서울 '단독주택 재건축'도 세입자 보상…용적률 인센티브 지급(종합)

서울시 '단독주택 재건축'도 재개발처럼 세입자 보상…첫 지원 대책
주거이전비 등 세입자 손실보상 의무화, 대신 최대 10% 내 용적률 인센티브
구역 내 임대주택 등 입주기회도 재개발 동일기준…총 49개 구역 대상

[아시아경제 김유리 기자] 서울시가 '단독주택 재건축'도 재개발처럼 세입자에게 보상토록 하는 첫 지원 대책을 내놨다. 사업시행자가 주거이전비 등 세입자 손실보상을 의무화하고 대신 최대 10% 내에서 용적률 인센티브를 받는 방식이다. 2014년 폐지돼 이미 지정돼 있던 49개 사업구역이 대상이다. 이들 구역의 세입자는 약 4900명이라고 시는 추정했다.

단독주택 재건축은 노후 단독·다가구·다세대·연립주택 등을 허물고 아파트로 재건축하는 정비사업이다. 재개발과 달리 도로·상하수도 등 기반시설이 양호한 지역에 지정된다. 그러나 기반시설이 열악한 지역이 많아 사실상 재개발과 큰 차이가 없는 데다 민간사업으로 세입자 대책을 건물주에 의존하는 등에 따른 주민 갈등 등이 발생하면서 2014년 8월 도시및주거환경정비법 개정과 함께 폐지됐다. 제도 폐지 당시 지정된 사업구역은 286개로 이 중 사업 추진이 지지부진했던 198개 구역은 주민 동의를 통해 해제됐고 22개 구역은 준공됐다. 그러나 66개 구역(17개 구역 착공)은 여전히 사업을 진행 중이다.

김성보 서울시 주택건축본부 주택기획관은 23일 서울시청에서 열린 기자설명회에서 "지난해 12월 단독주택 재건축 아현2구역에 거주하던 고(故) 박준경 씨가 강제철거를 비관하다 스스로 목숨을 끊은 안타까운 사고가 다시는 없도록 '단독주택 재건축 세입자 대책'을 마련했다"며 "재개발 사업과 달리 세입자 손실보상 의무규정이 없어 살던 집에서 하루 아침에 내몰려야 했던 단독주택 재건축 세입자에 보상 등 지원책을 처음으로 가동하는 것"이라고 밝혔다.

이번 대책의 핵심은 두 가지다. 우선 재건축 사업시행자가 철거세입자에게 재개발에 준하는 손실보상(주거이전비, 동산이전비, 영업손실보상비)을 하도록 한다. 이때 시는 손실보상에 상응하는 용적률 인센티브를 최대 10%까지 부여해 사업시행자의 자발적 참여를 이끌어낸다는 계획이다. 김 기획관은 "재개발에 준하는 세입자 손실보상 규모를 검토해 인센티브를 적용했다"며 "시뮬레이션 결과 구역면적 5만㎡ 이하는 용적률 5%, 10만㎡ 이하는 용적률 6% 인센티브면 해당 비용을 충당할 수 있을 것으로 보이고 용적률 부여가 어려운 경우 순부담 축소(정비기반시설), 층수 완화, 용도지역 상향 등 다른 수단을 동원해 조합 등에 피해가 없도록 할 것"이라고 말했다.

시는 대책의 실효성을 담보하기 위해 세입자 손실보상을 사업시행계획(변경) 인가 조건으로 의무화할 계획이다. 사업이 원활하게 추진될 수 있도록 정비계획 단계부터 용적률 인센티브를 명시하고 도시계획위원회(재정비촉진지구의 경우 도시재정비위원회) 심의를 거쳐 최종 확정한다.

또 대부분 영세한 단독주택 재건축 철거 세입자들에게도 재개발 세입자처럼 임대주택 입주기회를 새롭게 제공해 주거권을 강화하고 재정착을 지원한다. 자격요건이 되고 임대주택 입주를 희망하는 세입자가 대상이다. 재개발 철거 세입자에게 적용하고 있는 보증금·임대료, 임대기간 등 조건이 동일하게 적용된다.

해당 구역 내에서 건립되는 임대주택 물량을 행복주택(매입형 임대주택)으로 우선 공급하고 타 재개발구역 임대주택 중 기존 재개발 철거 세입자에게 공급 후 남은 잔여 주택과 공가를 활용해 병행 공급한다. 임대주택 입주대상자 요건은 재개발 임대주택 공급대상과 동일하게 정비구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 전부터 사업시행계획인가로 이주하는 날까지 계속 거주하고 있는 무주택 세대주를 대상으로 한다.

김 기획관은 "재개발 사업은 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)'에 따라 세입자 보상대책, 임대주택 공급 방안 등을 의무적으로 마련해야 하나 재건축은 상황이 동일함에도 법적 근거가 없어 건물주에게 의존할 수밖에 없는 구조"라며 "특히 영세한 단독주택 세입자의 경우 아무런 대책 없이 철거·이주 시점에 이르러 오갈 곳 없는 현실에 내몰리는 악순환이 계속되고 있는 실정"이라고 설명했다.

이번 단독주택 재건축 세입자 대책은 서울시 차원에서 바로 추진 가능한 대책이다. 김 기획관은 "즉시 가동하는 동시에 정부 차원에서도 세입자 손실보상, 임대주택 건설·공급 의무규정 도입 같은 근본적인 제도 개선이 이뤄지기를 기대한다"고 밝혔다.

적용 대상은 현재 사업 추진 중인 66개 구역 가운데 착공 이전 단계에 있는 49개 구역이다. 사업시행계획 인가 이전 단계에 있는 25개 구역은 세입자 대책이 계획안에 포함될 수 있도록 한다. 이미 관리처분계획 인가가 완료됐거나 계획 수립을 위한 상당한 절차가 진행된 24개 구역은 세입자 대책이 반영될 수 있도록 계획 변경 등을 유도할 계획이다.

이와 관련해 서울시는 사업시행자의 부담을 줄이고 사업 추진이 신속하게 이뤄질 수 있도록 정비계획의 변경 처리 등을 행정적으로 적극 지원한다는 방침이다. 또 5월 중으로 자치구, 사업 추진주체(추진위·조합)를 대상으로 사전 설명회를 연다.

박원순 서울시장은 이번 대책에 대해 "세입자라는 이유로 철거·이주 시점이 돼 살던 집에서 일방적으로 내몰리는 악순환이 반복되지 않도록 이번 대책을 마련했다"며 "시 차원에서 즉시 시행 가능한 이번 단독주택재건축 세입자 대책을 통해 주거취약계층의 삶의 문제를 해결하고 주민 간 갈등을 치유해나가는 데 최선을 다하겠다"고 말했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr