[조물주 위 건물주]뜨는 동네, 지는 주민… "원주민 잡겠다"

[아시아경제 배경환 기자] 서울시와 성동구가 법적 구속력 있는 임대료 관리 방안을 내놓은 것은 개발에 밀려나는 지역 임차인들의 피해가 갈수록 커지고 있다는 판단 때문이다. 서울시가 전면개발식 정비를 지양하고 지역 맞춤형 개발을 추진하고 있지만 개발의 혜택은 건물주에만 집중되는 양상이다.

과거 산업지대에서 문화상업공간으로 탈바꿈한 성수동 일대의 전경.

지난 2010년부터 지역 맞춤형 개발을 한 용산구 경리단길의 경우 젠트리피케이션(임차료 상승으로 인해 원주민이 밀려나는 현상)이 급속히 진행되면서 원주민 상인 대부분이 떠났고 강남구 가로수길, 마포구 망리단길 역시 비슷한 모습이 재연되고 있다. 최근 뜨는 상권인 성동구 성수동 역시 임대료가 치솟자 이를 감당하지 못하는 자영업자들의 폐업이 늘고 있다. 지난해 4분기 성동구의 점포 증가율은 21.7%로 서울시내 25개 자치구 중 가장 높은 증가율을 보였다. 더 늦기 전 성수동이 제2의 경리단길화를 방지해야 한다는 절박함에 서울시와 성동구가 처음으로 구속력 있는 상가 임대료 제한책을 내놓은 것이다. 실효성만 검증된다면 전 자치구로 확산될 가능성도 있다.

◆용적률 혜택 눈길… 실효성은 '글쎄'= 이번에 성동구가 내놓은 관리지침안의 골자는 용적률을 주는 대신 상가 임대료 인상폭을 제한하는데 있다. 건축심의 전에 구청과 임대료 협약을 맺은 건물주에 한해 20~30%의 용적률을 부여하는 방식이다. 지차체의 임대료 제한 방침이 자칫 사유재산 침해 논란이 생길 수 있다는 점에서 '용적률' 카드를 제시한 것이다.

현재 서울숲 카페거리에 있는 상가 평균 대지규모가 150~160㎡인 점을 감안, 용적률 20~30% 혜택을 받으면 30㎡ 정도의 여유분이 생긴다. 그만큼 임대공간이 늘어나는 셈이다.

시장에서는 대지규모가 큰 사업장일수록 혜택폭도 늘어날 수 있어 건축주들의 관심이 높을 것으로 예상하고 있다. 다만 협약 과정에서 지역특색을 반영해야하는 추가 조건은 걸림돌이 될 수도 있다. 예컨대 건축시 지정 재료 사용, 지정 색깔 사용, 4층 이하 건축물 외벽에 붉은 벽돌을 사용할 것 등이 대상이다.

이미 형성된 상권의 고가 임대료가 굳어진 탓에 새 건축주들이 새 제안을 받아들일지도 미지수다. 현재 성수동 일대 상가 임대료와 권리금이 급등하면서 골목상권이라는 말은 무색해진 상태다. 상가정보연구소에 따르면 지난해 4분기 성동구의 점포 증가율은 21.7%로 서울시내 25개 자치구 중 가장 높은 증가율을 보였다. 빠른 상권 활성화와 함께 일반주택을 상가주택으로 리모델링하는 사례가 유행처럼 번진 결과다. 동시에 폐업 신고율도 늘었다. 성수동 1가 1동의 폐업신고율은 2015년 4분기 19.5%에서 2016년 4분기 23.5%로 증가했다. 성수동 1가 2동 역시 같은 기간 10.6%에서 14.7%로, 성수동 2가 1동은 11.1%에서 18.4%로 높아졌다.

◆서울시, 전문가 투입ㆍ장기안심상가 확충= 젠트리피케이션의 방지를 위한 서울시의 정책은 앞으로 더 강화된다. 서울시는 젠트리피케이션 문제가 심각한 지역에 전담변호사를 파견하고 방지대책 수립 단계부터 유형ㆍ특성별로 나눠 분석하기로 했다.

우선 성수동 일대에 전담 변호사를 투입해 기존 자영업자의 피해를 막을 방침이다. 임대료 문제를 해결하는 동시에 실질적인 상담을 통해 대외 홍보까지 가능할 것이라는 게 서울시의 설명이다. 또 암사1동, 성수1ㆍ2가동, 창동상계, 가리봉, 해방촌, 세운상가, 낙원상가, 장안평 등 이미 선정된 도시재생활성화지역 13곳에 대한 특성지별 젠트리피케이션 대책 수립을 마무리 짓기로 했다. 현재 4개 유형, 5개 특성지역으로 구분이 완료된 상태로 세부적인 카테고리를 구성해 관리하겠다는 얘기다. 올해 2단계로 추가 지정된 17곳은 계획수립 착수 단계부터 대응 지침이 적용된다.

장기안심상가도 확충하기로 했다. 서울시는 이를 위해 최소 5년간 임대료 인상 자제를 약속한 건물주에 최대 3000만원의 리모델링비를 지원할 방침이다. 서울시는 이달 중 신청 접수를 받고 다음달까지 대상자를 선정, 임차인과 협약 체결 지원에 나선다. 이밖에 종합지원센터인 앵커시설(지원ㆍ거점시설)도 늘리기로 했다. 이미 선정된 도시재생활성화지역 내에 최대 20여개소 확보를 계획했다. 서울시는 향후 앵커시설을 상담 및 홍보ㆍ교육기관으로도 활용하기로 했다.

서울시 관계자는 "원주민을 지키고 지역 상권을 활성화시키는 것이 서울시 도시재생의 가장 큰 목적"이라며 "장기안심상가, 앵커시설, 전문가 파견 등 다양한 지원책을 통해 원주민 보호에 나설 것"이라고 밝혔다.