드디어 분양가상한제 아파트 온다

이달 말 서초 자이르네·고덕 아르테스 미소지움 등판
7월 유예기간 종료 후 처음

서초 분양가 3분의 2 수준… 100가구 이하 나홀로 단지는 고려사항

[아시아경제 이춘희 기자] 민간택지 분양가상한제 시행 3개월 만인 이달 말 서울 시내에 상한제 적용 아파트가 첫 선을 보인다. 다만 이번에 분양되는 단지들은 모두 100가구 이하의 '나홀로' 단지로, 상당수 대형 사업들은 상한제 적용 여파로 분양이 미뤄지고 있어 당분간 공급절벽이 이어질 것이라는 우려가 제기된다.

15일 업계에 따르면 서초구 서초동 '서초 자이르네'와 강동구 상일동 '고덕 아르테스 미소지움' 등 상한제가 적용된 2개 단지가 이달 말 일반분양에 나설 예정이다. 서초 자이르네는 낙원·청광연립, 고덕 아르테스 미소지움은 벽산빌라를 각각 재건축하는 단지다.

두 단지 모두 8일 입주자모집공고를 냈지만 서초 자이르네는 19일, 고덕 아르테스 미소지움은 20일 1순위 청약을 받는다. 당첨자발표일 역시 각각 27일과 29일로 달라 중복 청약이 가능하다. 다만 두 곳 모두 일반 재건축이 아닌 가로주택정비사업이어서 지난해 상한제 확대 방침 발표 당시 적용 유예 대상은 아니었던 단지다.

저렴한 분양가 vs '나홀로' 아파트, 전매제한 규제

상한제가 적용된 만큼 분양가는 두 단지 모두 주변 시세보다 저렴하게 책정됐다는 평가다. 3.3㎡당 평균 분양가는 서초 자이르네가 3252만원, 고덕 아르테스 미소지움은 2569만원 수준이다.

서초 자이르네의 경우 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 과정에서 대부분 주변 신축 아파트들이 3.3㎡당 4891만원 수준에 분양가가 책정됐던 것과 단순 비교하면 3분의 2 수준이다. 고덕 아르테스 미소지움의 경우 한국감정원의 택지비 감정평가 적정성 검토에서 재평가를 요구받으면서 당초 송파구 분양가심의위원회가 정한 분양가보다도 더 낮은 분양가가 책정된 것으로 알려졌다.

8억3600만~8억6600만원의 분양가가 책정된 고덕 아르테스 미소지움 84㎡(전용면적)의 경우 고덕그라시움, 고덕아르테온 등 인근 재건축 단지들의 같은 면적 최근 실거래가가 15억원을 넘어선 점을 감안하면 반값 수준이라는 평가다. 분양가가 낮아 주택담보대출비율(LTV)이 40%까지 인정된다는 것도 장점이다.

다만 두 단지 모두 100가구 이하의 소규모 나홀로 단지라는 점은 고려해야 될 사항이다. 서초 자이르네는 67가구, 고덕 아르테스 미소지움은 100가구 규모로, 일반분양분 역시 각각 35가구, 37가구에 불과하다. 공급 주택형은 고덕 아르테스 미소지움이 ▲84㎡ 24가구 ▲59㎡ 13가구다. 서초 자이르네는 ▲50㎡ 17가구 ▲59㎡ 7가구 ▲69㎡ 11가구로 소형 평형만 공급된다.

일선 중개업소들은 대단지에 비해 선호도가 떨어지기 때문에 입주 후 시세도 상대적으로 낮게 형성될 가능성이 있다고 전망하고 있다. 실제로 앞서 청약에 나선 서울의 소규모 단지들은 분양가상한제 적용 단지임에도 불구하고 별다른 주목을 받지 못했었다. 지난 6월 청약을 진행한 강서구 공항동 '발쿠치네 하우스'는 공급 물량 45가구 전체가 미분양되면서 회사측이 전면 재분양에 나서기도 했다.

예비 청약자들은 상한제 적용에 따른 다양한 규제도 염두에 둬야 한다. 두 단지 모두 당첨자 발표일로부터 8년간 전매가 금지된다. 3년 안팎의 공사기간을 빼더라도 입주 후 5년간은 거래가 불가능하다. 당첨자들은 10년간 재당첨도 제한된다.

실거주 의무는 적용되지 않는다. 분양가격이 인근 지역의 80% 이하일 경우 5년, 80~100% 수준이면 3년의 거주의무기간이 부여되는 주택법 개정안이 공포된 상태지만 내년 2월까지는 유예기간이 적용되기 때문이다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr