월급 받고 월세 받고 확실한 것만 돈이 된다!

[아시아경제 박승규 기자]매달 고정적으로 100~200만원 정도 따박따박 월세를 받을 수 있는 부동산을 가지고 있다면 살아가면서 조금이라도 의지가 되지 않을까? 요즘 심한 농담으로 건강할 때까지 사는 게 아니라 돈 있을 때까지 산다는 말도 나오지만 정작 퇴직이나 은퇴 이후 생활을 제대로 준비한 사람은 절반도 되지 않는다고 한다. 공급과잉이라는 우려는 있지만 1~2인 가구 중심의 인구변화와 베이비부머의 본격적인 은퇴등 수익형부동산에 대한 수요는 꾸준히 증대하고 있어 ‘옥석 가리기’를 통해 알짜 단지에 주목해야 할 때다.

수익형부동산은 지금 당장 월세가 나오는 것도 중요하지만 앞으로도 꾸준하게 월세가 나올 수 있는 확실한 경쟁력이 있는 현장인지가 중요하다. 최근 분양하는 소형 도시형주택이나 오피스텔을 보면 역세권이 아닌 지역은 거의 없다. 하지만 역세권이라고 해서 모든 분양현장이 적정한 월세를 받는 것이 아니기 때문에 현실적이고 과학적인 분석이 어느 때보다 필요하다.

첫째, 수익률 대비 현실적인 분양가인지?
둘째, 실제 역과의 걸어서 거리를 측정했는지?
셋째, 유동인구 추산 아닌 확실한 고정수요 요인 있는지?

첫째, 수익률은 서울이든 수도권이든 간에 최소한 6%대 이상은 나와야 한다. 세금과 보유함으로 들어가는 기타경비를 제하면 5%대 미만 수익률로는 은행이자와 별반 차이가 없기 때문이다. 특히 현재 서울지역은 높은 분양가와 공급과잉으로 적정 수익률과 공실에 대한 부담이 증가함에 따라 분양가가 저렴하고 수익률이 6%대 이상 나올 수 있는 수도권 지역으로 관심을 가져볼 만하다.

둘째, 분양광고에 전철역에서 5분거리가 자가용으로 5분 걸리는지 전력질주를 해야 되는지 실제 도보거리인지는 현장에 가서 직접 걸어봐야 안다. 수익형부동산의 안정적인 월세는 역과의 거리가 무엇보다 중요하기 때문이다.

셋째, 유동인구만 있는 역세권은 직접적인 임대수요자가 적기 때문에 수익률저하와 공실에 대한 부담이 따를 수 밖에 없다. 전철역 중심으로 최소 3㎞이내에 이동이 가능한 대학가나 산업단지, 업무단지등이 있어야 고정수요가 창출되지만 달랑 전철역만 있는 곳이라면 월세를 내는 세입자가 아니라 유동인구만 많을 뿐이다.

이외에도 최근 사회치안문제로 이면도로변 보다는 대로변인지, 관리비를 절감 할 수 있는 300가구 이상의 단지인지, 주차시설은 잘 되어 있는지 이런 기본적인 요소만 확인된다면 안정적인 월세를 바라 볼 수 있는 경쟁력이 있는 현장이라고 본다.

국제기후기금(GCF) 유치와 2014년 아시안게임 유치등 빠른 성장가도를 달리고 있는 인천의 주안역에 상장기업인 H신탁회사에서 시행하는 도시형주택의 계약열기가 요즘 연일 뜨겁다. 이 단지는 지하2층~지상15층, 총 316세대 규모로 도시형생활주택 280세대, 오피스텔36실로 구성되어 분양하고 있다.

주안역은 인천에서 손꼽히는 광역상업지역으로 반경 3㎞안에 인하대와 인하공업전문대, 청운대, 재능대, 인천사범대, 한국폴리텍대등 6개의 대학교가 밀집해 있는 지역이며 수출 5,6공단 국가산업단지와 금융시설, 오피스타운, 전문학원가, 관공서등의 임대수요까지 뒷받쳐주고 있어 전국 어느 지역 역세권보다 경쟁력과 희소가치가 있다. 구도심권이라 신축으로 대로변에 대형건물 공급하기가 어려운 지역이며 대중교통편이나 홈플러스, CGV, 인천 사랑병원, 롯데백화점등 편의시설이 잘 갖추어져 있다.

이 현장은 지하철 1호선 주안역 출구와 직선거리로 300m 가량 떨어져 있는 초역세권이며 6차선 대로변 코너자리에 있어 임대수요 확보가 수월하다. 총분양가는 7천만원 선으로 계약금 10%만 있으면 중도금은 무이자혜택이 있어 입주 때까지 목돈 부담 없이 분양 받을 수 있고 저금리에 따른 대출을 활용하면 1채당 실투자금 2천만원대면 투자가 가능하다. 공실이 거의 없는 지역이라 1억의 자금으로 3~4채 묶어서도 계약을 많이 진행하고 있으며 주변 월세시세 또한 1채당 위치에 따라 40~50만원 월세가 나오고 있는 만큼 주변시세 정도만으로도 높은 수익이 나오는 알짜 상품이다.

상장기업인 H신탁회사가 사업을 주관하는 개발신탁방식으로 사업비 일체를 조달하기 때문에 사업의 안정성이 남다르며 대한주택보증㈜의 안전한 관리를 통해 사업이 진행되는 만큼 투자안정성이 높다. 주택수에 포함되지 않고 취득세면제와 2채 분양시 재산세까지 감면 된다. 현재 분양마감을 앞두고 회사보유분 일부 세대를 선착순 분양하고 있다. 개인별 5채까지 가능하며 1채당 신청금 100만원 신탁법인계좌 입금순으로 호수 지정을 하고 있다.

자세한 내용은 홈페이지(www.juan-wellga.co.kr)나 상담문의(032-715-7833)로 확인 가능하다.