10채 중 1채만 팔려…경매시장, 실거주 위주 재편

서울 시내 한 아파트 인근 신호등에 빨간불이 켜져 있다. (사진=아시아경제DB)

[아시아경제 김민영 기자, 류태민 기자] 올 초까지만 해도 뜨거웠던 경매시장 열기가 급속도로 식고 있다. 서울 아파트 낙찰가율이 역대 최저치를 기록하는가 하면 주택가격 하락세로 감정가가 시세를 앞지르는 경우도 포착된다. 주택 경기 침체, 금리 인상 영향 등이 맞물리면서 투자자는 줄어든 반면 시세보다 저렴하게 내 집 마련을 하려는 수요가 늘면서 경매 시장이 실수요자 위주로 재편되고 있다는 분석이 나온다.

경매시장도 거래절벽…서울아파트 낙찰률 전년대비 반토막

올해 역대급 부동산 거래절벽이 이어지면서 법원경매 시장도 급속도로 얼어붙었다. 경매로 나온 물건 10채 중 불과 1~2채만 새 주인을 찾은 데다 감정가 대비 60~70% 수준의 낮은 가격에 낙찰되는 모습이다.

15일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 올해 법원에서 경매된 서울 아파트의 평균 낙찰가율은 12일 기준 94.75%인 것으로 잠정 집계됐다. 이는 지난해(111.2%)보다 16.45%포인트 하락한 수치다. 2020년 평균 낙찰가율인 103.1%보다도 8.4%p(포인트) 낮다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율로, 예컨대 낙찰가율이 94.75%라면 감정가 1억원인 아파트가 9475만원에 낙찰됐다는 의미다.

서울 아파트 낙찰가율은 지난해 상반기부터 7개월 동안 110%를 웃돌며 5차례나 역대 최고가를 경신했지만 매매 시장이 얼어붙기 시작한 지난해 말부터 꺾이는 모습을 보이기 시작했다. 올해 1월 103.1%를 기록했지만 지난 5월 96.4%로 하락한 후 하반기 들어서 하락세가 더욱 짙어졌다. 지난 9월 89.7%를 기록하며 80%대로 내려앉은 이후 이달에는 12일 기준 76.6%까지 낮아졌다. 이는 역대 최고치였던 지난해 10월(119.9%) 대비 43.3%p 하락한 것이다. 하반기 서울 아파트 평균 낙찰가율은 88.1%로 올해 평균치보다 6.6%p 낮다.

입찰 물건 중 낙찰자가 결정된 물건 수의 비율을 의미하는 낙찰률도 크게 떨어졌다. 올해 서울 아파트 평균 낙찰률은 35.98%로 지난해(69.63%) 대비 반토막 났다. 이달에는 역대 최저치인 13.3%까지 떨어지면서 경매로 나온 물건 10채 중 1.3채가량만 새 주인을 찾았다.

수도권 지역도 마찬가지다. 올해 인천지역 아파트 평균 낙찰가율은 90.1%로 지난해(110.5%) 대비 20.4%p 하락했다. 특히 이달 낙찰가율은 67.3%를 기록하며 감정가 대비 70%도 안 되는 가격에 아파트가 낙찰되고 있다. 인천 아파트 최고 낙찰가율은 지난해 8월로 123.9%까지 치솟았던 것을 고려하면 절반가량으로 줄어든 셈이다. 낙찰률 역시 올해 평균 40.3%를 기록하며 지난해(70.9%) 대비 30.6%p 대폭 떨어졌으며, 이달은 낙찰률이 23.1%로 10채 중 2.3채 정도만 낙찰됐다.

경기지역도 올해 평균 낙찰가율이 90.0%를 기록하며 지난해(111.1%)보다 11.1%p 내렸다. 이달 낙찰가율은 71.9%로 마찬가지로 감정가 대비 70% 수준에 낙찰되는 모습이다. 올해 평균 낙찰률은 46.0%로 지난해(73.1%) 대비 27.1%p 하락한 것으로 나타났다.

투자 수요 빠지고 실거주 수요 늘어

경매 투자가 움츠러들면서 낙찰가율은 꺾였지만, 실거주로 매력적인 일부 아파트 물건에는 응찰자 수가 몰려들고 있다. 경기도 안양시 동안구 호계동의 경남아파트 3xx동, 3xxx호는 감정가 10억6100만원으로 경매에 부쳐졌다. 이 아파트의 호가는 10~11억원에 형성돼 있다. 해당 물건은 세 번의 유찰 끝에 7억2100만원에 낙찰됐는데 무려 52명의 응찰자가 몰렸다. 올해 경기도 아파트의 평균 응찰자 수가 8.38명이었다는 점을 고려하면 이 아파트에 대한 인기를 가늠할 수 있다. 해당 아파트는 평지에 자리한데다 평촌 학원가가 인접해 있고 단지에서 4호선도 가깝다. 초등학교도 도보로 이용 가능한 초품아이기도 하다. 투자가 아닌 학군, 위치를 따져 직접 들어가 살려는 사람들이 응찰에 임했을 가능성이 크다고 보는 이유다.

유사한 이유로 경기 남양주시 별내동의 별내신도시 쌍용예가 3xxx동1xxx호 경매물건에도 40명이 몰렸다. 해당 물건은 감정가(13억2500만원)보다 30% 저렴한 9억원대에 낙찰됐는데 현재 이 아파트의 매매시세는 11~12억원이다. 별내신도시는 서쪽으로는 노원구, 남쪽으로는 구리시와 접해 서울과의 접근성이 가장 좋다. 단지 주위에는 한별초, 한별중, 별내고, 유치원, 도서관이 있고 경춘선 별내역 역세권으로 교통이 편리하다.

부동산 경매는 숙지해야 하는 법적 용어가 많고 내용이 어려워 일반 부동산 시장보다 상대적으로 진입장벽이 높다고 여겨졌다. 하지만 최근 집값이 너무 많이 오른데다 금리 인상에 따른 자금 조달 부담도 커지면서 경매로 내 집 마련을 하려는 수요가 이전보다 늘어났다는 것이 업계의 설명이다. 올해 하반기 시장상황을 고려하면 내년에는 감정가가 더 낮아질 가능성이 있어 시세보다 싸게 매수하려는 수요자들은 더 늘어날 것으로 예상된다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "경기도 아파트 가운데 학군과 입지가 우수하고 시세보다 저렴한 물건에 응찰자가 몰리고 있다"며 "투자자 위주였던 시장이 실수요자 위주로 개편되고 있는 분위기"라고 전했다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr
류태민 기자 right@asiae.co.kr