[투자활성화]건축투자 패러다임, 소규모 '재건축·리모델링'으로 전환 가속화

인접 대지간 용적률 조정 허용·리뉴얼 특례·건축협정제도 활성화
2년 이상 공사 중단 건축물 사업 재개 지원
국토부 "연간 2조2000억원 신규투자 창출 기대"

[아시아경제 주상돈 기자] 정부가 건축투자 활성화를 위해 정책 방향을 '대규모 신규 건축'에서 소규모 리뉴얼(재건축·리모델링)으로의 전환에 속도를 낸다.

노후건축물과 공공건축물 리뉴얼을 유도를 통해 건축 투자 확대를 촉진하려는 취지다. 이와 함께 공사가 중단된 채 방치된 건축물의 사업 재개를 지원 등을 통해 도시 미관 게선·안전성 제고 등 '두 마리 토끼'를 잡겠다는 것이다.

9일 국토교통부는 제8차 무역투자진흥회의에서 발표한 '건축투자활성화 대책'의 핵심은 '소규모 리뉴얼'이다. 기존 대규모 건설투자가 아닌 소규모 재건축·리모델링을 통해 투자를 촉진시키려는 취지다. 관련 법안은 올해 안에 국회에 제출할 예정이다.

정병윤 국토부 국토도시실장은 "건축투자가 2013년 이후 글로벌 금융위기 이전 수준으로 회복되고 있으나 하방리스크가 존재한다"며 "또 최근 거래 회복에 따른 부동산시장 분위기 호전이 건축투자로 이어지지 못하는 등 대규모 신축·분양 위주 건축은 향후 투자 활성화에 한계가 있다"고 말했다.

실제 건축 투자는 2007년 122조원에서 점차 줄어 2012년 109조원까지 떨어졌다. 2013년부터 회복세를 보이며 지난해에는 127조원을 기록했다.

빠르게 진행되고 있는 건물 노후화도 리뉴얼의 필요성을 키우고 있다. 국토부에 따르면 전체 건축물 690만동 중 30년 이상 된 건물은 약 270만동(39%)에 달하는 것으로 보고 있다. 10년 후에는 이 비중이 50%에 달할 것으로 봤다.

결합건축 개념도.

우선 국토부는 소규모 정비사업의 활성화를 유도할 방침이다. 이를 위해 중심업무지역·역세권 등 효율적인 개발이 필요한 지역과 대규모 재개발 사업이 중단된 지역에 대한 용적률 조정을 허용하는 '결합건축제'를 추진한다. 용적율을 사고팔고, 이를 건축물 대장에 명시하는 식이다.

또 1962년 건축법 시행 전 조성돼 건폐율이 이미 100%에 달하는 명동·인사동거리 등의 경우 '리뉴얼 특례'를 도입할 예정이다. 이 지역들의 경우 현행 건폐율(60~80%)을 적용하면 건물 규모가 줄어들기 때문에 재건축을 꺼리고 있는 상황이다. 이를 위해 국토부는 건축기준을 현실적으로 지키기 어려운 거리는 건축기준을 완화하는 '특별가로구역'으로 적극 지정하고 건축기준 완화 범위 확대도 추진한다.

국토부 관계자는 "역사적·문화적 차원에서 보존가치가 있는 지역의 경우 소방안전 등의 최소한의 기준만 충족하면 도로와 인접대지와의 이격거리 등의 규제를 완화하겠다는 것"이라고 설명했다.

추진 실적이 미흡한 건축협정제도 활성화도 꾀한다. 이 제도는 2개 이상의 대지에 대해 토지나 건축물의 소유자간 협정을 체결하면 하나의 대지로 간주하고 건축기준을 단일대지 기준으로 적용하는 제도다. 국토부는 작은 필지나 부정형 택지, 진입도로 없는 맹지 등의 활용성이 증가해 재건축 등 소규모 도시정비사업 추진이 가능해 질 것으로 보고 있다.

건축협정제도.

현재 서울 장위동, 부산 중구 등 4곳에서 시범사업이 진행 중이지만 아직 자발적인 건축협정 체결은 없는 상황이다. 국토부는 이를 독려하기 위해 용적률 20% 완화와 협정체결 요건을 100% 합의에서 80%로 완화한다.

공사가 중단된 채 방치돼 미관을 해치고 안전문제가 발생하고 있는 방치건축물에 대한 사업 재개도 지원한다. 2년 이상 공사가 중단된 건축물을 대상으로 지자체가 정비계획을 수립하고 필요시 당사자간 분쟁 조정 및 공사비용 보조·융자 등을 통해 지원하는 식이다. 이를 위해 건축물 용도 변경 및 법정 상한내에서의 용적률 완화, 취득세 35%·재산세 25% 감면 등 세제 지원을 실시할 방침이다.

다만 공공자금이 투입되는 만큼 완공 시 일부시설을 문화예술진흥시설과 다문화가족 지원시설, 어린이집 등의 공공목적으로 활용토록 의무화한다.

국토부는 완공 후 건축물의 가치가 남은공사비와 보상비를 합한 금액보다 많으면 사업재개를 지원한다는 방침이다. 다만 일부 사업성이 떨어지는 건축물의 경우도 미관과 안전을 고려해 재개를 결정할 수 있다.

사업은 우선 사업의 추진동력을 확보하고 개발이익의 공익사업 재투자를 위해 한국토지주택공사(LH)를 사업대행자로 지정해 추진한다. 이후 지자체 혹은 민간으로 시행주체를 확대할 방침이다.

국토부는 220억 규모의 채무 탓에 건축주가 사업을 포기한 A시 장기방치건축물을 오피스텔 또는 요양병원으로의 용도변경을 해 완공할 경우 각각 59억원, 40억원의 수익을 얻을 수 있을 것으로 보고 있다. 또 지난해 말 기준 949동에 달하는 방치건축물이 10년에 걸쳐 완공될 경우에는 연간 7000억원 규모의 투자효과가 날 것으로 기대하고 있다.

건설투자 활성화 대책에는 노후 공공건축물 리뉴얼 방안도 포함돼 있다. 이는 앞서 지난달 말 정부가 내놓은 '2015년 하반기 경제정책방향'에도 나온 내용이다. 민간투자를 활용해 2층 미만의 저밀도 공공건축물을 행정·주민커뮤니티시·상업시설 등이 포함된 복합개발을 활성화를 유도한다는 방침이다.

이와 함께 국토부는 노후건축물 등 안전진단 강화안도 내놨다. 안전진단 결과 사용제한(D등급)·사용금지(E등급) 조치된 노후공동주택을 도시정비법상 지정개발 대상으로 추가시켜 LH 등 공공주체가 수용을 통해 신속히 정비사업을 추진한다. 안전관리의 사각지대에 있는 150세대 미만의 주택과 연면적 3000㎡ 미만의 건축물을 대상으로는 공공부담으로 안전점검ㆍ컨설팅 등을 실시해 안전관련 투자를 유도할 방침이다.

국토부 관계자는 "이번 건축투자 활성화 대책을 통해 연간 2조2000억원 신규투자 창출 등 경제적 효과 외에도 국민안전이 제고되고 건축행정 서비스의 질도 크게 향상될 것으로 기대한다"며 "민-관 의견 수렴을 거쳐 구체적 실행방안을 마련하여 최대한 속도감 있게 추진하고, 부처 간 협업이 필요한 과제에 대해서는 협의 채널을 가동하여 차질 없이 실행해 나갈 계획"이라고 말다.

주상돈 기자 don@asiae.co.kr