[부동산시장 살아난다]세제·금리 멍석 깔았지만…공급물량 넘쳐

양도세 중과폐지, 추가금리 인하 호재…인구줄고 고령화로 구입여력은 감소추세, 주택보급률 못 따라가

[아시아경제 이초희 기자]박근혜정부 2기 경제팀을 이끌 최경환호(號)가 닻을 올리면서 경기회복 기대감이 높다. 그 중심에는 '부동산시장 활성화'가 자리잡고 있다. 세월호 사고 이후 체감경기가 더욱 침체되면서 더블딥(이중침체) 우려마저 나오고 있는 현실에서 서민경제의 대표분야라 할 수 있는 부동산시장부터 정상화할 수 있도록 해야 한다는 판단이 작용한 것으로 해석된다.

그도 그럴 것이 부동산이 국가 전체의 자산 중 약 70%의 비중을 차지하기 때문이다. 최대 현안인 내수경기 회복을 위해 주택시장 활성화를 통한 경기부양으로 모아졌다는 것이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 규제완화책이 먹혀 부동산시장이 회복되면 내수활성화에 도움이 될 것이라고 강조한다. 심 교수는 "규제완화는 자연스럽게 건설산업에도 도움이 되고 일용직 근로자 등 연관산업에도 긍정적인 영향을 주게 된다"고 설명했다.

하지만 지난 7년여간 계속된 주택시장의 침체기를 벗어나 회복세로 돌아설 것인지에 대해서는 의견이 엇갈린다. 주택보급률 상승과 인구증가 폭 정체 및 고령화 등에 따라 상승세를 지속하기 쉽지 않다는 의견이 바닥론과 전셋값 급등에 따른 대기수요 증가에 따른 거래 정상화가 이뤄질 것이라는 관측이 팽팽하게 맞선다.

집값 변수는 공급과 수요, 세제, 금리 등 여러 부문에 걸쳐 있다. 우선 정책적으로는 박근혜정부의 2기 경제팀이 규제완화 기조를 확실하게 밀고 나갈 전망이다. 야당을 얼마나 잘 설득해 법규를 개정해 나가느냐가 남은 과제다.

세제와 금리 역시 우호적 환경이다. 다주택자 양도소득세 중과를 폐지한 데 이어 임대소득 과세 강화 방침을 밝힌 '2ㆍ26 대책'의 원안이 크게 바뀐 상태다. 기준금리는 다음달에는 1년4개월만에 추가 인하될 것으로 예측된다. 적어도 인상을 하지 않는 것만으로도 주택수요 진작에 도움이 될 것으로 전망된다.

그렇다면 수요와 공급 측면에서 볼 때 부동산시장의 상승 여력은 얼마나 될까. 이미 주택수는 가구수를 초과한 상태다. 통계청에 따르면 주택보급률은 지난 2008년 말 100.7%다. 이어 2010년 101.9%, 2013년 103.0%까지 상승했다. 인구로 볼 때는 소폭의 증가세를 20년까지 이어갈 것으로 전망된다. 가구분화가 가속화돼 1~2인가구가 2010년 기준 23.9%에서 2035년 34.3%까지 늘어날 것이라는 예측이 나온다. 이런 상황은 주택수요 증가를 예견하는 대목이지만 200여만명에 달하는 1차 베이비붐 세대(1955~1963년생)의 은퇴로 주택 구입 여력이 줄어들고 있다는 점은 반대의 주장에 힘을 실어주는 요인이다.

주택을 투자상품이라기보다 주거용으로 보는 계층이 늘어나는 세태나 가계대출 증가에 따른 가구소득 실질증가율이 하락하는 것 또한 부동산시장 활성화에는 한계로 작용할 수 있다. 가구소득 실질증가율은 2004년 2.3%였으나 2880년 1.2%, 2013년 0.8%로 곤두박질쳤다. 김영일 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "우리나라 가계의 부채 증가 속도는 소득보다 빠르다"며 "가계부채가 소비와 성장잠재력을 약화시키는 임계치에 도달했다"고 진단했다.

이처럼 시장전망에 참고가 될 여러가지 요인들이 있지만 일단 시장은 살아나는 모습을 보이고 있다. 벌써부터 구입 문의가 늘어나고 있고 통계치로도 상승 전환이 나타났다. 각종 호재에 힘입어 부동산시장이 바닥을 치고 상승세에 접어드는 것 아니냐는 조심스런 분석이 제기되고 있는 것이다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "전셋값 급등세가 장기화된 후 매매가 바닥론이 가시화되는 것 같다"면서 "대외변수 등의 문제만 없다면 8월부터는 거래량이나 주택가격 상승이 점쳐진다"고 전했다. 이동현 하나은행 부동산전문위원 역시 "정부가 출범초기부터 부동산 시장 활성화에 적극적 의지를 드러내고 있는 만큼 침체됐던 주택시장의 투자심리가 결국 살아날 것"이라고 말했다.