[가계부채 대책]7월부터 규제지역 6억원대 주택 주담대도 한도 축소

7월부터 규제지역 내 6억원 초과 주택 담보 대출시 DSR 40% 적용
서울 아파트 가운데 약 83.5%가 적용받을 것으로 예상

[아시아경제 박선미 기자] 신용대출(마이너스통장) 5000만원을 연 3% 금리로 사용 중인 연소득 5000만원 직장인 A씨는 규제지역 내 시세 6억원대 아파트를 구입하기 위해 금리 2.7%, 20년 원리금 균등 분할상환 방식으로 주택담보대출을 받으려고 한다. 기존대로라면 2억4000만원까지 주택담보대출이 가능했지만 강화된 가계대출 관리방안에 따라 7월부터 DSR 40% 규제를 적용받게 돼 최대 대출가능 한도가 1억7800만원으로 낮아지게 된다. 기존에 일으킨 신용대출에 대한 만기도 10년에서 7년으로 낮아짐에 따라 갚아야 하는 신용대출 원리금도 종전 연 650만원에서 864만원으로 부담이 커진다.

오는 7월부터 전체 규제지역 6억원 초과 주택을 담보로 한 주택담보대출에 대해, 또 1억원 초과 신용대출에 대해 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용된다.

금융위원회가 29일 발표한 가계대출 관리방안에 따르면 오는 7월부터 규제지역 내 6억원 초과 주택을 구매하려는 차주는 DSR 40% 규제를 적용해 은행 대출을 받게된다. 1억원이 넘는 신용대출에 대해서도 차주별 DSR 규제가 적용된다. 서울 아파트 중 약 83.5%, 경기도 아파트 중 약 33.4%에 해당하는 담보에 기반한 주택담보대출 차주 등이 차주단위 DSR이 적용되는 셈이 된다.

DSR은 모든 가계대출의 원리금(원금과 이자)을 연간 소득으로 나눈 값으로, 대출 심사 때 차주의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 카드론을 포함한 모든 금융권 대출 원리금 부담을 반영하는데 DSR의 차주 단위 적용은 앞으로 버는 만큼 돈을 빌리도록 하겠다는 뜻이다.

지금까지는 투기·과열지구 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 취급시, 연소득 8000만원 초과 차주가 총 신용대출 1억원 초과시에만 DSR 40% 규제를 적용해왔다. 규제가 은행별로 평균치(40%)에 맞춰져 있어 차주별로는 DSR 40%를 넘게 대출받는 경우도 있었다.

정부와 금융당국은 차주단위 DSR 규제 적용 대상을 점진적으로 확대한다는 방침이다. 내년 7월에는 전 규제지역 6억원 초과 주택 주담대 및 2억원 초과 신용대출과 병행해 총 대출액 2억원을 초과하는 대출에 대해서도 차주단위 DSR 규제가 적용된다. 전체 차주 중 약 243명(12.3%)이 적용을 받을 것으로 예상되고 있다. 또 2023년 7월에는 총 대출액이 1억원을 초과하는 대출로 차주단위 DSR 규제가 확대돼 전체 차주 중 약 568만명에 해당하는 28.8%가 규제 사정권 안에 들어간다.

다만 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출 등 소득 외 상환재원이 인정되거나 서민금융상품, 정부·지자체 협약대출, 자연재해 지역 등에 따른 긴급대출 등 정책적 필요성이 있는 경우 등에 대해서는 대출 신청시 차주단위 DSR 적용이 제외된다.

DSR 산정시 가급적 실제만기가 반영되도록 체계 정비

금융당국은 당장 오는 7월부터 DSR 산정시 가급적 실제 만기가 반영되도록 체계도 정비할 방침이다. 현재 일부 주담대(원리금분할상환)는 실제만기가 적용되는 반면, 신용대출은 일률적으로 만기 10년이 적용(특히, 1년마다 갱신되는 한도성 여신도 관행적으로 만기10년 적용)되고 있다. 현재 10년으로 획일 적용되는 신용대출 DSR 산정만기가 오는 7월부터 7년으로 낮아지고 내년 7월에는 5년으로 하향 조정된다. 신용대출 만기가 축소되면서 차주의 원리금 상환 부담은 더욱 커질 수 있다.

다만 차주단위 DSR 전면 시행시 소득파악이 어려운 차주의 경우 대출심사 자체가 어려워지는 상황이 발생하는 것을 막기 위해 다양하고 유연한 소득인정 방법을 확산·운용한다. 소득세 납부자료 등 증빙소득 외에 국민연금·건강보험료 납부자료 등을 통한 인정소득을 폭넓게 활용한다는 방침이다. 매출액·임대소득·금융소득 등 다양한 관련 자료와 새로운 기법을 활용한 소득추정방식의 지속적인 보완도 추진한다.

예컨대 다양한 소득인정 방법을 운용함에 따라 DSR 규제를 적용해 주택담보대출 등 다른 대출 없이 만기 10년, 이자율 3%의 신용대출을 받을 경우 월 50만원의 노령연금을 받는 은퇴자도 연금소득 연 600만원을 인정받아 최대 1800만원의 신용대출을 받을 수 있게된다. 매월 10만원씩 건강보험료를 납부 중인 휴폐업 사업자도 건강보험료 납부액이 인정소득으로 활용돼 약 1억원의 신용대출이 가능하다. 연간 1500만원씩 신용카드를 이용중인 전업주부도 신용카드 사용액을 활용해 연소득을 산정해 최대 9200만원의 신용대출을 받을 수 있다.

박선미 기자 psm82@asiae.co.kr