[부린이 가이드] "공시가격이 왜 중요해?"… 세액 산정의 기초 데이터 되는 공시가격

19일 2020년 공동주택 공시 예정가격 발표
'부동산가격알리미' 사이트에서 누구나 확인 가능

주택과 토지에는 매년 '적정가격'을 기준으로 한 공시가격 매겨져

공시가격 토대로 종부세, 재산세, 상속세, 증여세 등 각종 세액 정해져
수도권 1억3000만원 이하 주택 보유 시 청약 신청 때 '무주택'으로 간주

정부는 지속적으로 공시가격 현실화율 끌어올린다는 계획
종부세 공정시장가액비율 인상과 합하면 지속적인 세액 증가 예상

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

부동산에 관심있는 분들이라면 지난 19일 웹사이트 한 곳을 방문해보셨을겁니다. 바로 전국의 공동주택 공시 예정가격을 조회할 수 있는 '부동산공시가격 알리미'(https://www.realtyprice.kr)인데요. 아파트나 연립/다세대주택 등 공동주택이나 단독주택에는 모두 '공시가격'이 있습니다. 지난 19일 2020년 1월1일 기준 공동주택 공시 예정가격이 전년 대비 평균 5.99% 오른 가격으로 공개됐습니다. 공시가격이 대체 무엇이길래 왜 이렇게들 중요한지 한 번 알아보겠습니다.

공시가격은 법률에 따라서 매년 정해지는 가격입니다. '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에서는 "국토교통부 장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ산정하여 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다"고 규정돼있습니다. 공동주택 뿐만 아니라 단독주택, 토지에 대해서도 마찬가지입니다. 여기서 '적정가격'은 "당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격"을 뜻합니다.

주택은 전년도 12월31일까지 사용승인된 모든 주택을 대상으로 당해 1월1일 기준으로 4월 말 최종 공시됩니다. 다만 당해 상반기 중 분할·합병되거나 주택의 신·증축 등이 발생한 경우 6월1일 기준으로 9월28일 추가 공시가 이뤄집니다. 6월1일 이후 발생한 신규주택은 다음 해 1월1일 기준 정기공시분에 포함되고요. 이례적으로 수도권 외 지역에서 공시가격 10위 이내 단지가 출현해 눈길을 끌었던 부산 해운대구 '엘시티'의 경우 지난해 11월 사용승인을 받아 올해 최초로 공시가격이 산정됐습니다.

▲ '부동산공시가격 알리미' 내 2020년 공동주택가격 열람 및 의견청취 메뉴 (제공=한국감정원)

이러한 공시가격에 모두 떠들썩하게 반응할 수밖에 없는 이유는 공시가격이 재산세, 종합부동산세 등의 과세 기준이 되기 때문입니다.

종부세는 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(1세대 1주택자는 9억원)을 초과하면 과세 대상이 되고 실거래가가 확인되지 않는 주택의 경우 양도소득세를 기준시가 기준으로 부과합니다. 상속세 역시 공시가격 기준으로 산정하는데 과세표준이 50만원 미만이면 상속세를 부과하지 않습니다. 다른 증여세, 재산세, 취득세, 등록면허세 등도 공시가격을 기준으로 산정합니다.

공시가격은 아파트 청약 때도 중요한 기준이 됩니다. 공시가격에 따라서는 집을 갖고 있는데도 무주택자로 청약을 넣을 수 있기 때문입니다. 전용면적 60㎡ 이하로 공시가격 1억3000만원(수도권 기준) 이하인 주택 또는 분양권은 '소형·저가주택'으로 분류돼 청약 시 주택 소유 여부를 판단할 때 소유 주택으로 판단되지 않습니다.

이외에도 공시가격은 주택자금소득공제, 기초연금대상자 판단기준, 공직자 재산공개시 기준, 지역 건강보험료 부과기준, 근로장려금 신청자격 판단기준, 기초생활보장 대상자 판단기준, 취업후 학자금 장기상환 대상자 판단기준, 장애인연금 대상자 판단기준 등 다양한 분야에서 지표로 쓰이고 있습니다. 매년 공시가격 변동에 다들 신경을 쓸 수밖에 없겠죠.

이러한 공시가격은 매년 오르고 있지만 여전히 실거래가 대비 낮은 수준을 기록하고 있습니다. 국토부에 따르면 전국 공동주택 공시가격의 현실화율은 지난해 68.1%, 올해 69.0%로 70% 미만 수준을 유지하고 있습니다.

정부는 지속적으로 공동주택 현실화율을 끌어올리겠다는 입장입니다. 정부는 지난해 12월 발표한 '2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안'을 통해 올해 공시가격 산정 과정에서 현실화율 제고를 위한 'α값' 도입을 예고한 바 있습니다. 9억원 이상~15억원 미만은 70%, 15억원 이상~30억원 미만은 75%, 30억원 이상은 80%로 각각 현실화율 목표치를 설정하고 이에 미치지 못할 경우 α값을 추가해 현실화율을 제고하는 방안입니다.

이와 함께 종부세나 재산세를 매기는 기준이 되는 과세표준을 정할 때 주택 공시가격에 곱하는 일종의 '할인율'인 공정시장가액 비율도 단계적으로 인상할 예정입니다. 종부세의 공정시장가액비율은 지난해 85%, 올해 90%, 내년 95%를 거쳐 2022년엔 100%가 될 예정입니다. 공정시장가액비율이 100%라는 건 종부세를 산정할 때 공시가격에 바로 세율을 곱한 금액이 곧바로 세액이 된다는 의미인만큼 공시가격 인상과 공정시장가액비율 인상을 통한 세금 부담은 점차 늘어날 가능성이 높습니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr