12년 묵은 내곡동 '헌인마을' 개발 5000억 브릿지론 추진

NH투자증권 주관 '토지확보' 용도 자금
환지방식 개발 선회…실시계획 인가
예비 투자기관 반응 냉랭…"리스크 여전하다"

[아시아경제 임정수 기자] 12년간 부침을 겪으며 사업 추진이 지지부진했던 서울 서초구 내곡동 헌인마을 개발 사업을 위한 5000억원 내외의 브릿지론(Bridge Loan) 자금 조달이 추진된다. 기존 대출을 상환하고 아직 완료하지 못한 토지 확보 등을 위해 자금을 사용할 계획이다. 예비 기관 투자자들 반응은 다소 냉랭하다. 토지 확보가 전부 이뤄지지 않은 데다 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어, 사업 진행이 순조롭게 이뤄질 수 있을지 미지수라는 분석이다.

1일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신원종합개발 관계사인 어퍼하우스헌인 등은 시행 대행사인 헌인타운개발을 통해 5000억원 내외의 브릿지론 조달에 나섰다. 어퍼하우스헌인은 헌인마을 개발 사업의 실제 사업주로, 우진호 신원종합개발 회장이 지분 100%를 보유하고 있다. 어퍼하우스헌인과 우리은행 등으로 구성된 기존 대주가 보유한 대출을 인수한 사모펀드 ‘더플랫폼헌인도시개발'이 특수목적법인(SPC)을 통해 자금을 조달한다.

조달한 자금은 기존 대출 상환과 추가 토지 확보 등에 사용할 예정이다. 기존 대출 규모는 3000억원 내외로 알려졌다. 어퍼하우스헌인과 우리은행이 각 100억원씩을 후순위 대출(에쿼티)에 투자하고, 금융회사로 구성된 대주단이 2800억원을 시행사 측에 빌려준 상태다. 이를 차환하면 2000억원 안팎의 자금이 남는데 이 자금으로 미확보 토지를 매입하는 데 사용하겠다는 계획이다.

업계에 따르면 헌인마을 개발 사업 부지는 서울 서초구 내곡동 374번지 일원 약 4만평으로, 이 중 약 80%인 3만2000평의 토지를 확보했다. 미매입 토지에는 종중 소유의 땅이 포함되는 등 해결하기 어려운 약 8000평의 토지 소유주들이 개발에 반대하고 있는 것으로 알려졌다. 시행사가 매입한 토지는 대부분 근저당이나 담보신탁 수익권 형태로 기존 대출의 담보로 제공돼 있다.

헌인마을 도시개발 사업 예상 조감도

신원종합개발 등은 미매입 토지에 대해 도시개발법에 따른 환지 방식을 이용해 사업을 진행할 계획이다. 환지 방식은 토지주에게 보상금을 지급하는 대신 개발 후 조성된 땅을 지급하는 보상 방법이다. 최근 서울시의 실시계획 인가를 받았지만, 환지계획에 대한 인가는 받지 않은 상태다.

토지 확보가 마무리되면 1조원 이상의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 등의 절차를 거쳐 단독주택, 공동주택, 생활근린시설과 주변 공원 및 녹지 조성에 나선다. 롯데건설이 시공을 맡아 브릿지론에 자금보충 약정 등의 신용공여를 제공한 것으로 전해졌다.

이번에 투자자를 모집하는 브릿지론은 본 PF가 성사되면 상환된다. 연내 환지계획 수립과 보상 절차를 거쳐 내년 착공에 돌입한다는 계획이다. 빠르면 2023년 말 준공 예정이다.

서울시의 실시계획 인가에 이어 브릿지론 조달에 나서면서 사업이 본격화되는 모양새이지만, 여전히 예비 투자 기관들의 반응은 냉랭하다. 여러 이해관계가 얽혀 있어 부지 매입 성공에 대한 불확실성이 있는 데다 사업이 순조롭게 진행돼 투자 상환 자금인 본PF가 제대로 성사될 수 있을지도 확신하기 어렵다는 분석이 지배적이다.

한 투자기관 관계자는 "헌인마을 개발 사업은 장기간 표류했던 사업인데다 이해 관계자들이 많아 사업 진행에 속도를 내기 어려울 가능성이 크다"면서 "다시 사업이 지연되면 기한 내에 본 PF를 통해 투자금을 제대로 상환받을 수 있을지 장담하기 어렵다"고 평가했다.

브릿지론으로는 자금 모집 규모가 너무 크고, 토지 담보가치(감정평가액) 대비 대출액(LTV)이 높다는 점도 투자 집행에 부담 요인으로 작용하고 있다. 관련 업계에 따르면 헌인마을 브릿지론의 전체 LTV는 99%를 넘어선다. 시공사인 롯데건설의 부담분을 제외한 대출 3800억원어치의 LTV는 금융회사 투자 가능 LTV 마지노선인 75.6%를 가득 채웠다.

IB업계 관계자는 "사업 부지가 강남권과 동떨어져 있어 고급주택 타운하우스로는 사업성이 낮다"면서 "사업성 이슈도 자금 모집에 불리하게 작용할 것"이라고 내다봤다.

헌인마을 개발 사업은 2009년 3월 도시개발 구역으로 지정되고 개발 계획이 수립되면서 시작됐다. 2011년 실시계획 인가 신청 후 조합 내부 사정으로 사업이 지연됐다. 초기 시공사였던 삼부토건, 동양건설산업은 PF 채무를 막지 못해 법정관리 절차를 거쳤다.

앞서 사업에 자금을 빌려준 우리은행 등 12개 금융기관은 2006년부터 '우리강남PF'를 설립해 3900억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF)에 참여했으나, 사업이 계속 지연되면서 장기간 자금을 회수하지 못했다. 최순실씨가 헌인마을 개발 사업에 연루된 것으로 알려지면서 사업 좌초 위기도 겪었다.

신원종합개발과 어퍼사우스헌인은 미래에셋대우, NH투자증권, 한화투자증권, 메리츠화재 등 금융회사들과 컨소시엄을 구성해 '더플랫폼헌인도시개발'을 설립하고 기존 사업에서 발생한 전체 채권을 인수하면서 다시 사업을 본격화했다.

임정수 기자 agrement@asiae.co.kr