[실전재테크]시장 침체에도 선방...'초소형 오피스텔'에 주목

시장 위축에도 초소형 거래 꾸준
매매 거래량 늘며 가격 오르기도
소득·자본수익률 비교 계산 필수

[아시아경제 곽민재 기자] 부동산 시장 거품이 빠지면서 오피스텔 투자가 전반적으로 위축됐지만, 초소형 오피스텔에 대한 관심은 꾸준하다. 1인 가구 900만 시대에 안정적인 현금 흐름과 지렛대 효과라는 매력적인 요소는 여전하기 때문이다. 특히 언제 금리가 오를지 모르는 초저금리 상황보다는 오늘날 저렴한 가격에 환금성이 높은 초소형 매물을 찾는 게 낫다는 분석이다.

[이미지출처=연합뉴스]

초소형 오피스텔 거래 늘고 가격 올라

초소형 오피스텔은 통상 면적이 작아 매매가격 부담이 낮고, 임대수익률이 높아 투자가 용이하다. 일반적으로 부동산이라는 실물자산의 상대적인 가치가 하락하는 고금리 시대에는 ‘자본수익률‘(자산의 가격 변동에서 발생한 수익)보다 ‘소득수익률’(임대소득에서 발생하는 수익) 비중이 높은 수익형 부동산이 더 매력적인 것으로 알려졌다.

실제 지난해 오피스텔 시장이 위축된 상황에서도 초소형 매매 거래는 꾸준했던 것으로 조사됐다. 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난 한 해 전국의 오피스텔 매매 거래건수는 4만1176건으로 전년(6만2284건) 대비 34% 감소했다.

다만 전용면적 구간별 거래건수(2021년 대비 증감률)를 살펴보면 ▲85㎡ 초과 543건(78%↓) ▲60㎡ 초과~85㎡ 이하 4541건(54%↓) ▲40㎡ 초과~60㎡ 이하 5832건(45%↓) ▲20㎡ 초과~40㎡ 이하 2만5472건(27%↓) ▲20㎡ 이하 4788건(12%↑)이었다. 전용면적이 큰 오피스텔일수록 거래가 많이 줄어든 반면 초소형은 오히려 거래가 늘어난 것이다.

초소형 오피스텔은 매매 거래량이 늘면서 가격도 올랐다. 지난해 전용 20㎡ 이하 오피스텔 매매가격 변동률은 0.20%로 2021년 0.05%에서 0.15%포인트 올랐다. 반면 60㎡ 초과~85㎡ 이하 오피스텔은 가격이 0.41% 내려 2013년(-0.26%) 이후 처음으로 하락 전환했다. 전국 오피스텔 매매가격 변동률도 0.38%로 전년(5.17%)보다 4.79%포인트 둔화됐다.

상대적으로 시장 변동성에 영향을 덜 받는 초소형 오피스텔은 꾸준히 거래되면서 가격 방어에 성공했다는 분석이다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "오피스텔 투자를 통해 시세차익을 기대하기 어려워지다보니 월세 수익률이 높은 초소형 평형을 선호하는 것으로 보인다"고 말했다.

소득수익률과 자본수익률 모두 고려해야

다만 전문가들은 소득수익률이 높다고 덜컥 투자에 나서는 것은 금물이라고 강조했다. 자본수익률을 함께 고려할 경우 결과적으로 손해를 볼 가능성이 있기 때문이다.

한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 전국 오피스텔 월세는 0.07% 상승했다. 1분기 0.22%, 2분기 0.39%, 3분기 0.47% 등으로 한 해 동안 지속 상승했다. 고금리에 전세 보증금보다는 월세를 올리려는 움직임이 많았던 것으로 파악된다. 수익률은 전국 4.84%였다. 대전이 6.99%로 가장 높았고, 서울은 4.33%로 17개 시·도 중 가장 낮았다.

2021년만 해도 수익률이 시중은행 평균 대출금리를 웃돌아 대출을 받아 오피스텔을 사고 임대하는 것이 유리했다. 같은 해 3월 오피스텔 수익률은 4.77%, 평균 대출금리는 2.77%로 2%포인트 차이가 났다. 연말에는 격차가 1.5%포인트 수준으로 좁혀졌지만 수익을 남기는 데에는 무리가 없었다. 그러나 지난해 12월에는 대출금리가 5.56%까지 올라 수익 구조가 불리해졌다. 상품성과 환금성을 더 꼼꼼하게 따져볼 필요는 있는 것이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "가령 2억원을 주고 오피스텔에 투자해 월세 100만원, 연간 6% 수익률을 얻는다고 가정하면 3년간 3600만원의 임대수익을 올리지만, 오피스텔을 처분할 때 가격이 5000만원 하락한다면 결과적으로 1400만원의 손해를 보는 셈"이라며 "오피스텔에 투자할 때 소득수익률만 보고 투자하면 안 되는 이유"라고 설명했다.

이어 "초소형 오피스텔 중에서도 전용률 퍼센트에 따라 실제 면적이 차이가 나는 경우가 많고, 세대수가 많을수록 커뮤니티 시설 등이 잘 갖춰질 가능성이 높기 때문에 이런 부분들을 함께 고려해 투자해야 한다"고 덧붙였다.

곽민재 기자 mjkwak@asiae.co.kr