"대출 나와도 이자만 4000만원"…청약흥행 변수된 중도금 금리

다음주 둔촌주공·장위자이 잇따라 청약나서지만
중도금 대출기준 상향에도 고금리 부담
계산기 두드리는 청약 대기자들

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장의 모습./김현민 기자 kimhyun81@

[아시아경제 김혜민 기자] 중도금 대출 금리가 청약 흥행의 변수로 떠오르고 있다. 서울에서 간만에 분양 물량이 쏟아지고 있지만 고금리 탓에 당첨이 돼도 대출이자를 감당할 수 있을지에 대한 고민이 깊어져서다. 전문가들은 부동산 가격은 하락하고 있고, 금리는 계속 상승하는 추세이기 때문에 청약 전 자금 여력을 꼼꼼하게 따져봐야 한다고 조언했다.

2일 분양업계에 따르면 다음 주 청약접수를 받는 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)과 장위자이(장위4구역 재개발)의 중도금 대출금리는 중도금 1회차를 납부하는 내년 상반기에 정해진다. 분양업계 관계자는 "정확한 금리는 은행이 선정돼야 알 수 있는데 통상 1회차 납부 1~2개월 전에 정해진다"고 말했다. 중도금 1회차 납부시기는 올림픽파크포레온이 내년 6월, 장위자이가 4월이다.

내년 상반기 금리를 섣불리 예측할 순 없지만 적어도 상반기까지는 금리 인하를 기대하기 어렵다는 것이 중론이다. 최근 주택담보대출 금리가 최고 8%까지 오른 것을 고려하면 중도금 대출 금리도 6~7% 선에서 형성될 가능성이 있다는 지적이다. 금리가 7%면 10억원의 분양가에 대출이자만 약 4000만원을 내야 한다.

중도금 대출이 주택담보대출 금리보다 높을 가능성도 배제할 수 없다. 중도금 대출은 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF) 등 외부 기관의 보증을 기반으로 건설사가 자신의 신용을 더해 특정 은행과 협약을 맺고 입주 예정자에게 대출을 내주는 구조다. 이같은 집단대출 방식 때문에 개인이 받는 주담대 금리보다 1~2%포인트 낮은 경우도 있다. 하지만 담보가 따로 없이 건설사의 신용에 기반하기 때문에 주담대보다 높은 신용대출 금리 수준으로 책정될 수도 있다. 분양업계 관계자는 "집단대출이라고 해서 무조건 금리가 더 낮을 것이라 말하긴 어렵다"며 "낮을 거라 생각했다가 높아지면 부담스러울 수 있기 때문에 차라리 높을 거라 생각하는 편이 나을 것"이라고 말했다.

중도금 대출 한도와 대출이자 납부 시기도 고려해야 한다. 중도금 대출기준이 분양가 9억원에서 12억원으로 상향되며 대출을 받을 기회는 늘었다. 둔촌주공은 전용면적 59㎡까지, 장위자이는 84㎡ 이상도 대출이 가능하다. 중도금 대출 한도는 각각 분양가의 40%, 50%로 정해졌다. 중도금 비중은 각각 60%, 50%다. 분양가가 10억원이라고 하면 올림픽파크포레온은 6억원을 중도금으로 납부해야 하는데, 이 중 4억원을 대출받을 수 있다. 계약금 20%에 더해 나머지 중도금은 스스로 마련해야 한다.

둔촌주공은 매달 이자를 갚아나가야 하지만 장위자이는 중도금 대출이자를 입주 시 한 번에 낸다. 그전까지는 시공사가 대납하는 이자 후불제 구조로, 계약금도 10%여서 당장의 부담은 덜 수 있지만 그만큼 나중에 목돈이 들어간다. 다만 입주 시 받는 잔금대출로 이를 충당할 수도 있다. 중도금 대출은 입주 시 잔금대출로 전환되는데 입주 당시 시세가 높거나 규제지역에서 벗어나면 잔금대출 한도도 높아질 수 있어서다. 대출이 많이 나오면 그만큼 대출이자를 갚을 여유가 생긴다. 물론 반대의 경우도 고려해야 한다. 잔금대출 당시 금리부담도 고민해야 한다.

두 단지 모두 분양가상한제가 적용돼 입주 가능일로부터 2년간 실거주 해야 한다는 점도 변수다. 잔금이 부족할 때 전세를 놓는 방식으로 분양가를 내는 것이 불가능하다는 의미다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "오랜만에 찾아온 서울 대단지 청약 기회지만 입주 때까지 돈을 낼 수 있을지 신중하게 살펴봐야 한다"며 "자금조달 계획을 꼼꼼히 세우지 않으면 당첨되고도 포기해야 하는 불상사가 생길 수 있다"고 말했다.