[실전재테크]부채는 더하고 명의는 나눠야 세금이 빠진다

부채 얹어 전체 증여가액 낮추거나

손자·며느리 등 대상 늘려 부담 줄여

부부공동명의로 누진공제액 활용

양도세 합산기준일 꼼꼼히 따져야

[아시아경제 임철영 기자, 최동현 기자] 고가주택과 다주택자에 대한 세 부담을 강화하는 정부의 '핀셋' 정책이 본격화되고 있는 가운데 부동산 자산가들을 중심으로 이른바 '세테크' 문의가 늘고 있다. 종합부동산세 강화와 큰 폭으로 오른 시세와 현실화율을 동시에 반영한 공시가격 인상 추세는 거스를 수 없는 상황, 절세를 위한 묘수는 없을까.

25일 KB금융지주 경영연구소에 따르면 다주택 자산가 10명 중 8명은 증여 수단으로 부동산을 선호한다. 다만 매매할 경우 양도소득세를 포함한 각종 세금 탓에 다른 절세 방법을 택하고 있다. 이들이 가장 주목하는 방법은 부동산 사전증여다. 부동산 보유자가 생존해있을 때 자녀 또는 다른 사람에게 증여하는 것을 의미한다. 부동산 현행 상속세 및 증여세법은 상속인에게 사전 증여한 경우 10년, 상속인 외 다른 사람에게 사전 증여한 경우 5년 동안 증여재산가액을 상속세 과세가액에 더한다.

사전증여에도 방법이 있다. 부채를 이용해 증여재산가액을 줄이거나 증여대상을 확대해 낮은 세율을 적용받는 것이다. 과세표준 1억원 이하는 10%, 1억원 초과~5억원 이하 20%, 5억원 초과~10억원 이하 30% 등이다. 세율은 최대 50%까지 높아진다. 과세 대상이 되는 증여가액을 줄일 수록 세금 부담을 현저하게 낮출 수 있다.

부담부증여는 부채를 이용한 절세법이다. 증여 시 부채를 얹어 전체 증여가액을 낮추는 방법이다. 이 경우 과세 대상은 집값에서 부채를 뺀 금액이다. 예를 들어 아버지 김씨가 전세 보증금 5억원인 시가 7억원짜리 아파트를 딸 김씨에게 증여할 때 전세 보증금 5억원 채무를 제외한 2억원에 대한 증여세만 내면 된다. 7억원짜리 집값에 적용되는 최고 30% 세율을 부채를 제외한 2억원에 대한 최고세율 20%로 낮추는 절세법으로 1억2150만원의 세금부담은 1800만원 수준으로 낮아진다. 아울러 부담부증여는 양도차익에 대한 세금부담도 덜 수 있다.

증여대상을 늘리는 방법도 있다. 구간별로 쪼개진 과세표준을 활용하는 것이다. 증여 대상을 직계비속인 딸과 아들에게만 한정하지 않고 손자와 며느리로 확대하면 개인별 증여세 부담을 줄일 수 있다.

다만 이 같은 사전 증여가 항상 절세에 유리하지는 않다. 부동산 자산이 10억원 미만인 경우 배우자와 자녀에게 최대 10억원까지 상속세가 공제되기 때문이다. 더욱이 부동산의 가치가 장기적으로 떨어질 가능성이 높다면 사전 증여의 효과가 상쇄될 가능성이 있다. 이은상 부동산 114 선임연구원은 "사전증여를 효과적으로 하기 위해서는 해당 부동산의 가치와 상황에 따라 결정하는 게 중요하다"고 조언했다.

지난해 집값 폭등에 따른 공시가격 상승으로 늘어날 보유세도 만만찮다. 특히 공시가격 9억원을 넘는 아파트를 포함한 종합부동산세 부과 대상 공동주택은 지난해 보다 올해 8만가구 가까이 증가할 것으로 보인다. 종합부동산세 부과의 기준이 되는 공정시장가액 비율도 현재 80% 수준에서 단계적으로 100%까지 상승한 전망인 만큼 1주택이든, 2주택이든 부부 공동명의로 하는 게 유리하다. 종합부동산세는 부부합산에서 부부별산으로 바뀌었고 강화된 양도소득세 역시 개인별 과세를 적용한다.

종합부동산세 부과 여부를 가르는 공시가격 12억원인 아파트를 부부가 공동명의로 전환하는 경우 각각 50%(6억원)의 지분을 보유하게 돼 1주택자라면 초과 세금을 피할 가능성이 있다. 4월말까지 공동명의로 전환하면 지난해 공시가격 기준으로 증여를 할 수 있다. 물론 주의할 점은 있다. 1주택자가 종부세를 피하기 위해 공동명의로 바꾸는 과정에서 절세 효과보다 되레 취득세와 증여세 부담이 커질 수 있다. 꼼꼼히 따져야 할 대목이다.

부동산 처분시 내야하는 양도세도 꼼꼼히 살펴보면 절세할 수 있는 항목이 꽤 많다. 양도세를 줄이는 핵심은 '명의'와 '시간'을 분산하는 것이다. 양도세는 소득이 높아지면 세율도 커지는 누진세율이 적용되기 때문이다. 예컨대 각종 경비와 공제액을 모두 뺀 과세표준 금액이 1억원이라고 하면 양도소득세 35%에 누진공제액은 1490만원 적용된다. 이 경우 양도세로 내야 하는 돈은 2010만원이다. 하지만 이 부동산이 부부 공동명의로 돼 있다면 각각 5000만원씩 24% 세율에 누진공제액 522만원이 적용된다. 이 경우 부부 합산 양도세는 1356만원이 된다.

시간을 나눈다는 의미는 양도세의 합산기준일(1월1일~12월31일)을 유념해 매매하라는 것이다. 만약 올해 부동산을 몇채 처분한 다주택자가 연말에 부동산을 추가로 팔 일이 있을 때 기존 양도세 과세표준액과 추가되는 금액이 8800만원을 넘을 경우 잔금 날짜를 내년으로 미뤄야 한다. 과세표준금액 8800만원 이하까지는 양도세율이 24%이지만 이 금액을 넘기면 35%로 높아지기 때문이다.

과세표준을 줄이기 위해선 기본공제와 장기보유특별공제 등 자신의 처지에 맞는 공제항목을 잘 살피는 것이 좋다. 양도세를 산출할 때 필요경비로 인식되는 발코니 확장, 섀시공사, 바닥공사, 보일러 교체 등의 사례가 있었는지 점검하고 부동산 양수ㆍ양도시 들어가는 중개수수료 등 각종 비용도 공제항목이므로 반드시 신고해야 세금을 덜 수 있다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr
최동현 기자 nell@asiae.co.kr