[부동산대책 20년]투기 잡으려다 양극화만 불렀다

[아시아경제 박민규 기자] 부동산 정책으로 집값을 잡을 수 있을까. 지난 20년간 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 다양한 정책을 내놨지만 집값 양극화는 더 심해진 것으로 나타났다. '강남 불패'·'대마불사'라는 성공법칙은 지난 20년간 더욱 굳건해졌고 지방의 집값은 대책 등장 때마다 크게 출렁였다. 문재인 대통령 취임 후 이상 급등한 서울 강남 아파트 값을 잡아야 한다는 목소리가 높아지고 있지만 섣불리 부동산 정책 카드를 꺼내지 못하는 것도 이 때문이다. 시장 관계자들은 규제 정책이 자칫 시장의 급격한 위축과 양극화 심화를 가져와 한국 경제 전반에 충격을 줄 수 있는 만큼 연착륙을 유도하는 신중한 정책이 필요하다고 지적했다.

8일 KB국민은행에 따르면 주택매매가격지수는 5월 기준으로 지난 20년간 77.85% 올랐다. 서울(103.95%)을 비롯한 수도권이 집값 상승을 주도했다. 특히 서울 강남 지역의 경우 135.37% 오른 데 비해 강북 지역은 71.38% 올라 두배에 가까운 차이를 보였다. 부산ㆍ대구ㆍ인천ㆍ광주ㆍ대전ㆍ울산 등 6개 광역시도 70.41% 올라 전국 평균치를 밑돌았다. 그 외 지방의 집값 상승률은 상당수가 10~20%대에 그쳤다.

집값 양극화가 가장 심하게 나타난 시기는 김대중 정부 때다. 이 시기에 서울 강북 집값은 16.58% 오른 데 비해 강남 집값은 48.63% 뛰었다. 강남이 강북보다 3배 더 오른 것이다. 강북의 경우 전국 집값 상승률(19.33%)에도 못 미쳤다. 6대 광역시는 13.78% 올랐다. 김대중 정부는 외환위기 극복을 위해 부동산 부양책을 썼다. 양도소득세 및 취등록세를 감면하고 전매 제한을 폐지했다. 이뿐 아니라 청약 요건 완화와 대출 확대 및 분양가 자율화 정책도 펼쳤다. 그 결과 집값은 2001년부터 가파르게 오르기 시작했다.

이는 후임 정권인 노무현 정부까지 이어지며 집값이 고공행진하는 발판을 다졌다. 특히 노무현 정부는 집권 기간 집값이 가장 많이 오른 시기다. 전국 집값은 24.19% 상승했다. 서울의 경우 42.92% 올라 전국 평균치의 두배에 가까운 상승률을 보였다. 서울 내에서는 강북이 34.09% 오른 데 비해 강남은 51.32% 치솟았다. 같은 기간 6대 광역시는 10.69% 오르는 데 그쳤다.

당시 노무현 정부는 앞선 정권부터 오름세를 타던 집값을 잡기 위해 부동산 투기와의 전쟁을 선포했다. 이른바 '버블세븐' 지역을 지정해 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ목동ㆍ분당ㆍ용인ㆍ평촌 등 부동산 가격이 급등한 7개 지역에 대한 집중 관리에 나섰다. 양도소득세를 강화하고 분양권 전매 제한도 시행했다. 김대중 정부가 도입한 분양권 자율화도 폐지했다. 특히 종합부동산세를 신설하고 총부채상환비율(DTI)을 도입하는 동시에 주택담보대출비율(LTV)은 40%까지 낮췄다. 이 같은 초강수를 뒀음에도 불구하고 서울 강남 집값은 잡지 못했다.

이어 출범한 이명박 정부는 부동산 부양책을 썼다. 취등록세를 감면하고 미분양주택의 양도세를 면제하는 동시에 대출 규제도 완화했다. 아이러니하게도 이 시기 서울 집값은 상승세가 꺾였다. 이명박 정부 기간 동안 전국 집값은 13.09% 오른 데 비해 서울 집값은 1.96% 상승하는 데 그쳤다. 강북이 4.55% 오른 반면 강남이 0.71% 하락했기 때문이다. 6대 광역시는 24.24% 올라 앞선 정권의 두배에 달하는 상승률을 보였다. 양극화가 완화된 것이다.

서울 강남 집값은 박근혜 정부 들어 다시 들썩였다. 박근혜 정부는 출범 초기 DTIㆍLTV 완화와 양도세 한시 면제 등 부동산 경기 부양에 나섰다. 이는 아파트 버블을 불러왔고 전면 규제로 정책 방향이 180도 돌아서게 된다. 그 결과 나온 게 11ㆍ3 부동산 대책(2016년)이다. 대출 규제와 분양권 전매 제한 등 규제 정책을 펼쳤지만 약효는 없었다. 박근혜 정부 기간 서울 강북이 6.42% 오르는 동안 강남은 8.66% 뛰었다.

이처럼 부동산 규제 및 완화 정책과 시장이 반대로 가는 현상에 대해 기본적으로 정책 효과의 시차 문제라는 분석이 나온다. 부동산업계 관계자는 "노무현 정부 시절에는 부동산뿐 아니라 코스피 등 경기가 전반적으로 활황이었고 그런 상황에서 부동산시장을 규제한다고 해도 단기간에 효과가 나타나지 않는다"며 "그 여파가 이명박 정부로 넘어가면서 부동산 경기가 죽게 되고 다시 규제를 풀자 정권 말기부터 서서히 부동산 경기가 살아났다"고 설명했다.

문재인 정부의 경우 부동산 규제에 초점을 맞추고 있지만 규제의 실효성과 과거 정부의 과오 등을 감안해 근본적인 대책이 필요하다는 지적이다. 경제정의실천시민연합 관계자는 "노무현 정부의 부동산 정책 실패가 지금처럼 심각한 불평등으로 이어졌다"며 "집값과 땅값 안정을 위한 후분양제 도입과 분양가상한제 확대, 분양원가 공개, 주거비 지원 확대, 과표 현실화에 의한 공평 과세 실현 등 근본 대책을 제시해야 한다"고 주장했다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr