'약탈적 임대인' 횡포 막고 자영업자 보호한다

정부 합동 자영업자 대책 발표…임대차 권리 법적 보장한 이유는

[아시아경제 이은정 기자, 이지은 기자, 박혜정 기자] #1. A씨는 19년째 중국집을 운영했으나 건물주가 임대료를 기존 300만원에서 800만원으로 인상하는 바람에 가게를 뺄 수밖에 없었다. A씨가 가게를 옮긴 지 1년이 채 지나지 않아 건물주는 새 임차인에게 종전 수준의 임대료와 권리금 2억원을 받고 가게를 임대해 주었다.

#2. B씨는 5년 임대차 계약을 맺고 국밥집을 창업, 4년차에 주력 메뉴를 칼국수로 바꾸고 택시기사를 상대로 홍보에 주력해 처음으로 흑자전환에 성공했다. 하지만 이후 특별한 이유 없이 건물주가 계약 갱신을 거절해 눈물을 머금고 가게를 뺄 수밖에 없었다. 그리고 몇 개월 후 B씨는 자신의 가게 자리에 건물주가 직접 칼국수 가게를 운영하는 것을 목격했다.

정부가 24일 열린 경제관계장관회의에서 그동안 임차인끼리 암암리에 거래해온 상가 권리금을 양성화하기로 한 것은 일부 '약탈적 임대인'으로부터 임차인을 보호할 필요가 있다고 판단해서다. 권리금을 법 테두리 안에서 관리해 상대적 약자인 소상공인들을 보호하겠다는 것이다. 또 기존 자영업자 대책이 단기적인 시각에서 추진됐다고 판단, 창업부터 재취업까지 전 생애에 걸친 구조적 대책을 마련했다.

◆임대차 계약 보장해 소상공인 권리 높여= 이번 대책으로 이에 따라 그동안 환산보증금 4억원 이하의 상가만 보장받았던 '대항력'을 이제는 모든 상가 임차인들이 가질 수 있게 됐다. 건물주가 변경된 경우에도 임차인들은 5년간의 계약기간을 보장받을 수 있다. 상가권리금은 건물의 시설과 입지 등 유무형의 이익과 관련해 주고받는 금전적 대가로, 관습적으로는 보편화되어 있지만 법적 규율이 미비해 임차인의 권리 보호 공백이 존재했다. 기존 법체계에서는 건물주가 임차인의 권리금을 침해해도 피해는 약자인 임차인이 전적으로 감수하는 불합리한 구조였다.

정부는 지난 2월 발표한 '경제혁신 3개년 계획'에 상가권리금 보호방안을 포함했으며 이번 대책 마련을 통해 약 120만명이 평균 2748만원의 권리금을 보호받을 수 있게 될 전망이다. 다만 건물주의 권리가 과도하게 침해되는 것을 방지하기 위해 기한을 임대차 종료 후 2개월로 제한하고, 임차인이 3기 이상 차임액을 연체하거나 중과실로 건물이 파손되는 경우 등은 협력의무를 배제키로 했다.

부동산업계는 이번 정책이 '갑의 횡포'를 해소하는 데 도움이 될 것으로 전망하면서도 한계가 있다고 지적했다. 안민석 FR인베스트먼트 연구원은 "임대인의 횡포가 심했던 것은 사실이라 (개정안의) 파장이 클 것"이라면서 "영세상인 보호에 도움이 많이 될 것으로 본다"고 말했다. 반면 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "상권이 발달된 지역에서 일부 약탈적 행위가 있던 것을 임대인 전체인 양 보는 시각은 우려스럽다"고 말했다.

특히 정부가 마련해 보급하겠다는 '권리금 거래 표준계약서'가 권고수준에 그쳐 실효성이 떨어진다는 지적을 피할 수 없게 됐다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "권고 수준의 계약서를 쓸 거래 당사자가 거의 없을 것"이라며 "세원 노출을 우려해 기존 임차인이 계약서 작성을 기피하거나 작성하더라도 권리금을 낮춰 적는 등 이면계약이 발생할 소지가 크다"고 지적했다.

기존 임차인으로부터 바통을 이어받는 새 임차인의 권리금 신고 의무화도 반영되지 않았다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사(한국소상공인컨설팅협회 부동산 분과위원장)는 "주고받은 내역이 없어서 발생하는 권리금 분쟁을 해결하는데 가장 중요한 신고제가 빠졌다"며 "권리금을 관할 구청, 세무서에 신고하면 세금 감면 등의 혜택을 주는 방안을 도입할 필요가 있다"고 말했다.

◆'상권관리제' 자영업자 생애주기별 지원 핵심= 정부가 권리금제도 개선과 함께 내놓은 '자영업자 생애주기 대책'은 자영업자의 단기적 경영애로뿐 아니라 장기적·구조적 문제를 해결하기 위해 마련된 것이다. 국내 자영업자는 지난 8월 기준 580만명으로 전체 취업자의 22.4%를 기록, 경제협력개발기구(OECD) 기준인 15.8%를 크게 상회하고 있다. 특히 음식점과 소매업 등 생계형 업종에 지나치게 몰려있는 것이 문제로 지적된다.

생애주기 대책의 핵심은 뭐니뭐니해도 '상권 관리법'이다. 상권관리법에는 자영업자의 성장 단계를 관리하기 위한 상권관리제의 내용이 포함된다. 중기청은 이를 토대로 신도심 개발로 점점 설 자리가 줄어드는 지역별 구도심 상권을 '특화 거리'로 새 단장한다는 구상이다. 구도심에 입주한 소상공인과 토지 소유주 등이 합의해 '상권관리기구'를 구성, 상권 개발 계획을 세우면 지자체는 이를 검토해 '상권관리구역' 지정을 승인할 방침이다.

자영업자의 퇴로단계 정책 지원도 강화되는 부분이다. 중기청은 자영업자를 임금근로자로 전환시키는 희망리턴 패키지를 통해 자영업자 비율을 10%대 후반으로 낮아지도록 유도할 계획이다. '묻지마 창업'식에 따른 출혈 경쟁으로 폐업이 속출하는 악순환을 끊기 위함이다. 중기청은 올해 말까지 소상공인과 골목상권 활성화를 위한 상권 관리법을 마련, 내년 정기 국회에 올릴 예정이다.