주택, 이젠 강북 윗목까지 뜨뜻해진다

3법 개정 이후 재건축·재개발 … 강남서 시작한 온기
잇단 규제 완화에 한남·흑석·노량진 지역 등 사업 활기
기부채납 축소 실효성 논란 … 노른자위 아닌 곳은 숨고르기중

북아현뉴타운 1-2구역 재개발 신축공사 현장

[아시아경제 조인경 기자, 한진주 기자] 주택시장이 '부동산 3법' 개정을 계기로 달라졌다. 분양가상한제 탄력적용을 골자로 한 주택법개정안이 작년 12월31일자로 공포되면서 강남 재건축시장에서는 호가가 오르고 급매물이 자취를 감췄다.

강남 재건축의 바통을 강북에서는 뉴타운이 받는 모양새다. 재건축은 물론 재개발에도 분양가상한제 적용이 제외되게 되자 관리처분인가를 신청하지 않은 도심 사업장에서는 사업성을 높일 기회가 열렸다면서 계산기를 두드리고 있다.

1~3월 중 조합마다 준비를 거쳐 4월부터는 본격 사업계획을 확정하거나 이를 토대로 시공사 선정에 나선다는 계획을 세우는 것으로 나타났다.

분양시장이 개선되면서 건설사들이 일제히 사상 최대의 분양물량을 쏟아낼 것으로 알려진 가운데 재건축과 재개발이 함께 들썩이면서 시장의 분위기는 크게 달아오를 것으로 보인다.

◆ 잇단 규제완화 … 들썩이는 시장= 분양가상한제 탄력적용 등을 골자로 한 이른바 부동산 3법이 지난 연말 국회 본회의 통과 직후 공포됐다. 이어 국토교통부는 지방자치단체 등에 기부채납하는 비율을 줄이는 개정작업을 추진한다고 밝혔다. 재건축과 재개발사업장에서 동시에 사업추진 여건이 개선되는 셈이다.

지자체가 기부채납을 사업대상 토지 면적의 평균 14~17%까지 강제하는 것을 앞으로는 8~9% 이내로 줄이겠다는 것이 정부의 구상이다. 과도한 기부채납은 사업성을 악화시키고 이로 인해 재건축과 재개발을 하지 못하고 열악한 주거환경을 감내하는 불편을 늘린다는 판단에서다.

강남 재건축단지에서는 이미 분위기가 호전됐다. 분양가상한제 제외 요인도 있지만 재건축 초과이익 환수 3년 유예까지 합쳐진 결과다. 강남구 개포주공 1~3단지는 지난 연말부터 집주인들이 매물을 회수하면서 시세가 일주일 새 100만~500만원가량 올랐다. 강동구는 둔촌주공 2~3단지가 지난달 24일 구청에 사업시행인가 신청서를 낸 가운데 250만원가량 올랐다.

방배동 삼익과 경남은 재건축 진행에 속도를 내면서 500만~3000만원 상승했으며 잠원동 일대에서는 반포한양과 한신2차 등 재건축 추진이 빠른 단지를 중심으로 매매 호가가 소폭 올랐다.

강북 뉴타운지구에서도 비슷한 분위기가 감지된다. 한남뉴타운에서는 분양가상한제가 적용된 상태에서 예상했던 분양가보다 조금 높여도 일반분양에 무리가 없을 것이라는 판단에 적정 분양가를 두고 의견이 분분하다. 거래성사가 늘어나며 땅값에는 호재가 그대로 반영되고 있다. 연말에만 3.3㎡ 당 땅값이 500만원 넘게 올랐다.

동작구의 흑석뉴타운과 노량진뉴타운에서 사업추진이 빨라질 전망이다. 흑석뉴타운은 이미 개발을 마친 4·5·6구역을 제외한 나머지 7개 구역이 차근차근 사업 진행을 밟아가고 있다. 노량진뉴타운 6구역의 경우 조합이 지난달 27일 시공사 선정총회를 개최하고 GS-SK건설 컨소시엄을 시공사로 선정했다.

◆ '노른자위' 벗어나면 아직은 썰렁= 뉴타운 중 노른자위 구역에서는 사업추진 동력이 작동하고 있지만 아직은 숨 고르기를 하는 사업장도 있다. 서대문구 북아현뉴타운은 최근 사업이 정상화되는 등 차츰 속도를 내고 있기는 하나 규제 완화에 대한 수혜 여부에 대해서는 조심스런 반응을 보였다.

북아현1-3구역 조합 관계자는 “이제 겨우 사업이 진행되고 있어서 분양가를 따지기에는 시기상조”라며 “주변 시세 이상으로 분양가를 책정하는 것은 어려울 것”이라고 말했다.

무엇보다 기부채납 축소에 대한 회의적 평가가 나오고 있다. 정부의 의지에도 지자체의 재량을 강제할 수 있느냐는 지적이다. 정비사업이 가장 많은 서울시는 내부 방침을 변경하는 방안조차 검토하지 않고 있다.

서울시 주거재생과 관계자는 "내부적으로는 큰 영향이 없을 것으로 판단해 별다른 조치를 취하지 않았다"며 "기부채납 비율이 구역마다 다르기 때문에 일괄적으로 규제하기는 어렵다고 본다"고 설명했다.

아현뉴타운 중개업소 관계자는 "정부의 기부채납 비율 개정 지침과 별개로 서울시의 판단에 따라야 하지 않겠느냐"며 "기부채납 비율이 줄어들더라도 사업성이 얼마나 좋아지는지는 추후 확인해야 할 사안"이라고 말했다.

사업 초기단계인 재개발 구역은 혜택을 받을 수 있지만 사업시행인가 이후 단계인 구역들은 해당사항이 없다는 점도 한계다.

두성규 건설산업연구원 연구위원은 "사업성이 떨어지고 출구전략에 휘말려 사업이 무산되는 상황에서는 기부채납에 대한 지자체의 재량을 줄일 필요가 있다"며 "재개발 사업도 시장이 개선되는 타이밍에 발을 맞추고 발전적인 대안을 마련한다면 사업이 원만히 추진될 가능성이 높아질 것"이라고 설명했다.