[실전 재테크]풀리다 만 주택규제…취득세 중과·실거주 의무 체크해야

주택공급 일부개정안 시행
청약 당첨된 1주택자
기존주택 처분 안해도 돼
무순위 청약, 지역 상관없어

#최근 서울 강동구 ‘올림픽파크 포레온’(둔촌주공 재건축) 무순위 청약이 46.2대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용면적 29~49㎡ 총 899가구 공급에 4만1540명이 몰린 것이다. 한동안 청약시장에서 소외됐던 다주택자가 해당 지역 거주 여부와 상관없이 이른바 ‘줍줍’에 참여할 수 있도록 문턱이 낮아진 것이 주효했다는 분석이다.

잇따른 규제 완화에 서울 청약시장은 최근 두 자릿수 이상 경쟁률을 기록하며 찬바람이 그치는 모양새다. 봄 성수기와 맞물린 영향도 있다. 정부는 부동산 규제 빗장을 풀면서 시장 연착륙을 유도하고 있다. 지난 1월 최저 연 3.25% 고정 금리의 특례보금자리론을 출시한 데 이어 3월부터는 청약 당첨자의 기존주택 처분 의무를 폐지했다. 또 무순위 청약에 다른 지역의 유주택자도 참여할 수 있게 했다. 하지만 지난해 말 소급 적용하기로 했던 취득세 중과 완화, 실거주 의무 폐지 등 몇몇 법안들은 국회 문턱을 넘지 못하고 갈 길이 먼 상황이다. 내집 마련을 계획하는 수요자라면 무엇이 바뀌었고 바뀌지 않았는지 부동산 정책을 세밀하게 파악해야 한다.

◇청약 당첨 1주택자·무순위 청약에 날개= 국토교통부가 지난 1일 공포·시행한 ‘주택공급에 관한 규칙 일부개정령안’에 따르면 청약에 당첨된 1주택자는 가지고 있던 집을 처분하지 않아도 된다. 이전에 처분 조건부로 당첨된 1주택자도 마찬가지다.

개정령안 시행 전 1주택자는 새 아파트 청약 당첨 시 입주 가능일부터 2년 이내에 기존 주택의 소유권을 처분해야 했다. 처분 미서약자는 당첨 순위에서 후순위로 배정됐다.

무순위 청약요건도 대폭 풀렸다. 무순위 청약은 본청약에서 미달됐거나 당첨 포기 등으로 계약이 취소된 물량을 모아서 추가로 입주자를 모집하는 청약을 말한다. 기존에는 주택이 건설되는 지역에 거주하고 세대 구성원 모두가 무주택자여야 무순위 청약을 할 수 있었다. 하지만 이제는 지역과 보유 주택 수에 상관없이 국내에 거주하는 성인이면 누구나 무순위 청약에 응할 수 있다. 다만 공공주택은 무주택 세대 구성원으로 대상이 제한된다.

분양가 9억원 이하만 가능했던 투기과열지구 특별공급 기준도 폐지됐다. 이에 따라 전국에서 분양가 9억원이 넘는 주택을 다자녀, 노부모 부양가구, 신혼부부, 생애최초 주택구입자 대상 특별공급 물량으로 배정할 수 있게 됐다.

금융 측면에서는 금융위원회가 이달 2일부터 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구 등 규제지역에서 다주택자가 주택담보대출(주담대)을 받을 수 있게 규제를 완화했다. 한도는 주택담보인정비율(LTV)의 30%까지다. 주택 임대·매매사업자도 규제지역에선 LTV 30%, 비규제지역에선 60%를 적용받는다.

◇다주택자 취득세 중과 완화 등에 촉각= 다만 국토부가 1·3 부동산 대책에서 발표한 규제 완화 내용 중 일부는 아직 풀리지 않아 시장에 혼선을 주고 있다. 전매제한 완화, 실거주 의무 폐지, 다주택자 취득세 중과 완화 등이 해당한다.

이 중 전매제한 기간 축소는 관련 시행령 입법예고가 끝나 3월 말 시행될 것으로 예상된다. 최장 10년이었던 서울·수도권 전매제한 기간은 공공택지 및 규제지역 3년, 과밀억제권역 1년, 그 외 지역 6개월로 완화된다. 비수도권의 경우 공공택지 및 규제지역 1년, 광역시(도시지역) 6개월, 그 외 지역은 전면 폐지된다. 예컨대 올림픽파크 포레온 전매제한은 8년에서 1년으로 줄어들게 된다.

문제는 나머지 규제다. 법 개정이 필요한 사항들이지만 국회에서 제대로 논의되지 않고 있다. 청약 경쟁의 불씨만 키워놓고 불확실성을 없애지 않는 데 대한 우려도 나온다.

올림픽파크 포레온 무순위 청약에 뛰어든 다주택자들의 최대 관심은 취득세 중과 완화일 것이다. 앞서 정부는 지난해 12월 21일 주택 취득분부터 징벌적 취득세를 완화하겠다고 밝혔다. 하지만 야당의 반대가 거센 데다 국민의힘이 당대표 선거를 치르면서 법안 처리가 늦어지고 있다. 실거주 의무 폐지 역시 같은 상황이다. 주택법이 개정돼 소급 적용되면 올림픽파크 포레온에 실거주를 하지 않아도 되지만 불확실한 상태다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "정부가 지난해부터 적용하겠다고 밝혀 왔고, 많은 사람이 정책이 시행될 것으로 믿고 청약에 뛰어들었을 것"이라며 "아직 국회에서 논의된 바가 없어 불안 심리가 작용하는 것 같은데 전례에 비춰 법안이 통과될 가능성이 크다고 본다"고 말했다. 그러면서 "만약 불발된다면 정부가 대안을 같이 내놔야 할 것"이라고 말했다.

노경조 기자 felizkj@asiae.co.kr