[전세살이ABC]전셋값 하락에 '갈아타기'…'이것' 먼저 고려해야

편집자주이른바 ‘빌라왕’에 의한 전세사기 피해가 속출하면서 세입자들의 불안감이 갈수록 커지고 있다. 하지만 전세 제도는 여전히 한국의 주요 임대차 계약 중 하나다. 아시아경제가 구민수 변호사(NH투자증권 부동산 자산관리)와 ‘전세살이ABC’ 연재를 통해 전세로 살면서 현실적으로 알아야 할 법률 상식과 정보를 전달한다.

#경기도 아파트에서 전세를 살고 있는 직장인 김모씨(34)는 계약 갱신 대신 같은 지역의 다른 아파트로 이사하는 것을 고민 중이다. 2년 전 3억5000만원에 전세계약을 했는데 부동산 경기 침체로 일대 신규 전세매물 가격이 1억원가량 떨어졌기 때문이다.

전셋값이 가파르게 하락하면서 계약갱신청구권을 사용하는 대신 신규 전세계약을 고민하는 임차인이 늘고 있다. 구민수 변호사는 신규 전세계약을 준비하는 예비 임차인의 입장에서 적정한 가격의 전셋집을 구하는 것과 함께 임대인의 이사 이유와 재입주 계획의 유무를 확인해 4년의 전세 기간을 확보할 수 있는 주택인지를 사전에 확인할 필요가 있다고 조언했다.

직장, 자녀 교육 등 중장기 계획을 세운다면 2년마다 이사를 하면서 중개비(전세보증금의 0.3%), 이사비(200~300만원), 기타 연차 보상비 및 부대비용을 치르는 것보다 계약갱신청구권을 행사해 전세보증금 인상률을 5%로 제한할 수 있는 전셋집을 구하는 게 경제적으로 이득이다. 2020년 7월31일 개정으로 임차인에게 계약갱신청구권이 인정돼 임대인이 실제로 거주하기 위해 계약 갱신을 거절하지 않은 이상 주택을 대상으로 하는 전세계약의 실질 기간이 ‘2+2년’으로 연장됐다. 참고로 계약갱신청구권은 임차인이 가지는 일종의 옵션으로 2년 뒤 전셋집의 가격이 내려가는 등이 사정이 있다면 그 권리를 행사하지 않을 수도 있다.

다만 집주인이 실거주를 한다며 계약갱신청구권을 거부할 수 있음을 알아야 한다. 지난 몇 년간 부동산 가격이 급상승했던 시기에 전세보증금을 5% 이상 올려 달라는 임대인의 요청을 어쩔 수 없이 받아들인 임차인도 제법 있었고, 임대인(임대인의 직계존속과 직계비속 포함)이 더 높은 전세보증금을 받기 위한 목적으로 주택에 거주할 의사 없이 임차인을 퇴거시키기 위해 속이는 사례도 있었기 때문이다. 최근 하급심 판례를 보면 계약 갱신 거절 무렵의 임대인의 재입주 의사가 존중되고, 그 구체적인 사유까지 밝힐 것이 요구되지 않는다. 즉 임대인이 최초 계약 당시 재입주하지 않겠다는 약속을 번복하더라도 임차인이 막을 방법은 없다.

이에 임차인은 퇴거 이후 임대인의 거짓말을 밝혀 손해배상청구로 대응할 수 있다. 임대인의 실입주를 이유로 계약 갱신이 거부된 임차인은 해당 주택의 임대차에 이해관계인이 되어, 임차인의 갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중 존속하는 임대차계약에 관한 확정일자 현황을 서면의 교부를 요청할 권한이 생기기 때문이다(주택임대차보호법 시행령 제5조 제5호 및 제6조 제1항 참조). 만약 임대인의 거짓말을 밝히면 임차인이 실제로 입은 손해액(이사비 등 일체 비용), 임대인이 제삼자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시의 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 또는 갱신거절 당시의 환산월차임의 3개월에 해당하는 금액 중 가장 높은 금액을 배상받을 수 있다.

‘이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’는 조항(주택임대차보호법 제10조)도 임차인이 꼭 알아 둘 필요가 있다. 피치 못할 사정으로 계약 갱신을 하면서 과도하게 보증금을 인상했을 경우 임차인은 전세계약 기간 중에도 이 조항에 따라 5%를 초과한 인상분을 돌려받을 수 있는 길이 열려 있기 때문이다.

구민수 변호사(NH투자증권 부동산 자산관리), ＜셀프소송＞, ＜셀프등기＞ 저자.

곽민재 기자 mjkwak@asiae.co.kr