수 있다는 우려가 커지고 있다.

주택산업연구원 최덕철 부연구위원이 '주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안'을 주제로 발표를 진행하고 있다. [사진제공=주택산업연구원]

주택산업연구원(주산연)은 5일 박정하 국민의힘 의원실과 공동 주최한 ‘주택시장 안정을 위한 미분양 주택리츠 활성화 방안’ 세미나에서 실제 미분양 물량이 정부의 통계와 달리 10만가구를 초과한 것으로 추정했다.

최덕철 주산연 부연구위원은 “정부가 발표하는 미분양통계는 주택사업시행자에게 문의해 집계한 것으로 4월 말 현재 7만1000가구 수준”이라며 “주택경기 침체기에는 실제 청약 및 계약기준 미분양보다 30~50% 수준 적게 응답하는 경향이 있으므로 현재 실질적인 미분양은 10만가구를 초과한 것으로 본다”고 말했다.

국토교통부 통계에 따르면 전국 미분양 주택은 5월 말 기준 6만8865가구로 3개월째 감소했다. 미분양 주택 추이를 보면 ▲2월 7만5438가구 ▲3월 7만2104가구 ▲4월 7만1365가구 ▲5월 6만8865가구 등으로 집계됐다.

주산연은 미분양 물량 중에서도 장기 적체 가능성이 큰 지방 물량 해소가 시급하다고 강조했다. 특히 지방에 있는 미분양은 수요가 크지 않아 미분양 사태가 장기화할 수 있기 때문이다. 이는 곧 건설업과 제2금융권의 부실로 이어질 가능성이 크다는 분석이다. 현재 정부가 파악한 미분양 7만여가구 가운데 수도권과 광역시에 있는 물량은 3만5000가구 정도로 절반에 불과하다. 나머지는 그 외 지방에 있다.

최 부연구위원은 "장기적체 가능성이 큰 지방 미분양에 대해 특단의 조처를 하지 않으면 건설업과 제2금융권의 연쇄 부도가 우려되는 만큼 대책이 시급하다"고 주장했다.

대책으로는 '기업구조조정 리츠(CR리츠)' 활용을 제안했다. 기업구조조정 리츠란 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 구조조정 대상 기업의 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자하고, 그 수익을 투자자들에게 배분하는 것을 말한다. 실제로 2008년 금융위기 직후 미분양사업장을 가진 시공건설사는 기업구조조정 리츠 실행 전 최소 30% 이상 손실 상황이었으나 손실액을 10% 내외로 줄였고, 투자자는 5% 내외 이익을 거뒀다. 또 대출금융기관은 원금과 약정이자를 모두 회수했고, 임차인은 주변보다 저렴한 임대료로 거주하는 등 관련 당사자들이 모두 '윈윈(win-win)'했다. 지난 금융위기 직후 미분양 해소를 위해 시행한 기업구조조정 리츠가 이번에도 대안이 될 수 있다는 분석이다.

주택산업연구원은 이를 위해 주택시장 활성화기 폐지된 기업구조조정 리츠에 대한 신용보강과 세제·금융지원 등 정부 지원대책을 하루빨리 복원해야 한다고 강조했다. 주택가격 30% 이상 하락 시 하락한 가격으로 공공구매를 확약해 신용을 보강해 주고 폐기한 세제·금융지원 지원책을 복원해야 한다는 의미다. 특히 과거 시행과정에서 미비점으로 나타난 보유세 등에 대해서도 보완책을 마련해야 한다고 주문했다.

이날 세미나를 주최한 박정하 의원은 “주택시장에서 주택 수요가 급감한 주요한 배경으로 고금리의 지속과 주택건설 자금 조달의 어려움을 꼽고 있다”라며 “특히 상대적으로 시세가 낮은 비수도권의 주택을 지은 건설사는 원가 보전을 위해 분양가를 높게 책정하다 보니 비수도권 미분양주택의 장기 적체 심화로 이어지게 된다”고 지적했다. 이어 박 의원은 “2008년 금융위기 당시 미분양주택 완화책으로 시행된 CR리츠를 활용해 공모절차 간소화, 세제지원, 과세특례 등의 실질적인 방안을 마련할 필요가 있다”고 덧붙였다.

곽민재 기자 mjkwak@asiae.co.kr