[부린이 가이드] 이제 공공임대주택도 30평대?… '중형임대' 기다려볼까

11·19 전세대책, '중형 공공임대주택' 도입
임대주택 최대 면적 60㎡ → 85㎡

중위소득 150%까지 입주… 맞벌이 180%
4인 가구 연소득 1억원까지 입주 가능

60%는 저소득층 우선공급… 소득별 임대료 차등
입주는 2025년 이후에나 가능할듯

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

정부가 지난 19일 발표한 '서민·중산층 주거안정 지원방안'(11·19 전세대책)'에는 '중형 공공임대주택'이 포함됐습니다. 현재 전세난을 해소하기 위해 단기적으로 내놓은 다른 방안들과는 달리 중형 공공임대주택은 장기적인 관점에서 중산층까지 임대주택에 입주가 가능토록하는 제도입니다. 그렇다면 누가 입주할 수 있는지, 실제 여건은 어떨지 알아보도록 하겠습니다.

이제 공공임대주택에도 84㎡ 공급… 4인가구 연소득 1억 넘어도 입주 가능

현재 공공임대주택은 60㎡ 이하로만 공급되고 있습니다. 통상 2~3인 가구가 살기에 적합한 면적이 59㎡, 3~4인 가구가 살기에 적합한 면적이 84㎡로 받아들여지는 점을 감안하면 어느 정도 소득 수준을 갖춘 가구라면 설령 공공임대주택 입주 기회가 주어지더라도 꺼리게 되는 면적만이 공급돼온 셈입니다.

이에 정부는 19일 내놓은 전세대책을 통해 '질 좋은 평생주택'을 내걸고 2025년까지 60~85㎡ 중형임대주택 6만3000가구를 공급한다는 방안을 내놓았습니다. 새로이 지어지는 유형통합 공공임대주택 5만3000가구와 매입임대주택 1만가구를 통해 공급되는 것인데요.

정부는 소득과 자산요건을 충족하면 최대 30년까지 거주할 수 있도록 해 주거 안정성을 높인다는 계획입니다. 만약 소득·자산요건이 늘어나 입주 요건을 넘어서게 되더라도 무주택 조건만 유지한다면 이때는 인근 시세와 비슷한 임대료를 내는 조건으로 계속 거주할 수 있습니다. 거주기간인 30년이 넘어서더라도 같은 방식으로 거주가 계속 가능할 전망입니다.

소득요건도 상향됩니다. 당초 유형통합 공공임대주택은 최대 56㎡ 면적에 기준 중위소득 130% 이하의 기준이 적용될 가능성이 높게 점쳐졌는데요. 중형임대주택 공급 계획이 포함되면서 면적은 최대 85㎡로 늘었고, 소득요건은 기준 중위소득 150% 이하까지 높아졌습니다. 3인가구 기준 월 581만원, 4인가구 기준 월 712만원 수준입니다. 만약 맞벌이라면 180%까지 기준이 올라가 3인가구 월 697만원, 4인가구 월 855만원까지도 기준이 올라갑니다. 4인 가구의 경우 연 소득 1억258만원인 가구까지도 입주가 가능해지는 셈입니다.

자산요건은 현재와 같은 3/5분위 순자산 평균값 이하(2020년 기준 2억8800만원) 요건이 적용됩니다. 다만 자동차 가액 기준은 현행 2500만원에서 3500만원으로 다소 상향될 전망입니다.

정부는 이외에도 중산층의 눈에 맞지 않아 입주를 꺼리는 요인 중 하나로 지목돼 온 주택 품질도 향상시킨다는 계획입니다. 도어락, 바닥재 등 주요 마감재를 분양주택 수준으로 상향시키고, 자재 구매 시 하자가 있는 업체는 감점 또는 대상에서 배제할 예정입니다.

또 기존의 공공임대주택 입주 대상자들 중에서도 보다 넓은 집에 살기를 원하는 경우가 적지 않았는데요. 정부는 앞으로 가구원 수별 입주 가능 면적을 설정해 기본적으로는 해당 면적을 공급하되, 적은 가구원 수가 넓은 면적에 살기를 원할 경우 임대료 할증을 통해 입주가 가능토록 할 계획입니다. 예를 들어 3인 가구의 경우 41~70㎡ 가구 공급을 기본으로 하되, 그 이상 면적에 살기 위해서는 임대료를 할증하는 구조입니다. 따라서 이번에 새롭게 추가된 60~84㎡의 중형공공임대주택은 3인 이상 가구만이 입주 가능하고 1~2인 가구의 입주는 불가능할 전망입니다.

'서민·저소득층 지원' 취지 고려… 60%는 우선공급, 소득별 다른 임대료 매긴다

하지만 이러한 중형 공공임대주택에 대해서는 정부가 '서민·저소득층 지원'이라는 공공임대주택의 취지를 망각하고 당장의 전세난 해결을 위해 정책 의도를 훼손하고 있다는 비판도 적지 않은데요. 정부는 이러한 부작용에 대한 방지책으로 우선공급과 소득연계형 임대료 체계를 도입한다는 방침입니다.

우선공급은 기존의 영구·국민임대 입주 대상인 기준 중위소득 100% 이하 가구(3인 월 387만원, 4인 월 475만원)에게 전체 공급 물량의 60%를 우선 공급하는 제도입니다. 수급자, 철거민, 국가유공자, 다자녀가구, 장애인, 비주택 거주자 등이 대상입니다. 우선공급은 일반공급과 달리 배점제로 공급될 계획인데요. 저소득층 우선 입주를 위해 소득이 낮을 수록 높은 점수를 부여할 예정입니다.

소득연계형 임대료 체계는 각 입주자들의 소득수준 별로 시세 대비 다른 임대료율을 책정하는 것입니다. 기준 중위소득 100% 이하 가구에는 시세 대비 최대 65% 수준의 임대료를 매기고, 기준 중위소득 100~130% 가구에는 시세 대비 80%, 130~150% 가구에는 시세 대비 90% 수준의 임대료가 책정되는 식입니다.

실제 입주는 2025년 이후에나

하지만 중형공공임대주택은 당장 공급되는 것은 아닙니다. 실제 공급까지는 상당한 시간이 걸릴 예정인데요. 정부는 2025년까지 건설형 중형임대 5만3000가구를 공급한다는 계획입니다. 내년 1000가구 → 2022년 6000가구 → 2023년 1만1000가구 → 2024년 1만5000가구 → 2025년 이후 연 2만가구로 지속적으로 물량을 늘린다는 방침입니다.

하지만 여기서 말하는 '공급 시점'은 통상적으로 말해지는 입주 시점이나 착공 또는 분양 시점이 아니라 '사업승인' 시점입니다. 현재 정부가 당장 내년 12월 '공급'된다고 밝힌 통합공공임대 선도단지 6곳 1200가구는 해당 시점에 사업승인이 이뤄질 계획이고, 가장 빨리 착공되는 곳은 2022년 성남낙생 400가구와 대전산단 100가구입니다. 즉, 중형임대주택에 입주가 가능한, 실질적 공급 시점은 아무리 빨라야 2025년 이후가 될 전망입니다.

입지도 다소 미지수라는 평가가 나옵니다. 매입임대형이 아닌 건설형 중형임대의 경우 현재 전세난의 핵심지역으로 지적되는 서울 시내 공급은 어렵다는 평가입니다. 실제로 정부가 발표한 선도단지 6곳 모두 경기·대전 지역에 국한된 상황입니다.

다만 정부가 서울중계·가양 등 노후 공공임대주택을 재건축해 고밀개발하는 방안을 추진 중인만큼 서울 요지에 공급될 가능성은 아직 남아있습니다. 또 비록 서울 시내는 아니더라도 3기 신도시에 중형 공공임대를 대폭 공급한다는 계획입니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr