"주택시장, 업계·정부 시각차 크다"…출구전략 필요vs집값 더 내려야(종합)

[아시아경제 김유리 기자] "주택시장을 바라보는 시각에 있어 정부와 업계의 온도차가 크다. 정부 입장에서 집값은 여전히 비싸다고 보고 있으며 실수요자 위주로 시장이 재편될 때까지 '출구전략'을 논하기 쉽지 않다."

이명섭 국토교통부 주택정책과장은 24일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 열린 '주택시장 위축에 따른 문제점 및 개선방안 모색을 위한 세미나'에서 거래절벽에 직면한 주택시장에 대해 정부에서도 정책적 출구전략을 고민할 시기라는 지적에 대해 이같이 밝혔다. 그는 "서울의 경우 23주 연속 집값이 하락하고 있으나 서울 일부는 혼조세를 보이거나 오르고 있기도 하다"며 "정부 입장에서는 이 하향 안정세가 여전히 확고한 안정세는 아니라고 판단한다"고 말했다. 이어 "시장 안정세가 실수요자 위주로 확고해 질 때까지는 (시장 억제 정책을) 이어갈 것"이라고 말했다. '실수요자 위주 시장'을 판단하는 기준에 대해선 "투기 수요에 의한 쏠림, 출렁임, 불안요인이 없는 상태"라고 설명했다. 그는 "갭투자자 등에 의해 시장이 휘둘려선 안된다"며 "실수요자의 구입 능력이나 금융조달능력 등을 종합적으로 판단할 때 여전히 집값은 비싸다고 판단한다"고 했다.

현재 주택시장 상황에 대해 업계에서는 상반된 의견을 내놨다. 특히 보유세를 높이되 거래세를 낮춰 거래절벽 상황을 타개할 수 있는 출구전략이 마련돼야 한다는 데 입장을 같이 했다. 이날 '부동산(주택) 보유세 강화의 효과와 문제점'에 대해 발표에 나선 강성훈 한양대학교 교수는 "중장기적으로 지방세수에서 취득세 의존도를 낮추고 재산세를 강화하는 방안을 모색해야 한다"고 강조했다.

취득세는 거래 빈도와 주택 가격에 영향을 받기 때문에 취득세 수입은 부동산 시장에 크게 영향을 받게 된다. 지방세수가 변동성이 큰 취득세에 의존도가 높다는 것은 세수를 안전하게 확보한다는 관점에서 바람직하지 못하다는 게 강 교수의 설명이다. 반면 재산세는 그 변동성이 취득세와 비교하여 크지 않다. 재산세 실효세율 수준은 다른 주요국에 비해 높지 않은 편이다.

취득세 완화는 주택거래를 증가시키고 이는 결국 취득세 수입 인상으로 이어질 수 있지만 취득세율 인하로 세수입이 감소한다는 게 그간 이어져 온 고민거리다. 그는 "취득세의 세수 탄력성이 비탄력적이기 때문에 취득세 완화는 지방세수 측면에서 좀 더 신중해야 할 필요도 있다"면서도 "세수 중립적인 차원에서 취득세율을 단일세율로 전환하고 향후 재산세 강화 정책을 시행하면서 취득세의 단일세율을 인하하는 방안을 모색해 볼 필요가 있다"고 했다.

한편 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 '주택시장 위축이 경제성장 및 일자리 창출에 미치는 영향'에 대해 발표하며 "올해 주택투자가 전년 대비 3.5% 감소할 것으로 예상되는데 이로 인해 주택 관련 4만6000명의 일자리가 줄어들 것으로 전망된다"고 밝혔다.

김 연구위원은 "주택(건설) 산업은 제조업, 서비스업과 더불어 3대 경제산업이며 대표적인 일자리 창출 산업"이라고 했다. 주택 산업의 취업유발계수는 14.5로 10억원을 투자하면 14.5명의 일자리가 생기는 효과가 발생한다. 이는 전체 산업 평균(12.5) 대비 높은 수치다. 2017년 기준 주택 투자는 국내총생산(GDP)의 6%(건설 16.1%), 경제성장 기여율의 26.1%(건설 38.3%)를 차지, 경제성장에 기여하고 있다.

그러나 최근 주택 규제 강화가 지속되면서 주택 투자가 감소하고 있다. 2017년 93조원에 이르던 주택 투자는 2018년에 91조원으로 2조원 감소했고 이로 인해 4조원 가량 생산유발효과가 감소했다. 이와 함께 2만9000명의 일자리가 줄었을 것으로 관측됐다.

올해 주택 투자는 3.5% 감소할 것으로 전망된다. 주산연은 이로 인해 주택 관련 4만6000명의 일자리가 줄어들 것으로 예상했다. 생산유발 6조7000억원, 부가가치 2조6000억원이 감소하면서 경제성장률도 지난해보다 낮아질 것으로 전망했다. 김 연구위원은 "올해 주택 투자가 감소하지 않고 지난해 수준을 유지할 수 있다면 실업률은 0.45%포인트 낮아지고, 고용률은 0.27%포인트 개선되면서 GDP도 0.1092%포인트 높아질 수 있다"고 강조했다.

주택투자는 타 산업의 생산유발에 미치는 영향이 매우 큰 산업이다. 이는 주택산업 자체가 2차, 3차에 걸쳐 유리, 창호, 도배, 미장 등 전문업종에 영향을 주고 도로건설, 기반조성, 조경 등 부대사업과 임대 및 개발, 관리·중개·투자·감정평가 등 다양한 분야에 직·간접적으로 영향을 주기 때문이다. 따라서 주택투자가 위축되면 연관산업 위축으로 이어지면서 경제위축 영향이 더 커질 수 있다.

주택경기 둔화로 주택사업자의 어려움도 커지고 있다. 주산연에 따르면 주택 사업자의 약 58%가 '주택사업을 지속하기 어렵다'고 밝혔다. 이 중 5.7%는 현 상태를 '부도 직전' 수준이라고 했다. 김 연구위원은 "주택경기 위축으로 주택사업자의 어려움이 커지면서 기업의 인력감축 계획과 신규고용계획 축소가 예상된다"며 "아직까지 본격적으로 인력감축을 추진하고 있는 주택사업자는 많지 않지만 현재와 같은 규제 여건이 지속된다면 향후 주택 관련 실업자가 크게 증가할 수 있다"고 지적했다.

따라서 현재 시행하고 있는 주택 정책에 대해 ▲국가경제운용시스템에 기반해 규제 수준을 재점검하고 ▲지역특성을 고려해 주택규제를 개선, 지역 맞춤형 정책을 추진하며 ▲주택산업 혁신·고도화를 위한 정부·기업간 협치가 필요하다고 김 연구위원은 강조했다.

구체적인 추진방안으로 주택도시보증공사(HUG)의 분양가격 제한 완화, 주택상품 생산에 소요되는 원가 현실화(공공건설임대주택 표준건축비 인상 및 재정지원단가 현실화), 기업의 지속적 생존을 위한 적정수익 인정과 기업의 혁신노력 지원, 지방주택시장에 대한 구체적인 지원대책 마련, 주택금융 규제 완화 및 거래세 인하를 통한 주택거래 정상화, 지역분석 강화 및 주택시장 종합진단지수 개발, 주택산업의 고도화 및 육성화 기반 마련(주택산업기본계획 수립기반 구축), 정부의 주택예산 확대 등이 꼽혔다.

주택산업을 플랫폼(프롭테크), 빅데이터, 스마트, 자율주행차, 드론, 모듈화 등 미래산업과 융복합하는 경제 성장동력 산업으로 재인식해야 한다는 점도 강조했다. 그는 "이를 위해 헌법에서 정하고 있는 시장경제 가치를 인정하고 그에 맞는 규제수준을 점검하고 리모델링해야한다"며 "주택산업 고도화, 선진화를 위한 재정의 주택투자를 확대하고 경제성장엔진 발굴에 힘써야 한다"고 밝혔다.

이날 세미나는 주택산업연구원, 한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국부동산개발협회가 공동으로 마련했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr