[11·3 부동산대책]강남 재건축 '안도의 한숨'…"일반분양 적어 영향 미미"

강남·서초보다 "송파·강동 영향 클 것"…9억 기준 중도금대출제한 적용 차이

재건축 전 개포 주공 아파트 단지 전경(아시아경제DB)

[아시아경제 조은임 기자] 정부가 서울 강남 등지에 대해 전매·청약제한을 대폭 강화했으나 강남 재건축 단지에서는 안도의 한숨을 내쉬는 분위기다. 재건축 매매거래에 대한 강력한 처방은 포함되지 않아서다. 일반분양 물량이 많지 않은데다 중도금 대출 제한이 적용된 후 실수요 위주로 시장이 재편되고 있어 영향은 미미할 것이라는 반응이다.

재건축 조합들이 대책을 앞두고 가장 우려한 바는 과거와 같이 일정기간 조합원 지위 양도를 제한하거나 분양가상한제를 적용하지 않을까 하는 것이었다. 이런 규제가 시행될 경우 조합원 물량 거래마저 중단시킬 것이란 지적이 많았다. 강남구 개포동의 한 재건축 조합장은 "투기과열지구로 지정되면 조합원의 권한을 양도할 수 없는 상태가 되는데 이것이 빠져서 다행이라고 생각한다"고 전했다.

업계에서는 지난 7월부터 9억원(서울 기준)이 넘는 주택에 중도금 대출이 금지되면서 분양시장의 투기수요는 떨어져 나간 상태라는 의견이 많다. 정부의 처방이 강남권 일대 재건축 시장을 실수요자 위주로 재편되는 방향으로 유도했다는 것이다. 일부 청약경쟁률이 수백대1에 달하는 경우가 있었지만, 이는 일반 분양 물량이 소수에 불과해 자연스러운 현상이었다는 주장이다. 지난달 분양한 아크로리버뷰는 평균 청약경쟁률이 300대1에 달했는데, 전체 모집가구 수가 30가구가 채 안됐다.

반포 일대에 일반분양을 앞둔 건설사 관계자는 "요즘 강남 재건축 단지는 대부분 중도금 대출이 되지 않아 투자수요라 하더라도 5억~6억원은 가져야 하는 것이 기본"이라며 "주거환경을 고려해 자금여력이 되는 실수요자들이 주로 청약에 들어오는 걸로 본다"고 설명했다.

또 정비사업의 투명성을 확대하기 위해 용역을 공개하고 조합을 점검한다는 내용에 대해서는 "환영한다"는 의견이 나온다. 조합장의 금품수수나 횡령 등으로 재건축 사업을 바라보는 사회적 시선이 곱지 않아 부담이 돼 왔다는 점에서다. 개포동 재건축 조합장은 "투명한 조합운영이 되지 않으면 결국엔 부실시공으로 연결되는 경우가 많아 그동안 비판의 소지가 많았다"며 "조합원들의 이해관계가 다른만큼 조합들을 대상으로 교육을 실시하거나 메뉴얼도 마련했으면 한다"고 말했다.

강남 일대에서도 일반분양 물량이 많은 송파·강동구에는 일시적으로 영향을 미칠 걸로 보는 의견도 있다. 이들 지역은 서초·강남구보다 분양가도 다소 저렴에 중도금 대출보증 요건을 강화하는 이번 대책에도 해당이 될 가능성이 크다. 고준석 신한은행 부동산투자자문TF 팀장은 "강남, 서초구는 이미 중도금 대출 제한이 시행된 뒤부터 가수요가 많지 않아 이번대책에 영향이 미미할 것"이라며 "9억원 미만 주택이 많은 송파나 강동은 단기효과는 있을 것으로 본다"고 전했다.

반면 일부에서는 최근 대내외적 경기 상황을 고려했을 때 부동산경기에 악영향을 줄 수도 있다는 우려도 나온다. 한국건설산업연구원은 대책 발표 하루전인 2일 내년 전국 집값이 올해보다 0.8% 가량 내릴 걸로 전망한 바 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "그동안에는 투기과열지구나 전매제한 등으로 가격을 잡은 적이 없지만 지금은 다르다. 강남의 가격 하락은 전국적으로 번질 수가 있어 상당히 우려가 되는 상황"이라고 분석했다.