[부동산세 개편] 부동산稅 융단폭격…文정부 집값 승부수 통할까

하반기 보유세 개편, 1월 재초환 부활, 4월 양도세 중과, 임대보증금 과세 불씨…부동산 시장 '태풍의 눈'으로

[아시아경제 류정민 기자] 부동산세 문제가 새해 문재인 정부의 운명을 가를 '태풍의 눈'으로 떠올랐다. 집권 첫해 부동산 규제 정책에 초점을 맞췄던 문재인 정부가 2년 차인 내년엔 부동산세 강화를 정조준하기로 했기 때문이다.

내년 1월부터 재건축초과이익환수제(재초환)가 부활한다. 4월에는 다주택자 양도소득세 중과 제도가 시행된다. 2주택자 전세보증금 과세 가능성도 관심사로 떠올랐다.

내년 하반기에는 보유세(재산세+종합부동산세(종부세)) 개편안이 공개될 것으로 보인다. 줄줄이 예고된 부동산세가 바로 문재인 정부의 부동산 시즌 2인 셈이다. 부동산세 문제는 정권의 운명을 좌우할 만큼 민감한 존재다.

참여정부 역시 종부세 도입을 추진하면서 크게 덴 경험이 있다. 문재인 정부가 내년 6월로 예정된 전국동시지방선거 이후에 보유세 개편안을 발표하려는 것도 국정 지지도 고공 행진을 달리는 현 상황에 찬물을 끼얹지 않으려는 포석으로 보인다.

시장은 이미 혼돈에 빠졌다. 27일 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 '2018 경제정책방향'을 발표하는 자리에서 보유세 카드를 꺼내자 부동산시장은 술렁거렸다. "드디어 올 것이 왔다"는 반응과 함께 "부동산시장이 근본적으로 재편될 수 있다"는 전망까지 다양한 분석이 이어지고 있다.

보유세는 사실상 부동산 정책의 '끝판왕'으로 인식됐다. 8·2 부동산 대책 이후 관망세를 이어온 다주택자도 보유세 인상이 현실화할 경우 더는 버티기 어려울 것이란 관측이 그 바탕이다. 물론 보유세 개편은 내용과 방향에 따라 다양한 가능성이 열려 있다.

김 부총리는 "보유세 인상에 대해서도 여러 가지 방안이 제기되고 있고, 있을 수 있는 시나리오를 검토 중"이라며 "세율 외에도 공시지가 조정 등 여러 대안이 있을 수 있다"고 말했다. 재산세나 종부세를 일괄 인상하는 방식이 아니라 공시가격을 현실화하거나 공정시장가액비율을 높이는 방향으로 실질적인 보유세 인상 효과를 유도할 수 있다는 얘기다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "토지와 건물에 대한 재산세는 경제협력개발기구(OECD) 35개국 중 여섯 번째로 높다는 점에서 인상 가능성이 작다"면서 "보유세 개편은 종부세 산정 방식을 기존의 인별 합산에서 가구별 합산으로 바꾸는 형식으로 변화할 가능성이 있다"고 전망했다.

정부는 법 개정 없이 정책 목표를 달성할 수 있는 실행 가능 방안도 고려하고 있다. 조세저항을 줄이면서 부동산시장의 안정을 꾀하려는 포석이다. 문제는 보유세 개편이 재초환 부활, 다주택자 양도세 중과와 맞물려 복합 변수로 작용할 수 있다는 점이다.

재초환은 2006년 도입돼 2012년까지 적용됐지만 시장 위축 우려에 따라 2017년 말까지 유예됐다. 정부가 예정대로 내년 1월부터 재초환을 부활시키기로 하면서 재건축시장은 근본적인 환경 변화에 직면하게 됐다.

양도세 중과 제도도 마찬가지다. 지난 6일 다주택자 양도세 중과 법안이 국회를 통과하면서 내년 4월부터 2주택자는 기본세율에서 10%포인트 높은 세율을, 3주택자는 기본세율에서 20%포인트 높은 세율을 적용받는다. 다주택자는 내년 4월 이전까지 집을 내놓지 않을 경우 양도세 중과를 피할 수 없다는 얘기다.

2주택자에 대한 임대보증금 과세 문제도 논란의 불씨다. 기재부는 "전혀 검토한 바 없다"고 일단 해명하고 있지만 이와 별도로 내년에 다주택자의 임대보증금 과세체계 개편 방안을 마련하겠다는 계획을 밝힌 상태다.

정부가 예고한 부동산세 강화 시나리오는 '세금 폭탄'을 투하해 부동산시장을 잡으려는 모습으로 비칠 수도 있다. 부동산시장 과열 흐름을 잠재울 가장 확실한 카드라는 평가도 있지만 부동산 생태계 교란으로 이어질 것이라는 우려도 적지 않다.

결국 여론의 흐름이 정책의 물줄기를 좌우할 변수가 될 전망이다. '종부세 파동'은 참여정부의 국정 동력을 위축시킨 결정적인 계기였다. 이번 역시 문재인 정부의 의도와는 무관하게 조세저항으로 이어질 가능성이 있다.

문재인 정부도 조세저항 안전판 마련에 고심하고 있다. 보유세 개편 과정에서 1가구 3주택자에게 초점을 맞추는 등 조세 저항을 최대한 완화하는 방향을 검토할 것이란 관측이 나오고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "다주택자가 투자를 꺼릴 경우 시장을 위축시킬 수 있다"면서 "강남은 수요가 많은 관계로 다른 흐름으로 전개될 것으로 보인다"고 말했다.