여의도 용적률 1200%상향…코람코더원리츠 ‘함박웃음’

여의도 국제금융 중심지구 한가운데 위치 하나증권빌딩 보유
현재 용적률 580%…향후 개발여력 2배 이상 증가

코람코자산신탁은 지난달 임대율 100%를 달성해 목표배당률 상향을 발표한 ‘코람코더원리츠’가 서울시의 여의도 금융중심 지구단위계획(안)의 수혜를 받게 된다고 16일 밝혔다.

코람코더원리츠는 국내 민간 리츠 1위 리츠 운용사 코람코자산신탁이 코스피에 상장시킨 리츠(REITs, 부동산투자회사)로 여의도 하나증권빌딩을 주요 자산으로 투자자에게 공모가 기준 연 6%대 수익을 분기별로 배당해 왔다. 최근 공실 해소에 따라올 하반기부터는 연 7% 중반대 배당을 예정하고 있다.

지난달 발표된 서울시의 ‘여의도 금융 중심 지구단위계획(안)’은 여의도를 글로벌 디지털 금융 중심지로 만들겠다는 내용을 골자로 각종 규제를 파격적으로 완화한다는 내용을 담고 있다. 구역 내 신규 건물 개발 시 용적률을 기존 800%에서 1200% 이상으로 완화하고 높이 규제도 아예 폐지되는 등 초고층 빌딩이 개발될 수 있는 토대를 마련한 것이다.

서울시는 여의도역 일대를 중심으로 동여의도를 용적률 1000% 이상, 높이 350m가 넘는 초고층 랜드마크 건축물이 밀집한 ‘한국판 맨해튼’을 만들겠다는 계획을 발표했다. 이와 함께 주요 건축물에 창의적인 디자인을 입힌 ‘서울 대표 스카이라인’을 조성해 한강변의 상징적인 경관 거점으로 키운다는 계획도 포함시켰다.

서울시 발표에 따른 시장 반응은 여의도 주요 재건축 아파트단지들에서 제일 먼저 감지됐다. 여의도에서 가장 오래된 단지이자 재건축이 확정된 시범아파트 전용 118㎡는 지난달 22억 원에 매매되며 지난해 말보다 2억 원이 올랐다. 최고 54층으로 재건축되는 한양아파트 역시 지난달 전용 149㎡가 24억 원에 거래되며 직전 거래인 4월보다 3억 원 올랐다. 또한 집주인들의 매도호가도 일제히 상승하며 개발 기대감이 빠르게 반영되고 있다.

아파트 재건축 다음 차례는 상업용 부동산 시장이 될 것으로 보인다. 동여의도 일대에는 코람코더원리츠가 보유 중인 하나증권빌딩을 위시해 대형 증권사 28곳과 한국거래소, 금융감독원, 금융투자협회 등 주요 금융기관 사옥들이 빼곡히 들어차 있다.

이 지역 빌딩들에 적용된 현행 허용 용적률은 800%다. 여기에 창의-혁신 디자인을 적용해 재건축을 진행할 시 약 400%의 추가 용적률을 적용받아 1200% 용적률로 개발할 수 있어 자산 가치 상승 여력이 커지게 된다.

특히 하나증권빌딩은 여의도역과 100M 거리의 국제금융 중심지구 정중앙에 위치했음에도 불구 인근 빌딩들의 용적률보다 현저히 낮은 580%의 용적률로 건축돼 있다. 향후 서울시 기준에 따라 재건축 시 현재보다 약 두 배 이상 높은 개발 여력이 생기게 되는 것이다.

또한 재개발 외에도 외부 지상주차장 부지를 활용해 리테일, 사무공간 등 추가시설 개발도 가능해 용적률 상향에 따른 가치제고 방안도 다양하다.

그에 따라 부동산 가치도 상승 중이다. 코람코더원리츠 상장 전 하나증권빌딩 감정평가액은 평당 2600만원이었지만 지난해 3분기 이지스자산운용 컨소시엄에 매각된 인근 신한금융투자빌딩은 평당 3200만원에 거래됐다. 이를 감안하면 하나증권빌딩 부동산 가치는 1년여 만에 약 16% 이상 상승했으며 향후 여의도 금융 중심 지구단위계획안이 가시화되면 상승 폭은 더욱 확대될 것으로 예측된다.

코람코자산신탁 윤장호 부사장은 “하나증권빌딩은 글로벌 기업들의 장기 임차로 안정적 임대수익을 얻을 수 있는 코어 중의 코어자산일 뿐만 아니라 향후 개발 여력도 무궁무진한 기회추구형 자산이기도 하다”며 “이 빌딩을 보유한 코람코더원리츠 운용의 책임자로서 투자자에게 기대 이상의 수익을 제공해드리기 위해 창의적이고 다양한 방안을 계획할 것”이라고 말했다.

한편 삼성증권 이경자 애널리스트는 “코람코더원리츠는 탄력적인 임대료 인상으로 인플레이션 헤지에 강한 오피스 리츠의 장점을 입증하고 있다”며 코람코더원리츠의 목표주가를 5900원으로 제시하기도 했다.

이광호 기자 khlee@asiae.co.kr