[부동산AtoZ]토지거래허가·재건축 물건…경매 낙찰 문제없을까?

한동안 외면받던 주택 경매시장이 최근 다시 인기를 끌고 있다. 경매로 나온 물건이 연이어 유찰되면서 입찰 가격이 크게 내려갔기 때문이다. 특히 청약이나 매매보다는 상대적으로 저렴하게 주택 취득이 가능하다는 인식이 커지면서 시장의 관심이 쏠리고 있다. 다만 경매 물건 중 토지거래허가구역에 속하거나 재건축 사업이 한창 진행 중인 물건을 낙찰받아도 문제가 없는지 여부를 두고 응찰자들의 고민이 커지는 분위기다.

토지거래허가구역, 대체 뭐길래?

토지거래허가구역은 투기적인 거래가 성행할 우려가 있는 지역에 실사용 목적으로만 토지와 주택을 거래할 수 있게 하는 규제다. 땅 면적이 주거지역에선 6㎡, 상업지역에선 15㎡를 초과하는 거래는 관할 지자체에 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약을 체결하면 계약은 무효가 되며, 2년 이하 징역이나 토지가격 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금을 내야 한다.

이날 기준 서울에선 전체 면적의 9.2% 정도인 55.99㎢가 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 이 중 양천, 강남, 영등포 등 주요 재건축 단지 일대 4.57㎢는 올해 4월26일에, 삼성·청담·대치·잠실 등 국제교류복합지구 일대 14.4㎢는 올해 6월22일 지정기한이 끝나 토지거래허가구역 연장 여부에 대한 관심이 쏠리고 있다.

만약 이들 지역이 다시 토지거래허가구역으로 묶이게 된다면 해당 지역 경매물건에 대한 관심이 더 높아질 것으로 전망된다. 해당 일대에 포함된 부동산을 매매하는 경우 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매로 나온 물건은 ‘민사집행법’의 예외 규정에 따라 별도의 지자체 거래 허가를 받지 않아도 되기 때문이다.

이에 더해 경매로 아파트를 취득하면 자금조달계획서 제출 의무가 면제되는 것도 응찰자의 관심이 쏠리는 이유다. 또 2년 실거주 의무가 있어 전세를 끼고 매매하는 ‘갭투자’가 불가능한 매매 거래와 달리, 경매로 취득할 경우 갭투자도 가능하다. 여기에 의무보유기간도 따로 없어 바로 소유권 이전도 가능하다는 것이 강점으로 꼽힌다.

실제로 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 집값 하락으로 경매에 대한 관심이 시들하던 지난해 연말에도 양천구 목동 신시가지 7단지 101㎡(전용면적)은 19명이 응찰에 몰리며 경쟁이 치열했다. 지난달 15일 강남구 압구정동 현대 144㎡ 물건에는 8명이 몰리며 낙찰가율 94%를 기록하기도 했다.

재건축 단지 조합원 승계, 낙찰받은 물건도 가능할까?

원칙적으로 투기과열지구 내 재건축 단지에서는 조합설립인가 이후 부동산을 양도받더라도 조합원 지위를 승계하지 못한다. 일부 예외 조건에 한해서만 허용된다. 1가구 1주택자가 10년 이상 보유, 5년 이상 실거주한 물건에 대해서만 조합원 지위를 양도받을 수 있다. 이와 함께 착공 후 3년 내에 준공하지 못한 경우에는 3년 이상 보유자에 한해 전매를 허용하고 있다.

다만 경매에서는 물건에 따라 승계 여부가 달라진다. 만약 개인이 사적 채무를 경매를 신청한 이유로 경매에 넣었다면 해당 물건을 낙찰받아도 이후 분양권을 받을 수 없다. 실제로 지난해 12월 집주인이 대부업체의 채무를 이행하지 못해 은마아파트 84㎡가 경매로 나왔지만 응찰하는 이가 없어 유찰됐다. 해당 물건이 수요자들에게 외면받은 것은 대부업체는 금융기관이 아닌 탓에 조합원 지위 승계가 불가능하기 때문이다. 지난 1월 정부의 규제 완화 방침에 따라 현재 투기과열지구·조정대상지역에는 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구만이 남아있다.

하지만 예외 규정이 있다. 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 나온 경매물건은 사업절차 여부에 관계없이 낙찰자도 조합원 지위를 승계받을 수 있다. 또 국가 세금을 미납해서 진행되는 공매 물건의 경우에도 마찬가지로 조합이 설립된 이후라도 조합원 지위 승계가 가능해 분양권을 받을 수 있게 된다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr