재개발·재건축 '조합지위 양도' 강화한다…손바뀜 많은 정비구역엔 불이익

국토부-서울시, 주택정책 전반 협력방안 발표
재개발 통한 과도한 사유화 막기로
공공·민간사업 대상지 겹치지 않도록 조정
재건축 안전진단 완화, 시장 안정세 고려해 추후 협의

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[아시아경제 김혜민 기자, 문제원 기자] 재개발·재건축 조합원 자격 기준 인정 시점이 대폭 앞당겨진다. 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 정비구역 지정 이후 조합원 지분 양도를 금지한다. 손바뀜이 많은 구역은 공공 또는 민간 정비사업 공모 시 불이익을 주기로 했다.

국토교통부와 서울시는 9일 오후 정부서울청사에서 주택시장 안정 및 주택공급 활성화를 위한 정책간담회를 갖고 이 같은 내용의 협력방안을 발표했다. 이날 간담회에는 노형욱 국토부 장관과 오세훈 서울시장을 비롯한 양 기관 주택정책 담당자들이 참석했다.

이날 자리는 공급정책에 대한 신뢰를 회복하고 시장불안 심리를 조기에 해소하기 위해 마련됐다. 기관장들이 직접 만나 시장상황에 대한 인식을 공유하고, 협력체계를 구축할 필요가 있다는 판단에서다.

국토부와 서울시는 간담회를 통해 '공급확대를 통한 서민주거 안정'이라는 공동목표를 재확인했다. 또 주택시장 안정을 최우선 과제로 공동 노력하는 한편 양질의 주택공급 활성화를 위해 상호 협력하기로 했다. 아울러 공급사업이 개발호재로 인식돼 단기적 투기수요 유발 등 시장불안으로 이어지지 않도록 철저한 시장관리 방안을 추진하기로 했다.

구체적으로 민간 재개발은 공공기획 방식, 공공주도 사업은 사전검토위원회를 통해 인센티브로 발생되는 개발이익의 과도한 사유화를 방지할 수 있는 합리적인 정비계획을 수립하기로 했다. 재건축 안전진단 완화는 주택시장 안정세를 고려해 추가 협의하기로 합의했다.

정비사업 조합원의 지위양도 제한 시점을 사업 초기 단계로 앞당긴다. 개발이익을 노린 투기 수요 유입을 사전 차단하기 위한 조치다. 기존 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한됐다. 하지만 앞으로는 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 정비구역 지정 이후로 조합원 지위양도가 제한된다. 기준일은 시·도지사가 별도로 정하기로 했다.

투기우려가 감지되는 정비구역은 공공·민간 재개발 사업 공모시 불이익을 주도록 평가기준을 개선하기로 했다. 거래량과 가격동향 등이 해당 자치구 평균을 상회하는 경우 감정을 부여하는 식이다.

국토부와 서울시는 시장동향 모니터링 자료를 주기적으로 공유하고 합동 실거래 기획조사를 통해 조합원 지위양도 제한 등 관련 법 개정 전이라도 시장불안 징후가 포착될 경우 즉시 토지거래허가구역 지정 등 추가 조치를 마련하기로 했다.

주택공급 확대정책에도 공조를 강화한다. 우선 정부가 발표한 공공주도 정비사업의 신속한 진행을 위해 이달 중 사전검토위원회를 구성하고 사업계획을 조기 확정할 방침이다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH)의 사업시행에 차질이 없도록 관련 인력·조직도 확대한다. 사업성 개선을 위한 역세권 사업 준주거(용적률 700%) 상향, 저층주거사업 1종 상향 또는 법적상한 120% 등 다양한 인센티브도 적용하기로 했다.

아울러 공공주도 정비사업 후보지는 서울시 재개발 공모지역에서 제외하고, 서울시 재개발 선정지역도 공공주도 정비사업 후보지에서 제외해 공공과 민간 사업이 서로 상충되지 않도록 관리하기로 했다. 앞서 발표한 용산 캠프킴 부지 내 주택공급에 대해서도 협의를 거칠 예정이다.

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주거복지 차원에서 서울시가 중점 추진 중인 장기전세주택 공급확대를 위한 협력에도 나서기로 했다. 시가 타 공공임대 지원 수준과 재정 여건을 고려해 주택기금 지원 방안을 마련, 관계부처와 협의하는 한편 공공주도 정비사업으로 공급될 공공임대주택 중 SH공사 물량은 장기전세주택으로 공급하기로 했다. LH 물량 일부도 장기전세주택으로 공급하는 방안을 적극 검토한다.

서울시가 도입할 예정인 상생주택(유후 민간토지를 시가 빌려 청년·신혼부부에게 주택으로 공급하는 민간 토지임차형 주택)도 토지주 참여 유인방안을 함께 마련한 후 관계부처와 협의해 나가기로 했다. 이와 함께 공동주택 공시 관련 대상 선정, 가격 산정 과정에 있어 광역 지자체의 참여확대 방안도 공동 검토하기로 했다.

이를 통해 서울에서는 입주물량 기준 2021~2030년 연평균 10만7000가구를 공급하겠다는 복안이다. 이는 과거 평균 대비 46.5% 늘어난 규모다. 특히 공공주도 정비사업을 통해 공급되는 물량은 도심 내 우수 입지에 시세의 70~80% 수준으로 저렴하게 공급될 예정이다. 전용면적 85㎡, 분양가 9억원 이하의 일반공급 물량을 전체의 절반으로 늘리고, 추첨제를 30%까지 확대해 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 대폭 늘리겠다는 계획이다.

노 장관은 "미국발 금리인상 가능성이 커진 상황에서 공급정책이 차질없이 이행되면, 중장기적으로 주택가격이 하향 안정될 것으로 전망된다"며 "주택구입 시 적어도 2023년 이후의 중장기 주택시장 전망을 고려할 필요가 있어, 어느 때보다 시장 참여자들의 신중한 판단이 요구되는 시점"이라고 강조했다.

오 시장은 "서울시의 주택정책 종착지는 첫째도, 둘째도 서민 주거안정이고 모든 전제는 부동산시장 안정화"라며 "이번 협력을 통해 제도가 개선되면 다양한 방식의 주택공급 사업을 속도감 있게 추진할 수 있는 기반이 마련될 것"이라고 말했다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr
문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr