서울 전역, 사실상 민간택지 분양가상한제 적용 불가

김현미 국토부 장관, 민간택지 분양가상한제 적용 가능성 내비쳤지만…
최근 3개월간 서울 25개 자치구 모두 집값 하락해 기본 요건 해당 안돼

　　　▲지난 3~5월 3개월간 변동률(자료: 통계청ㆍ한국감정원)

[아시아경제 박민규 기자] 정부가 꿈틀대는 서울 집값 억제를 위해 민간택지 분양가상한제 시행 방안을 검토하고 있지만 현재 서울 전역은 민간택지 분양가상한제 적용 기본 요건을 충족하지 않는 것으로 확인됐다.

27일 부동산업계에 따르면 김현미 국토교통부 장관은 전날 서울 양천구 목동 SBS 스튜디오에서 열린 방송기자클럽 초청 토론회에서 현재 주택도시보증공사(HUG)를 통해 억제하고 있는 민간 아파트 분양가 관리의 한계를 지적하며 민간택지에 분양가상한제를 적용할 가능성을 시사했다.

김 장관은 "공공 아파트는 분양가상한제가 적용되지만, 민간 아파트의 경우 주택도시보증공사를 통해 고분양가를 관리하는데, 지금 방식이 고분양가 문제 해결에 한계가 있다고 생각한다"고 말했다. 다만 민간 아파트에도 분양가상한제를 적용할지에 대해서는 즉답을 피하고 "여러가지 방안을 검토하고 있다"고 답했다.

국토부 입장에서는 셈법이 복잡할 수밖에 없는 상황이다. 최근 서울 주택시장이 약세를 보이고 있어 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 충족하지 못하는 상태이기 때문이다.

민간택지에 대한 분양가상한제는 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 2배를 넘어서는 지역을 기본 대상으로 한다. 이 공통요건을 충족하면서 ▲최근 1년간 평균 분양가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하는 경우 ▲분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5대1(국민주택 규모 이하는 10대1)을 초과한 경우 ▲직전 3개월간 주택거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가한 경우 등 세 가지 선택요건 중 하나를 충족하는 지역을 대상으로 주거정책심의위원회를 거쳐 분양가상한제가 적용된다.

한국감정원에 따르면 지난 3~5월 3개월간 서울 집값은 평균 0.50% 하락했다. 서울 시내 25개 자치구가 모두 0.04~1.90%의 내림세를 보였다. 통계청이 집계한 이 기간 서울 소비자물가 상승률은 0.23%를 기록했다. 소비자물가는 올랐는데 집값은 떨어졌으니 애초에 기본 요건부터 적용 대상이 아닌 것이다.

국토부는 2017년 12월 주택법 시행령을 개정해 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 지금 기준으로 완화했다. 그러나 민간택지 분양가상한제를 바로 적용하지는 않았다. 당시에도 중랑·성북·은평·서대문·영등포·관악·강남·송파·강동구 등 일부 지역만 적용 요건을 충족한 데다 주택도시보증공사를 통해 실질적으로 분양가를 통제하고 있었기 때문에 분양가상한제 시행 필요성을 크게 느끼지 못했기 때문이다.

그러나 최근 서울 민간 아파트 분양가가 다시 뛰기 시작하는 상황에서 분양가 규제를 피하기 위한 후분양 전환 사례도 늘어나면서 정부의 머릿속이 복잡해졌다. 후분양의 경우 주택도시보증공사의 분양보증이 필요 없어 분양가 심사를 받지 않아도 된다.

국토부가 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 추가로 완화할 가능성도 있다. 지금 기준으로는 서울에서 해당 규제를 시행할 수 없기 때문이다. 다만 분양가를 억누른다고 해서 강남 집값이 잡힐지는 미지수다. 오히려 ‘로또 아파트’ 열풍으로 현금부자들의 ‘잔치판’만 키울 수 있다는 우려도 나온다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “(민간택지 분양가상한제를 시행하면) 가격을 직접 조정하겠다는 건데, 공급 축소가 일어날 가능성이 높다”며 “결국 장기적으로 가격이 오르게 된다”고 지적했다.

심 교수는 민간택지 분양가상한제의 실효성에도 의문을 나타냈다. 그는 “(민간택지 분양가상한제 시행으로) 주변 가격이 떨어지는 것도 아니다”라며 “오히려 ‘로또 분양’만 더 심해질 것”이라고 말했다.