국토부, 아파트 하자분쟁 해결 위해 명확한 기준 정한다
[아시아경제 한진주 기자] # 준공한 지 1년6개월 된 A 아파트. 열병합발전기 15대 중 9대만 가동되는 등 잦은 고장으로 전기요금과 가스비가 과도하게 나오자 입주자대표회의는 건설사에 보상비를 요구했다. 하지만 건설사는 가스비 과다지출은 인정하지 않고 전기요금 과다징수분 1억233만원만 보상하겠다고 주장했다. 입주자들이 요구한 총 보상비용은 3억2570만원이었다. 결국 입주민들은 국토교통부의 하자분쟁심사조정위원회에 조정을 요청, 전기ㆍ가스요금 손실분이 건설회사의 운영과실임을 인정받았다.
공동주택의 '하자' 판정 기준이 한층 더 명확해진다. 입주민과 시공사 간 분쟁을 일으키거나 기획소송을 유발하는 하자의 책임소재를 분명히 가려내기 위해서다. 하자판정 기준을 담은 새 규정이 시행되면 국토부의 하자심사분쟁조정위원회의 운영기준으로도 쓰여 하자를 좀 더 명확히 가려내는 계기가 될 것으로 보인다.
국토부는 '공동주택 하자판정 기준과 조사방법, 보수비용 산정기준 제정안'을 12일 입법예고했다. 분쟁 조정기구인 '하자분쟁심사조정위원회'가 관련 법률을 참고만 했던데서 나아가 명확한 기준으로 삼을 수 있도록 별도의 규정을 만드는 것이다. 제정안은 하자여부 판정기준, 하자조사방법, 하자보수비용산정방안을 담고 있다.
공동주택의 하자분쟁은 매년 급증하는 추세다. 국토부의 하자심사분쟁조정위원회에 접수되는 분쟁건수추이를 살펴보면 2010년 운영을 시작한 이후 69건이 접수됐고 ▲2011년 327건 ▲2012년 836건 ▲2013년 1784건(10월까지)이 접수됐다. 2010년부터 2013년 7월까지 총 1906건의 신청사건 중 63.3%인 1206건이 하자판정을 받았다. 위원회에는 교수, 주택관리사, 건설업 종사자 등 50명의 위원들이 참여한다.
지방자치단체마다 공동주택분쟁조정위원회가 있지만 '하자'만을 전문적으로 다루는 곳은 현재 국토부에서 운영되는 위원회가 유일하다. 조정결과는 재판상 화해 효력을 부여하고 하자판정 결과를 건설사가 따르지 않을 경우 과태료(500만원)를 부과한다.
위원회에 따르면 창호ㆍ문짝공사, 철근 콘크리트공사(균열ㆍ누수 등), 단열공사, 수장공사, 공기조화기기 설비공사 순으로 분쟁이 많은 것으로 나타났다.
현재는 주택법 시행령에 59조에 의거해 하자의 범위를 분류하고 공사 내용별로 담보책임기간을 규정하고 있다. 공사상 잘못으로 인한 균열ㆍ침하ㆍ붕괴ㆍ누출과 기능불량 등 건축물 안전상 지장을 초래하는 하자를 범위로 잡았다. ▲도배ㆍ미장ㆍ수장ㆍ칠공사는 1년 ▲유리공사 1년 ▲타일ㆍ단열ㆍ옥내가구공사 2년 ▲창문틀ㆍ문짝공사 2년 등이다.
이번에 입법예고된 규정은 위치별 허용 균열 폭을 차등 규정하는 등 더욱 세밀해졌다. ▲외벽의 콘크리트 균열 폭이 0.3mm 이상일 경우 ▲타일이 들뜨거나 균열이 발생된 경우 ▲내장재료 및 외장재료의 품질이 사업계획 승인 당시의 재료 미만일 경우 ▲노출된 철근을 방치할 경우 ▲욕실, 세탁실 문짝에 래핑지나 조합페인트 등으로 마감하지 않은 경우 등이다.
조사 방법도 하자 유형에 따라 원거리조사, 근접조사 등으로 규정했다. 고층아파트의 경우 육안조사가 불가능한 부위는 망원경, 고배율 카메라 등을 이용해야 한다. 보수비용 산정은 직접비 (재료비, 노무비, 경비)와 간접비(간접노무비, 제경비, 일반관리비, 이윤), 부가가치세의 합계액으로 규정했다.
국토부 관계자는 "하자를 둘러싼 기획소송, 재판이 잦아져 분쟁조정위원회를 만들었지만 입주민들이 생각하는 하자의 기준과 실제 보상기준이 명확하지 않아 보완하기 위해 규정을 만들게 됐다"며 "시행령과 시행규칙을 다듬어 향후 공동주택 분쟁조정심사위원회의 내부 운영기준으로 삼을 것"이라고 말했다.
한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr
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