[가계부채 대책]스트레스 금리·DTI?, 복잡해진 주담대‥"고정금리 노려라"

내년부터 스트레스 금리 적용…가계 대출 문의 쇄도
변동금리 선택땐 스트레스 DTI적용…대출한도 줄어
美금리 인상으로 국내금리 상승도 빨라져 고정 유리
자영업자, 국민연금 등 소득증빙 자료 확보해 한도 늘려야

[아시아경제 이은정 기자, 강구귀 기자] "'스트레스 금리(상승금리ㆍStress rate)'가 적용되면, 금리도 올라가는 건가요?"

정부가 빚을 갚을 수 있는 능력을 따져 그 범위에서 빌려주고, 돈을 빌린 시점부터 나눠갚도록 하는 비거치식 원리금 분할상환 원칙을 지방까지 확대하겠다는 가계부채 관리 방안을 발표한 다음날 15일 각 은행엔 주택담보대출과 관련해 소비자들의 문의가 쏟아졌다. 문의는 이번에 새로 도입되는 스트레스 금리와 총부채원리금상환비율(DSR)에 집중됐다. 스트레스 금리는 대출시점 이전 3∼5년간 금리에 앞으로의 금리 인상리스크를 반영한 지표로, 내년 적용될 금리는 연 2.7% 안팎이다. DSR은 모든 대출에 대한 원금과 이자를 계산하는 지표다.

◆주택담보대출 특판 고정금리 상품 노려라=

시중은행의 부동산 담당자들은 주택담보대출을 받을 계획이면 고정금리로 받는 게 유리하다고 조언했다. 기존처럼 변동금리로 대출을 받으려면 스트레스 금리를 토대로 한 스트레스 DTI(총부채상환비율)가 적용돼 대출 한도가 줄어들기 때문이다. 스트레스 DTI는 실제 금리에 스트레스 금리를 가산해 산출한 DTI로 내년 2월부터는 스트레스 DTI가 80%를 초과하면 그 이하로 대출규모를 받거나 고정금리 대출을 받아야 한다. 만약 연소득 3000만원인 직장인이 3억원짜리 주택을 사기 위해 변동금리(10년 만기)로 2억1000만원을 대출받는다고 가정하면 앞으로는 이에 따른 스트레스 금리 연2.7%를 적용받게 된다. 스트레스 금리를 적용받기 전 DTI 비율이 79.2%였지만 앞으론 DTI 비율이 89.9%로 늘어난다. 이에 따라 이 직장인은 대출금액 2300만원을 줄인 1억8700만원을 변동금리로 받을 수 있다. 하지만 고정금리로 대출을 받는다면 기존대로 2억1000만원을 대출 받을 수 있다. 박합수 국민은행 명동스타PB센터 팀장은 "내년부터는 스트레스 DTI가 적용되기 때문에 상대적으로 좋은 조건으로 나온 고정금리 대출 상품을 찾는 것이 좋다"고 말했다.

여기다 미국 기준금리가 오르면 국내 시장금리의 상승속도가 지금보다 더 빠를 수 있다는 점도 고려하는 게 좋다. 현재 변동금리 주택대출 이자율은 최저 연 2%대 후반이고 5년 금리가 고정되는 대출 이율은 최저 연 3.1% 정도다. 신정섭 신한은행 자산관리솔루션 팀장은 "시차의 문제지 내년 말 이후에는 한국의 기준금리도 인상 압박을 받을 수 있다"며 "금리인상을 고려하면 고정금리로 대출을 받는 것이 유리하다"고 설명했다.

최대한 1년 거치를 이용하되 여신 심사 선진화 방안 시행 전에 미리 대출을 받는 것이 유리하다는 주장도 나온다. 예를 들어 내년 1월 30일 수도권 아파트를 살 계획인데, 1월 15일부터 입주가 가능하다면 중도금을 먼저 갚고 잔금대출을 미리 받는 식이다.

◆소득증빙 자료 꼼꼼하게 준비해야= 소득금액증명원 등 소득증빙자료를 꼼꼼히 준비할 필요도 있다. 차입자의 소득 능력에 대한 심사를 강화한 DSR이 적용되기 때문이다. 만약에 만기 5년의 신용대출 5000만원을 쓰는 사람이 신규로 만기 20년 분할상환 주택담보대출 2억1000만원(금리 3%)을 받는다면 신용대출에 따른 원리금을 감안한 DSR는 88.3%로 계산된다. 은행이 이 같은 대출이 적정 DSR(예 80%)을 초과한다고 판단하게 되면 대출자의 신용상태를 모니터링 하는 등 사후관리를 실시하게 된다. 이성규 우리은행 부동산팀장은 "소득이 일정치 않은 자영업자는 국민연금이나 건강보험료, 신용카드 사용액 등의 인정ㆍ신고 소득 증빙 자료를 충실하게 확보해야 한다"고 설명했다.

동일 조건일때 대출 기간을 최대한 길게 잡는 것이 유리하다는 주장도 나왔다. 대출 기간이 늘어나면 연간 분할상환 비율이 줄어 DSR 한도가 늘어난다는 것이다. DSR 한도가 늘어나는 것은 대출을 받을 수 있는 금액이 늘어난다는 의미다.

전문가들은 투자 목적으로 무리하게 주택담보대출을 받는 것은 자제하는 게 바람직하다고 조언했다. 박 팀장은 "생활자금에 맞춘 원금상환 계획을 세워야 한다"며 "앞으론 반드시 상환가능한지를 따져본 후 대출을 받아야 하기 때문에 은행 돈을 빌려 집을 사는 매매수요는 점차 줄어들 가능성이 크다"고 전했다.