강남권 수익형 부동산 수익률, 산출방식 따라 제각각

강남권 오피스텔 투자 수익률

[아시아경제 박혜정 기자]서울 강남권 수익형 부동산의 수익률이 산출 방식에 따라 1% 이상 차이가 나는 것으로 나타났다.

27일 FR인베스트먼트에 따르면 서울 강남·서초·송파 등 강남3구의 오피스텔, 도시형생활주택을 950개 샘플로 만들어 분석한 결과, 평균 1.11%의 수익률 격차가 발생했다.

임대료(월세 기준)에 단위 수를 곱한 '가능조소득'을 토대로 구한 수익률과 가능조소득에서 영업경비, 공실, 불량부채 충당금 등을 제외한 '유효조소득'을 바탕으로 구한 수익률 차다.

오피스텔의 경우 가능조소득을 중심으로 산출된 수익률은 5.20%였다. 그러나 유효조소득으로 구해진 수익률은 4.11%로 1.09%포인트 낮았다. 도시형생활주택은 각각 4.89%, 3.48%였고 다세대·다가구·원룸은 4.17%, 3.35%로 역시 1% 안팎의 차이가 났다. 도시형생활주택의 경우 높은 공실률이 유효조소득 감소로 이어진 것으로 FR인베스트먼트 측은 해석했다.

안민석 연구원은 "업계에서 일반적으로 통용되는 수익률 산정 방식과 달리 유효조소득을 토대로 구해지는 수익률은 임대인의 제반 경비 등 지출을 제한 상태에서 구한다"면서 "시중 은행 예금 금리와 직접 비교 가능한 잣대가 된다"고 설명했다. 대부분의 수익형부동산이 1년 내내 공실이 없다고 기대하기 힘든 만큼, 유효조소득을 기준으로 수익률을 산정하는 것이 보다 정교한 셈이다.

한편 이번 조사에 사용된 950개의 샘플 중 임대소득 분리과세와 종합소득과세의 기준점인 연간 임대료가 2000만원을 넘는 표본은 22.1%에 불과했다. 안 연구원은 "연간 최대 56만원의 세금을 추가 부담하는 데 그쳐 투자수익률에 미치는 영향은 크지 않다"고 말했다.