꼬일대로 꼬인 부동산 세제…"누가 정책을 믿겠나, 시장을 믿지"

임대주택사업자 세제혜택 소급적용 폐지하면 헌법소원 제기 가능성도
정책 너무 자주 바뀌고 손바닥 뒤집듯…정책 신뢰도 훼손 우려

[이미지출처=연합뉴스]

[세종=아시아경제 김현정 기자] 정부와 여당이 부동산 양도소득세와 종합부동산세의 최고세율을 높이고 임대사업자 대상의 세제혜택을 소급 적용해 축소하는 방안을 적극 검토하고 있는 가운데, 관련 정책의 개편 빈도가 잦아 신뢰도 저하를 우려하는 목소리가 높다. 일각에서는 집 값 잡기에 급급해 여러 번 손을 댄 탓에 부동산 세제가 손 쓰기 힘들 만큼 꼬여버렸다는 평가가 나온다.

7일 관계부처와 국회 및 업계에 따르면 강병원 더불어민주당 의원이 임대사업자 대상의 세제혜택을 소급 적용해 폐지를 골자로 발의한 이른바 '임대사업 특혜 축소 3법(종합부동산세법ㆍ조세특례제한법ㆍ지방세특례제한법 개정안)'이 통과될 경우 헌법소원을 통한 집단 반발이 예상된다. 지난달 말 까지만 해도 보도자료를 통해 "2017년 12월 임대등록 활성화 발표 이후 등록임대 재고 확대를 통해 임차인의 주거 안정에 기여했다"고 자화자찬 하던 정부가 갑자기 혜택을 일괄 축소하는 것은 국가와 임대사업자간에 체결한 일종의 '계약'을 일방적으로 파기한 것이라는 주장이 핵심이다.

◆헌법소원 통한 구제 가능성은 낮아= 공식적인 사업자 등록을 통해 매매 기간 및 세율 상향조정에 제약을 받게 된 임대사업자들은 우선 '법률 불소급의 원칙'에 기대 헌법소원을 제기할 수 있다. 법률 불소급의 원칙은 쉽게 말해 적법하다고 명시했던 행위에 대해 사후에 책임을 지울 수는 없다는 것이다.

다만 법률관계가 종료되지 않고 진행중인 상황, 즉 과세 전에 정부가 중도에 개입하는 것은 '부진정소급 입법'으로 구분할 수 있다는 게 전문가들의 평가다. 김예림 법무법인 정향 변호사는 "과거 세제혜택을 받았던 것을 환수하는 경우라면 모르겠으나, 아직 과세가 된 것이 아니고 공익적인 목적을 달성하기 위한 것이므로 헌재를 거쳐 구제 받을 가능성은 낮아보인다"면서 "다만 합법적 혜택을 약속하고 임대사업자 등록을 유인한 데 대한 정책적 신뢰는 무너질 것"이라고 설명했다.

김 변호사는 이어 "기대한 혜택은 받지 못하고 손해만 남은 문제에 대해서도 국가배상법으로 다퉈볼 여지는 있지만, 공무 과정에서의 잘못이라고 보기 힘들다"고 덧붙였다.

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◆따라가기도 힘든 세제 "손바닥 뒤집듯"= 일각에서는 문재인 정부 들어 부동산 관련 세제가 지나치게 자주 바뀌는 탓에 정책 신뢰도가 추락했다는 얘기도 나온다. 부과될 세금이 어느정도 수준일지 예측 불가능의 영역이 됐다는 지적도 제기된다. 여당이 최고세율을 80%로 강화하는 방안을 검토중인 양도세의 경우 오히려 시장 매물을 잠기게 만들어 가격 폭등을 불러일으키고, 보유세의 경우 장기적인 시장 안정화 효과가 세계적으로도 검증되지 않은 만큼 보다 조심스럽게 접근해야 한다는 의견도 있다.

심교언 건국대학교 경영대학 부동산학과 교수는 "현재도 양도세 중과를 피하기 위해서 대부분의 갭투자자들이 보유기간이나 실거주기간을 채우고 있는 상황에서, (이 같은 대책은) 공급동결 효과로 공급 물량이 증여 등으로 흐르기만 할 가능성이 높다"면서 "양도세는 단계적 상향이 장기적으로 긍정적 효과를 낼 수는 있지만, 보유세의 경우 해외 사례를 봐도 정책 효과의 일관된 패턴이 없어 보다 신중히 접근해야 한다"고 주장했다.

심 교수는 "정부가 그간 최우선 과제로 내세운 '부동산 안정화'에 3년째 실패하면서 정책이 정치화하고 있다"면서 "임대사업자 혜택 소급 폐지의 경우 실행될 경우 정부가 국가이길 포기하는 것이나 다름없다"고 비판했다. 이어 "정권이 바뀌기도 전에 약속이 번복 되면 누구도 정책은 믿지 않고 시장만 믿을 것"이라고 덧붙였다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr