'전월세 신고제' 오피스텔 제외, 사각지대 놓인 세입자

임대차 계약시 30일 내 신고
이르면 올해 말 국회 통과
비주택 오피스텔·고시원
꼼수임대로 전세가율 100%
임차인 보호장치 마련 절실

[아시아경제 최동현 기자] 정부와 여당이 전월세 신고제 도입과 관련한 법안 마련에 나섰지만 오피스텔과 고시원을 대상에서 제외하면서 사각지대를 키울 수 있다는 비판이 제기되고 있다. 특히 오피스텔의 경우 임대인의 세금 꼼수에 따른 전입불가, 시세 왜곡에 따른 '깡통전세' 양산 등 각종 문제가 많았던 터라 보다 포괄적인 임차인 보호장치를 마련해야 한다는 지적이다.

29일 국회와 부동산업계에 따르면 안호영 더불어민주당 의원은 최근 전월세 신고 의무화를 골자로 한 부동산 거래신고 등에 관한 법률 일부 개정안을 대표 발의했다. 개정안에 따르면 앞으로 주택 임대차 계약시 30일 이내에 임대계약 당사자와 보증금 및 임대료, 임대기간, 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금 납부일 등 계약사항을 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 신고해야 한다. 이 법안은 국토교통부와 공동 검토ㆍ논의를 거쳐 마련된 것으로 이르면 올해 말께 국회 본회의를 통과할 것으로 전망된다.

하지만 이번 개정안에서 오피스텔과 고시원은 '비주택'이라는 이유로 신고 의무화 대상에서 빠지면서 이곳에 거주하는 임차인들의 불만이 커지고 있다. 특히 주거용으로 사용하는 오피스텔의 경우 이미 세법상 주택에 포함시켜 과세하고 있음에도 건축법상으로는 비주택이라는 이유로 배제한 것은 지나친 행정편의주의적 발상이라는 지적이다. 서울 마포구에 오피스텔에 거주하는 유정원(32)씨는 "'임차인의 재산권 보호'라는 입법 취지는 아파트와 단독ㆍ다가구주택에 거주하는 임차인에만 적용되는 것은 아닐 것"이라며 "법상 비주택일지라도 실질적으로 주거 용도로 사용되고 있는 건물은 임대차 신고를 의무화 해 거래 투명성을 제고하고 세입자를 보호해야 한다"고 강조했다.

그동안 오피스텔의 경우 임대인이 업무용으로 분양받아 주거용으로 세를 놓는 꼼수 탓에 각종 문제가 야기되기도 했다. 집 주인이 특약사항에 '전입신고 불가' 조건을 내거는 경우가 대체로 이에 해당한다. 임대인이 업무용으로 오피스텔을 분양받으면 부가세를 환급받을 수 있는데 전입신고를 해 주택용으로 용도가 바뀌면 환급받은 부가세를 반납해야 한다. 하지만 월세 세입자가 전입신고를 하지 않으면 연말정산 때 월세 세액공제를 받을 수 없으며, 전세의 경우엔 보증금 반환 등 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다. 임대인의 탈세를 위해 임차인이 비용과 권리를 부담하는 구조다. 이 같은 이유로 임대인과 임차인 간 법적 분쟁이 생기는 경우가 부지기수다. 이는 오피스텔을 임대차 신고 의무화 대상에 포함하면 자연스레 해결될 수 있는 문제다.

임대차 거래가 투명하게 신고되지 않고 임대인에 유리한 방식으로 거래가 이뤄지다 보니 가격 왜곡 현상도 발생하고 있다. 현재 직주근접이 좋은 서울 역세권 오피스텔의 경우 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)이 100%를 넘은 이른바 '깡통전세'인 곳이 대다수다. 이렇게 되면 수억원대에 달하는 보증금을 보호받을 수 없게된다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입요건에 충족되지 않아서다. 오피스텔로 HUG의 전세보증보험에 가입하려면 전입신고가 필수이며, 신청일 기준 KB국민은행 부동산시세에 나온 해당 면적 매물의 하위평균매매가격이 전세금을 넘지 않아야 한다. 하지만 현재 마포구와 서대문구, 광화문 등 서울 주요 역세권 지역의 공인중개사가 등록한 오피스텔 상당수가 대부분 이 기준을 넘어섰다. 계약면적 55㎡인 마포역 A오피스텔의 경우 KB국민은행 기준 하위평균매매가격이 2억1250만원이지만 현재 2억2000만원의 전세 매물이 등록돼있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "오피스텔과 고시원 등 되도록 많은 임차인을 보호할 수 있는 장치가 마련돼야 한다"면서 "임대차 신고 의무화가 도입되면 세원 노출을 꺼리는 투자자의 투자가 위축돼 공급이 줄어들게 되는 상황도 함께 고려해야 할 것"이라고 말했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr