구룡마을 감사원 감사결과 …서울시 '판정승'

구룡마을 개발사업 조감도(예시도) (자료제공 : 서울시)

감사원 "재공람 안했지만 무효 아냐…특혜여부 판단 곤란"

[아시아경제 한진주 기자] 감사원이 파국으로 치닫던 '구룡마을 개발사업'에 일단 서울시의 손을 들어줬다. 개발방식을 변경한 후 재공람을 하지 않은 점은 법적 하자가 없었고 강남구가 뒤늦게 이의제기를 했기 때문에 무효로 볼 수 없다고 판단했다. 또 양쪽의 협의로 추진가능한 실행방안을 마련하라고 통보했다.

27일 감사원은 '구룡마을 개발사업 관리실태' 감사결과를 발표했다. 올 1월부터 서울시와 강남구 등에 ▲관계기관 협의 ▲개발방식 주민공람 ▲개발이익 배분 ▲도시개발구역 경계 설정 등에 대한 감사를 진행했다.

감사원은 공람없이 일부환지방식으로 바꿔 결정한 것이 무효라는 강남구의 주장에 대해서는 '무효'로 보기 어렵다고 판단했다. 강남구가 당초 수용방식으로 주민공람을 했고 심의 결과 서울시가 바뀐 내용을 공람하지 않았지만 재공람과 관련해 명시된 규정이나 판례가 없어 하자가 외형상 명백하지 않다는 것이다.

◆감사원 "특혜여부 판단 곤란"= 감사원은 도시개발법상 개발구역 지정 이후 개발방식을 변경할 수 없다는 점을 감안, 서울시의 손을 들어줬다. 강남구가 이견을 제기하려면 구역지정 전에 제기했어야 한다는 것이다. 2012년 6월20일 도시계획위원회 심의 과정에서 수용방식에 일부환지 방식이 추가됐고 환지방식이 의결됐는데 강남구는 그해 12월이 돼서야 환지방식에 이견을 제기했다. 서울시가 심의 전 강남구와 충분히 협의하지 않은 점도 인정했다.

특혜여부에 대해서는 애매한 답변을 내놨다. 개발사업이 구역지정과 고시까지만 진행돼 특혜라고 판단하기가 곤란하다는 것이다. 서울시가 일부환지방식의 사업성 검토 없이 개발방식을 정했다고 지적했다. 일부환지방식은 환지규모에 따라 시행자와 토지주의 개발이익에 상당한 편차가 발생한다.

국토연구원의 연구 결과, 개발방식에 따라 사업주체에게 돌아가는 이익 배분에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 수용방식은 시행자가 이익을 독점하며 환지방식은 토지주가 개발이익을 독점하는 구조라는 것이다. 구룡마을에 적용된 일부환지방식은 환지규모가 늘어날수록 토지주의 이익이 늘어난다.

서울시는 2012년 8월 개발안을 결정할 당시에는 개발구역의 18%를 환지규모로 잡았지만 지난해 말 2~5% 수준으로 축소했다. 대토지주 1인이 구역 전체 면적의 44%(13만㎡)를 소유하고 있지만 얼마나 환지를 받을 지 알 수 없다. 토지주들이 2%를 환지받는다고 가정하면 개발이익은 310억원이며 대토지주에게 돌아가는 이익은 3억원 수준이다.

구룡마을 개발사업 추진 현황 (자료 : 감사원)

◆구룡마을 타협점 찾을까= 개발계획 수립 기한인 8월2일까지 한달 가량 남은 상황에서 강남구와 서울시가 타협점을 찾을 수 있을지도 관심사다. 환지규모를 2~5%로 줄인 서울시의 개발계획을 강남구가 반려한 것이 불과 2주 전이었다. 여전히 서울시는 일부환지 방식에 문제가 없었던 만큼 협의로 풀어가겠다는 입장이며 강남구는 절차가 미비했던 만큼 환지방식은 폐지해야한다고 주장하고 있다.

서울시와 강남구 양쪽의 주장이 평행선을 달리고 있어 시장 직권으로 개발계획을 입안할 가능성도 배제할 수 없다. 개발계획 입안권자는 강남구청장이지만 개발계획 승인권은 서울 시장에게 있다. 강남구가 문제삼았던 일부환지방식에 대해 감사원은 하자가 없다고 봤고 특혜의혹도 현 시점에서는 판단을 유보해 사실상 서울시의 손을 들어줬기 때문이다.

서울시 관계자는 "감사원 감사 결과가 특혜의혹이 없다는 점을 분명히 했고 중단 없이 사업을 이어가도 된다는 뜻"이라며 "직권으로 입안하는 방안은 검토하지 않는다는 입장에는 변함이 없고 앞으로도 충분히 협의할 의향이 있다"고 밝혔다.

◆구룡마을에 고액자산가가 산다?= 감사원은 주민등록에 등재된 1092가구 중 174가구의 실 거주여부가 미심쩍다고 밝혔다. 또 전입신고자 중 A씨는 76억원 상당의 부동산을 보유하고 있고 B는 고급승용차를, C는 본인소유 주택이 2채인 경우도 발견됐다. 저소득층은 187가구임에도 불구하고 임대주택 공급기준이 마련되지 않아 고액자산가에게 임대아파트가 공급될 우려가 있다고도 지적했다.

이밖에도 감사원은 서울시에 일관성 없이 개발구역을 설정하고, 군사시설을 개발구역에 포함시키면서 도계위에 폐지된 군사시설이라고 사실과 다르게 보고하는 등 업무를 부당처리한 관련자 3명을 징계하라고 요구했다. 또 자산·소득기준을 반영한 합리적인 구룡마을 임대주택 공급기준을 마련하라고 통보했다.

강남구청장에게는 구룡마을 전입신고자의 실제거주 여부 사실조사를 소홀히 한 관련자를 징계하고 구룡마을 전입자의 실제 거주 여부를 확인해 미거주자는 거주불명등록 등 직권조치하는 방안을 강구해야 한다고 했다.

서울시 강남구 개포동 일대 무허가 판자촌 '구룡마을' 모습

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr