[부린이 가이드] 대체 왜 85㎡야?… '국민주택 규모'의 비밀

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

"전 평형 모두 가장 인기 많은 84㎡(전용면적)로 구성"

"이번 분양하는 아파트도 죄다 84㎡ 이하로만 지어져서 중대형 물량은 없네"

최근 아파트 분양 안내를 보다보면 자연스레 듣게 되는 말입니다. 왜 대부분의 아파트는 84㎡가 가장 핵심적인 평형이 될까요? 이는 85㎡가 '국민주택 규모'로 정해져 있어 이를 경계로 수많은 기준들이 엇갈리기 때문입니다. 현행 주택법은 주거전용면적이 가구당 85㎡ 이하인 주택을 국민주택으로 정하고 있습니다. 다만 도시가 아닌 읍면지역의 경우 가구당 100㎡로 늘어나기도 합니다.

주택 건설 과정에서도 이를 기준으로 정부가 부여하는 다양한 혜택이 국민주택규모 이하 가구에만 주어지는가 하면 청약 과정에서도 수없이 많은 것들이 이 85㎡를 기준으로 나뉩니다. 우선 신혼부부와 기관추천 특별공급은 전용면적 85㎡ 이하의 분양주택에만 신청이 가능합니다. 또 서울 등 투기과열지구에서는 85㎡ 이하의 주택은 추첨제 물량이 전혀 없이 가점제 100%로만 공급돼죠. 그리고 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH공사) 등 국가나 지방단체, LH와 지방공사 등이 건설하는 공공분양 주택 역시 모두 85㎡ 이하로만 공급됩니다.

이러한 85㎡의 벽은 1972년 제정된 '주택건설촉진법'에서 처음 규정됐습니다. 하지만 이 법은 2002년에 폐지됐음에도 여전히 다양한 법령에서 '85㎡=국민주택규모' 공식은 쓰이고 있습니다. 하지만 왜 하필 '85㎡냐?'라는 물음에 대해서는 지금 명확한 근거가 남아있지 않아 몇 가지 설만이 남아있습니다.

한 가지 설은 정부가 당시 보통 가구가 5명으로 꾸려진 점을 감안해 1인당 적정 주거면적이 '5평' 정도니 '5 x 5 = 25'해서 25평으로 정했다는 것입니다. 하지만 '평'이 법에는 쓰이지 않는 단위이니 이를 법정 면적기준인 ㎡로 환산했다는 것입니다. 사실 25평은 82.5㎡ 정도이지만 이 과정에서 85㎡로 정했다는 것이지요.

다른 설은 한 가족이 살기에 방 3개에 거실과 화장실이 합쳐지면 85㎡ 가량이 나오니 이를 국민주택 면적의 기준으로 삼았다는 주장입니다. 또 다른 설은 상당히 간단한 주장인데요. 당시 박정희 대통령의 신당동 사저가 85㎡였기 때문에 그대로 기준이 됐다는 것입니다.

이렇게 다양한 주장이 나온다는 건 어떻게 보면 정확히 어떤 기준으로 만들어졌는지도 모른다는 방증일 것입니다. 하지만 이러한 '국민주택규모'가 40년 넘게 부동산 시장의 기본 틀이 돼온 셈인데요. 그래서 이를 바꿔야 한다는 주장도 여러 차례 나왔고 있습니다.

어떤 쪽은 이 규모를 줄여야 한다고 주장합니다. 지난 2012년 서울시는 '서민 주거 안정화 대책'을 통해 국민주택규모를 65㎡로 줄여야 한다고 주장했습니다. 1~2인 가구의 증가로 소형주택을 찾는 수요가 늘었기 때문이라는 건데요. 실제로 1970년대 5.69명이었던 가구당 인구 수는 2010년 2.69명으로 줄었습니다. 이 수치는 지난달 말 기준으로는 2.29명으로 더 줄어들었습니다.

당시 서울시는 기존의 4인 가구가 많이 줄어들고 1~2인 가구의 비중이 늘어났고, 또 제한된 토지에 더 작은 주택을 지으니 주택 공급 수가 늘고 집값은 내려갈 것이라는 주장을 펼쳤습니다. 하지만 국토교통부(당시 국토해양부)는 이에 반대하는 입장을 내놨습니다. 재건축 사업을 통한 주택공급이 위축될 것이라는 우려가 제기됐기 때문입니다.

정반대의 주장도 있습니다. 국민주택규모가 최저주거기준이 아니고 다양한 혜택을 주는 것인만큼 시대의 변화를 반영해 주택 규모를 더 높여야 한다는 것입니다. 경제 수준이 향상된 만큼 국민주택규모를 현재 읍면지역 기준과 같은 100㎡까지 늘려야 한다는 것이죠.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr