규제 틈새 뚫은 '미니재건축' 활기…빠른 속도 장점

일반 재건축보다 규제 적고 빨라
서울 알짜 소규모 단지 속속 참여
대형건설사도 관심…정부 지원↑

민간 재건축을 둘러싼 정부의 겹규제가 좀처럼 풀리지 않으면서 ‘소규모 재건축’에 대한 시장의 관심이 갈수록 커지고 있다. 일반 재건축에 비해 절차가 간단해 사업 속도가 훨씬 빠른데다 최근 정부의 유인책도 늘어 수익성이 크게 개선됐기 때문이다. 기존 조건으로 정비사업을 추진하기 마땅치 않은 단지를 중심으로 사업에 대한 관심이 커지고 대형건설사의 참여도 늘면서 활기를 띠는 추세다.

17일 부동산 업계에 따르면 그동안 정비사업에서 별다른 주목을 받지 못했던 ‘나홀로 아파트’를 중심으로 소규모 재건축이 주목받고 있다. 소규모재건축은 대지면적 1만㎡ 미만 지역의 200가구 미만 노후 연립주택·아파트 등에서 추진할 수 있어 일명 ‘미니 재건축’으로도 불린다. 규모가 작은 대신 비교적 규제가 적어 ‘틈새 시장’으로 분류된다.

빠른 속도 장점…주요 단지 속속 참여

소규모 재건축의 가장 큰 장점은 빠른 속도다. 기존 재건축 사업과 달리 ‘도시 및 주거환경정비법’을 적용받지 않아 정비구역 지정, 안전진단, 관리처분계획인가 등의 절차가 생략되거나 통합 처리된다. 때문에 조합 설립 후 착공까지 3년 정도면 가능해 5~10년 이상 걸리는 재건축보다 유리하다. 최근 정부 규제와 사업성 저하로 민간 정비사업의 추진속도가 크게 떨어진 것을 고려하면 장점이 더욱 부각된다.

이같은 장점 때문에 소규모재건축에 관심을 갖는 단지도 갈수록 늘어나는 모습이다. 서울 강남구 개포럭키와 개포우성5차, 용산구 한남시범, 광진구 광장삼성1차, 영등포구 당산현대2차 등이 적극적으로 사업 추진에 나서고 있다. 이들 단지는 규모는 작지만 입지가 좋고 기반시설도 나쁘지 않아 소규모재건축을 추진하면서 매수세가 커지고 있다. 서울에서는 60여곳의 소규모 재건축 사업장 중 절반 이상이 조합설립인가를 완료한 것으로 알려졌다.

이처럼 시장의 관심이 늘면서 그동안 중견건설사 영역으로 여겨지던 소규모 재건축에 대형 건설사의 참여도 늘고 있다. 포스코건설은 강남구 개포럭키와 송파구 가락현대5차 등의 시공사로 선정됐고 현대건설도 용산구 한남시범을 수주했다. 건설업계 관계자는 "최근 정비사업 규제가 강화되면서 일감이 줄어들다보니 소규모재건축에 대한 1군 건설사들의 참여도 늘었다"며 "입지가 좋은 알짜 단지들은 당분간 관심이 높을 것으로 예상된다"고 말했다.

[이미지출처=연합뉴스]

정부 규제완화도 잇따라

부족한 도심 아파트 공급을 늘리기 위해 소규모재건축에 대한 정부와 지방자치단체의 지원도 확대되고 있다. 서울시는 지난 6월 2종 일반주거지역 중 건물 높이가 7층으로 제한된 지역에서 소규모재건축 사업을 추진하면 25층까지 지을 수 있도록 규제를 완화하기로 했다. 국토교통부도 공공참여 소규모재건축 사업지에 대해 공공임대주택 기부채납을 전제로 용적률 최고치를 법적 상한의 120%까지 완화하는 방안을 내놨다.

정부는 집값을 자극할 우려가 큰 민간 재건축·재개발 규제 완화 대신 소규모재건축 활성화에 더욱 집중하고 있어 앞으로 수익성이 더 개선될 여지가 있다. 실제 국토부는 이날 입법예고를 내고 공공참여 소규모재건축의 주택공급 비율 완화 등의 추가 보완책을 내놓기도 했다. 해당 시행령 개정안에 따르면 소규모재건축 추진 단지는 종전주택 수의 1.2배 이상을 공급하면 사업에 참여할 수 있으며, 가로구역 내 통과도로 요건 등도 완화된다.

국토부 관계자는 "서울은 소규모재건축 사업 수요가 가장 많고 지자체가 규제 완화도 선도적으로 추진하고 있다"며 "공공참여 소규모재건축 공모를 통해 사업이 더욱 확산할 것으로 기대된다"고 말했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr