[2012결산]뉴타운 출구서 헤맨 한해

[아시아경제 배경환 기자] 올 재건축ㆍ재개발 시장은 서울시의 '뉴타운 출구전략'으로 불안정한 한 해를 보냈다. 각종 규제완화가 이어진 일반 주택시장과 달리 소형비율 확대, 매몰비용 처리 등의 문제가 본격적으로 논의돼서다. 시장 반응도 빨랐다. 서울시 재건축 아파트의 매매값은 금융위기 이후 최저 수준으로 떨어졌고 재개발 지분값 역시 2년 연속 하락세를 찍었다. 정비사업 구조조정이 일단락되는 내년 연말에서야 수요층이 움직일 것이라는게 전문가들의 분석이다.

◇소형확대에 사라진 반등세= 재건축 시장은 전년보다 하락폭이 더 커졌다. ▲서울(-9.19%) ▲수도권(-6.25%) 등의 변동률을 나타냈다. 구별로는 ▲강동(-13.13%) ▲강남(-10.39%) ▲영등포(-10.39%) ▲노원(-9.82%) ▲송파(-8.96%) ▲서초(-6.74%)등 순으로 떨어졌다.

분양가상한제 탄력 적용 및 재건축초과이익환수 유예 등 정부의 규제완화도 숨을 불어넣지 못했다. 서울시의 재건축 사업 공공성 강화를 위한 소형주택 의무비율 확대와 한강변 초고층 아파트 개발 보류 등의 결정으로 사업지연에 대한 우려가 컸던 셈이다. 이렇다보니 매수심리가 위축돼 가격 하락세가 이어졌다. 재건축 아파트의 3.3㎡당 매매값은 2008년 금융위기 당시 최저치인 2897만원보다 낮은 2867만원을 기록 중이다.

서울 재건축의 중심, 강남구 대치동 은마아파트의 경우 전용면적 84㎡시세가 8억2000만~8억5000만원으로 지난해보다 2억원 가량 떨어졌다. 소형확대를 놓고 서울시와 긴 갈등을 겪은 개포동 재건축(주공1단지)도 모두 연초대비 1억원 빠졌다.

함영진 부동산114센터장은 "(9ㆍ10대책으로)거래량은 증가했지만 가격은 여전히 약세이고 인근 지역으로 매수심리 회복을 확산시키지 못했다"고 평가했다.

연간 재건축 아파트 매매값 변동률 추이 / 부동산114

◇매몰비용 불안감, 내년까지?= 재개발 시장에도 불안감이 확산됐다. 하지만 서울시의 꾸준히 시스템 구축으로 출구전략은 힘을 받는 모양새다. 소유자 중심의 정비사업이 거주자 중심으로 전환됐고 전면철거방식은 지양 최우선으로 지목됐다. 사업 추진 단계에 따른 2~3년의 일몰제가 도입되면서 지연되는 정비구역이 자동으로 취소되는 시스템도 구축됐다. 특히 대책을 통해 사업초기 실태조사 대상 610곳을 선정하고 구역 해제를 적극 추진하기로 했다. 성북구 안암동, 관악구 봉천동, 중랑구 면목동 재개발 정비예정구역 3곳을 해제한 것이 대표적인 사례다.

지분값 하락도 동반했다. 11월 기준 수도권내 3.3㎡당 재개발 지분값은 ▲서울 2458만원 ▲경기 1508만원 ▲인천 1162만원으로 나타났다. 지난해보다 1~3% 하락한 것으로 ▲마포구 합정ㆍ성수전략정비구역 ▲강동구 천호뉴타운 ▲종로구 돈의문뉴타운 ▲영등포구 신길뉴타운 등은 5~10% 폭락했다. 하락한 지분값 수준에서도 거래량이 적어 좀처럼 반등하지 못해 가격도 하향 추세로 굳어졌다. 사업 수익성 악화에다 서울시가 추진하는 구조조정에 대한 정책 불확실성 때문이다

여기에 정부와 서울시간 구역해제에 따른 매몰비용, 특히 추진위 이후 단계에 진입한 조합설립 취소의 경우 매몰비용 부담과 관련해 뚜렷한 해결책이 마련되지 못한 불안요소도 내재됐다. 서울시는 2013년 1월부터 해제구역 추진위 매몰비용의 최대 70%를 지원한다는 계획이지만 실제 매몰비용 지원비율은 50% 수준에 그칠 것으로 예상된다. 업계 관계자는 "2013년은 재개발 구조조정의 마무리 수준과 함께 재개발 매몰비용의 원만한 합의점을 찾을 수 있을지 여부에 따라 시장분위기가 좌우될 것으로 보인다"고 내다봤다.