추석 이후 부동산시장 관전포인트 4가지

[아시아경제 조은임 기자]추석 이후 가을 성수기로 넘어가는 부동산 시장에서는 ▲강남 재건축 아파트값 지속 상승 여부 ▲가계부채 대책 조기 시행에 따른 분양시장 영향 ▲입주물량 증가로 인한 역전세난 여부 ▲미국 금리인상 가능성에 따른 국내 금리 영향 등 4가지가 관전포인트로 꼽힌다.

◆강남 재건축 아파트값 계속 오를까?=대출규제 강화와 공급과잉 우려로 연초 주춤했던 주택시장은 지난 3월 강남구 개포주공2단지 분양 성공 이후 재건축 단지를 중심으로 급등세를 이어가고 있다. 특히 8.25 가계부채 대책의 주택 공급축소 방침이 부각되면서 강남 등 인기지역 몸값이 높아지는 등 이상 현상마저 빚고 있다. 시장에서는 가을 분양 성수기 강남권을 중심으로 한 매매가 상승 흐름은 추석 이후에도 당분간 이어질 것으로 전망하고 있다.

17일 부동산114의 아파트가격종합지수인 '코아피(KOAPI)'에 따르면 9월 현재 강남3구 재건축 매매가격 지수는 462.82로 전저점인 지난 3월 412.89에 비해 12% 이상 올랐다. 강남3구 재건축 아파트값이 상승세를 타다 하락전환(가격조정)됐던 2015년 12월의 매매가격 지수는 415.4로 전저점(2014년 12월 378.78) 대비 9.67% 오르는 데 그쳤다. 단기간에 훨씬 더 가파른 상승세를 나타낸 것이다.

전문가들은 단기 급등한 만큼 가격 저항감이 작용할 가능이 커졌단 점에서 무리한 추격매수를 자제하고 한 템포 쉬어갈 필요는 있다고 조언했다. 단기차익보다는 중장기 보유나 거주 관점에서 매수에 나서는 것이 바람직하다는 것이다.

◆가계부채 대책 조기 시행, 분양시장 영향은?=올 가을 분양시장은 강남권 재건축과 동탄2 신도시 등 택지지구 물량이 대거 풀리면서 청약 열기가 이어질 전망이다. 부동산114 조사에 따르면 이달부터 오는 12월까지의 전국 아파트 분양예정 물량은 21만4025가구로 집계됐다. 이는 작년 동기간(24만9380가구) 대비 3만5355가구 줄어든 수치다.

시장에서는 내년에 도입하기로 했던 가계부채 대책이 10월로 조기 시행되는데 주목하고 있다. 가계부채 총체적인 심사제도와 집단대출에도 소득 기준을 깐깐하게 적용하면 비인기지역의 미분양 물량이 더 늘어날 수 있다는 것이다. 지난해 4분기 밀어내기식 분양으로 아파트 미분양 규모가 작년 12월에 6만1512가구까지 늘었다가 올해 4월까지 감소 추세를 보였다. 하지만 지난 7월말 중도금 집단대출 보증 건수와 한도 제한으로 미분양 물량이 6만3127가구로 증가했다. 시장 위축을 우려한 건설사들이 분양 일정을 앞당길 것인지도 변수로 작용할 전망이다.

한편 정부가 8.25 가계부채 대책을 통해 공공택지 공급물량을 줄이겠다고 하면서 남아있는 택지지구 분양 물량에 대한 관심은 더 높아질 것으로 보인다. 추석 이후 예정된 공공택지 내 분양물량(임대아파트 제외)은 전국적으로 39개 단지 3만4256가구다. 수도권의 경우 서울 송파구 오금지구를 비롯해 경기도 남양주 다산신도시, 화성 동탄2신도시 등의 물량이 예정돼 있다.

◆입주물량 증가, 역전세난 현실화 가능성은?=앞으로 1~2년간 새 아파트 입주물량이 크게 늘어나면서 역전세난 가능성이 제기되고 있다. 내년부터 2018년까지 전국적으로 75만가구의 입주가 예정돼 있다.

수도권에서는 위례신도시. 하남 미사강변도시, 동탄2신도시 등에서 대규모 아파트가 입주를 했거나 앞두고 있다. 전국 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격)도 지난 5월 73.77%에서 6월73.63%로 떨어졌고 서울은 지난달 70%선이 무너지기도 했다.

이에 시장에서는 공급물량이 크게 늘면 '2008년 잠실 역전세난'과 같은 상황이 재현될까 하는 우려가 나오고 있다. 경기와 대구, 경남 등 대규모로 아파트가 공급되는 일부 지역의 경우 역전세난이 나타날 가능성은 상대적으로 높다고 볼 수 있다. 단 서울은 공급 부족이 이어진데다 향후 2년간 입주물량이 크게 늘지 않아 역전세난이 상대적으로 낮을 것으로 예상된다. 향후 2년간 서울 아파트 입주물량은 연평균 2만8646가구로 최근 10년(2007~2016년) 평균 물량인 3만2052가구 보다 낮은 수준이다. 또 반전세가 늘면서 순수 전세 물건을 찾기가 어려워 진데다 서울 주요 재건축 단지들도 이주를 앞두고 있어 서울에서는 과거와 같은 역전세난 발생 가능성은 상대적으로 낮을 것으로 전망된다.

◆미국 금리 인상 가능성 커져, 국내 금리 변화는?=주택시장에서는 미국의 금리인상 움직임도 주목하고 있다. 금리가 오르면 주택담보대출에 대한 가계부채 상환 압박이 가중돼 주택시장 위기 요인으로 작용할 수 있기 때문이다. 지난 2분기 현재 금융권 전체 가계신용 잔액은 1257조3000억원으로 사상 최대다. 이 중 예금취급기관의 주택담보대출 비중이 절반 가까이(527조2000억원)를 차지한다.

미국 연방준비제도는 올해 한 차례의 금리 인상을 예고했다. 지난해 12월 0.25%p인상 이후 약 1년 만에 상향 조정에 나서는 것인데, 11월 미국 대선 등 정치적 이슈를 고려하면 금리인상은 12월이 될 가능성이 가장 높은 것으로 예상된다. 통상 미국 금리가 인상되면 국내 금리 역시 1년 가량의 시차를 두고 인상됐다.

전문가들은 무리한 대출을 끼고 부동산 투자에 나서기보다는 금리변화에 대비해 부채상환 능력을 철저히 점검해야 할 시점이라고 조언했다.