강남行 커트라인 69점으로 높아졌다…"1자녀 세식구 입성 어려워"(종합)

분양가 상한제 지역 발표 후 강남서 첫 분양
르엘 신반포 센트럴 최고가점 79점…평균 70.33점
최저가점인 69점은 4식구 받을 수 있는 최고점
사실상 '한지붕 세명가족' 입성 힘들어

[아시아경제 김현정 기자, 이춘희 기자] 정부의 민간택지 분양가상한제 발표 이후 서울 강남권 진입을 위한 청약 가점이 70점대로 치솟았다. 청약통장을 들고 15년 이상 무주택으로 살아온 4인 가족도 당첨이 어려운 점수다. 상한제 적용을 통해 정부가 사실상 '상승 전망 지역'을 공인한 입지일수록 공급 감소를 우려한 고(高) 가점자 쏠림현상이 심화될 것으로 관측된다.

19일 금융결제원 아파트투유에 따르면 서울 서초구 잠원동 반포우성을 재건축하는 '르엘 신반포 센트럴'의 평균 당첨가점이 70.33점을 기록했다. 지하 3층~지상 35층, 7개 동, 총 596가구(일반분양 135가구) 규모의 르엘 신반포 센트럴은 지난 6일 정부가 상한제 지역을 지정한 이후 해당 지역에서 처음으로 공급된 단지다.

◆전용 84㎡ 16억원인데도 우르르…상한제 발표 후 높아진 강남장벽= 르엘 신반포 센트럴의 평균가점(70.33점)은 올해 4월 송파구 위례신도시 공공택지에서 분양한 '송파 위례 리슈빌 퍼스트 클래스(72점)'를 제외하면 처음으로 평균가점이 70점을 웃돈 사례다. 특히 리슈빌 퍼스트 클래스가 3.3㎡당 평균 2179만원, 전용 105㎡~111㎡가 9억원 미만의 가격에 공급된 데 반해 르엘 신반포 센트럴의 경우 3.3㎡당 평균 4891만원으로 전용 84㎡ 기준 분양가가 16억원을 웃돈 점을 감안하면 전례없는 광풍이다.

가장 눈길을 끄는 것은 당첨 커트라인을 의미하는 최저가점으로, 전 평형에서 동일하게 '69점'을 나타냈다. 현행 가점제에서 '기간'으로 채울 수 있는 최고 점수는 무주택기간 15년이상(32점)에 청약통장 가입기간 15년 이상(17점)을 더한 49점이다. 69점은 4인 가족이 무주택 및 청약통장 가입기간에서 만점을 얻어야 가능하다. 최근 보편적 가족 형태로 꼽히는 부부와 1인 자녀 3인 구성이라면 수십년간 무주택 상태였다고 하더라도 도달할 수 없는 셈이다. 강남 아파트에 당첨되기 위한 최소 요건은 '만 45세가 넘은 4인 가구의 가장'으로 정리할 수 있다.

르엘 신반포 센트럴에서는 고점 통장도 쏟아졌다. 이번 청약에서 전용 84㎡C타입(76점)을 제외한 전용 59㎡ㆍ84㎡Aㆍ84㎡B 최고가점은 모두 79점으로 집계됐다. 79점은 무주택 및 청약통장 가입 기간과 무관하게 6인 이하 가족 구성으로는 받을 수 없다. 무주택과 청약통장 가입기간에서 만점을 얻었다고 가정할 경우 6인 가족이 최고 79점, 7인 가족이 최고 84점까지 가능하다.

◆상한제 확대시행 발표 후 당첨 커트라인 10점 껑충 = 정부가 민간택지 분양가 상한제 확대 시행을 발표한 이후 서울 전역의 새 아파트 당첨 커트라인이 10점 가까이 뛴 것으로 확인됐다. 평균 당첨 가점도 61점을 훌쩍 뛰어넘었다. 한 자녀를 둔 30대 후반, 40대 초반 무주택자의 서울 집 마련은 꿈도 못 꿀 상황이 된 셈이다.

아시아경제가 올해 서울 시내 청약을 진행해 1순위에서 청약 마감에 성공한 민영주택 39개 단지의 당첨 가점 현황을 전수조사한 결과 평균 가점은 54.7점으로 나타났다. 하지만 8월12일 민간택지 분양가상한제 확대를 담은 '주택법 시행령 개정안' 발표 전후로 나눠보면 당첨 가점은 크게 갈렸다. 이전에 청약을 진행한 27개 단지의 평균 당첨 가점은 52.6점이었다. 반면 이후 청약을 받은 12개 단지의 평균은 61.8점이다. 분양가 상한제 확대 시행 발표 후 당첨 가점이 9.2점이 오르며 60점을 넘어선 것이다.

최저가점(당첨 커트라인)도 마찬가지다. 분양가상한제 확대가 발표되기 이전 평균 40.9점이었던 최저가점은 이후 54.3점으로 무려 14점이나 급등했다. 최저가점의 49점 돌파는 사실상 '가족 수'가 당락을 가르는 구조가 형성됐음을 뜻한다. 실제 개정안 발표 이후 청약 12개 단지 중 5개 단지(41.7%)가 최저 당첨 가점이 54점을 초과했다. 54점은 1인 세대주가 가질 수 있는 가장 높은 가점이다. 특히 이 중 강남권 4개 단지는 평균 64.8점을 기록했다.

올해의 당첨 평균 가점은 2017년 가점제가 전면 시행된 이후 어느 해보다도 높았다. 2017년 32점, 2018년 43점 수준이었지만 올해는 50점을 뚫고 60점까지 넘보는 상황이다. 문제는 내년이다. 실제 분양가상한제가 시행되면 청약 광풍은 더 거세질 가능성이 높다. 실제 올해 청약을 진행한 단지 중 9억원 미만 가구에서 당첨 커트라인이 가장 높았던 곳은 70점을 기록한 '위례 리슈빌 퍼스트클래스'였다. 이 곳은 공공택지 아파트로, 분양가 상한제를 적용받은 곳이다.

[이미지출처=연합뉴스]

◆"분양가 조정 수준 기대 밑돌 듯…쏠림현상 이어질 것"= 전문가들은 르엘 신반포 센트럴의 당첨 가점을 통해 수요자들이 '가격'보다는 '당첨가능성'에 무게를 두고 있음을 확인할 수 있다고 평가했다. 실제로 르엘 신반포 센트럴은 지난 6일 정부가 발표한 분양가상한제 확대적용 27개동(洞) 중 한 곳인 서초구 잠원동에 위치해있다. 향후 공급 물량의 경우 정부가 물리적으로 분양가를 통제해 시장 안정화에 나서겠다고 밝힌 만큼 더 낮은 가격에 신축 아파트가 공급될 가능성도 크다.

그러나 시장에서는 주변 단지인 신반포 자이(잠원동) 전용 85㎡가 지난 8월 27억원에 매매된 점을 감안하면 최소 10억원의 시세차익이 가능할 것으로 내다보고 있다. 비싸긴 하지만 시세 대비로는 싸다는 것이다. 또한 정부가 강제한 분양가에 반발, 정비사업이 중단되는 단지도 늘어날 것으로 전망돼 강남권에서의 공급량이 급감할 것이라는 관측도 이번 가점 상승의 배경으로 지목된다. 한 정비업계 관계자는 "지난해 5월부터 분양가 9억원 이상 아파트에 대한 특별공급이 중단되면서 오랜기간 무주택 상태였던 대가족이면서 현금부자만이 강남행 입장권을 구매할 수 있게 된 셈"이라면서 "아무리 로또라고 해도 로또 구매 자격조건이 까다로워져 상대적 박탈감이 커지고 있다"고 우려했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "상한제가 실제 도입될 경우 기대되는 분양가 조정 정도는 현재 대비 5~10% 정도인데 전매 규제는 5~10년"이라면서 "생각보다 많이 저렴하지는 않으면서 거래에 대한 페널티는 강해서 도입 전 공급되는 물량에 더 많은 관심과 기대가 쏟아지는 것"이라고 평가했다. 함 랩장은 이어 "사실상 수요자들의 관심은 가격보다는 당첨 가능성"이라고 덧붙였다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr
이춘희 기자 spring@asiae.co.kr