역세권 부동산 투자 옥석을 가려라

칼럼 | 장경철의 남에게 알려주기 싫은 부동산 정보

역세권 투자는 성공할 확률이 높인다는 것일 뿐 ‘묻지마식’ 투자는 금물이다. 이런 지역의 투자는 보다 세심한 주의가 필요하다. 유동인구가 많다는 이유만으로 아무 역세권에 투자를 할 경우 자칫하면 낭패를 보기 십상이다.

부동산 투자를 하는데 있어서 가장 확실한 투자처는 어디일까? 정답은 개발호재가 있는 지역이다. 현재 송도국제도시가 그렇다. 호재가 넘쳐난다. 한동안 진척이 없던 수도권 광역철도(GTX) 개발이 송도의 GCF(녹색기후기금) 유치로 속도를 내게 되면서 그동안 무늬만 국제도시란 오명을 일시에 씻고 도약의 발판을 마련했다. 덩달아 부동산 시장도 들썩이고 있다. 발호재는 그 인근 부동산 시장에 상당한 영향을 주게 된다. 그렇다면 가장 확실한 개발호재를 꼽으라면 어떤 것이 있을까. 아마도 전철 개통이 아닌가 한다. 분명 우리는 많은 경험을 했다. 전철의 개통이 부동산 시장에 미치는 효과에 대해서 말이다.

반면에 놓치고 있는 것이 있다. 그것은 역세권 부동산 투자는 불패라는 인식이다. 지하철 개통이 ‘부동산 시장의 영원한 호재’로 불리우는 것은 주변에 지하철, 전철역이 들어서면 출퇴근 교통이 편리해져 상가를 포함한 아파트·오피스텔 매매와 임대 수요가 자연스럽게 늘어나 가치도 오르기 때문이다. 역세권 부동산 투자를 위해서는 적지 않은 돈이 들어가기 때문에 꼼꼼하게 체크해야 한다. 우선 정확한 범위를 알아야 한다. 역세권하면 역에서 작게는 반경 100m 이내의 부동산과 크게는 300m 이내의 부동산을 의미한다.

또 신설 역세권 주변상권이 새롭게 형성되려면 최소한 2~3년 이상의 시간은 소요되므로 단기적인 접근보다는 중장기적인 투자로 임해야 원하는 성과를 볼 수 있다는 점도 간과해서는 안 된다. 역세권 투자는 모든 부동산 투자가 그러하듯이 개발 호재와 재료에 따라 투자의 성패가 갈린다. 따라서 개발에 따른 상권의 확장과 활성화가 예상되는 지역을 선택해야 한다.

2013년까지 수도권에서는 총 11개 노선이 개통했거나 예정에 있다. 이들 노선은 기존 노선이 복선화 또는 연장되거나 신규로 개통된다. 대부분 교통시설이 열악했던 상권에 신설되는 만큼 역세권 입지를 갖추게 돼 가격 상승을 기대할 수 있다. 교통이용이 수월해지면서 상권의 수요층도 두터워지기 때문이다. 역세권하면 대부분 상가투자를 생각하게 된다. 대부분 역세권 상가는 좋을 것이라는 느낌을 받는다. 역세권에는 유동인구가 많다.

환승역은 더욱 그렇다. 수도권에만 대략 400여개 정도의 역이 있다. 사실 이 모두를 역세권이라 부르기에는 무리가 있다. 따라서 진정한 역세권을 고르려면 환승 구간 사이에 유동인구를 가둬둘 수 있는 구조를 가진 역을 선택해야 한다. 단지 환승이용 수단이 되는 역세권도 많다. 이런 경우 출입구가 두개인 경우가 적지 않다. 따라서 유동인구가 이용하는 주출입구가 어디인지 꼭 확인 해봐야 한다. 역세권 상가투자는 시간별, 요일별 세밀한 분석을 해야하고 흘러가는 유동인구에 현혹된 투자는 삼가해야 하겠다.

그렇다면 역세권 상가투자에서 눈여겨 볼 대목은 무엇이 있을까. 역세권에서도 상가의 입지를 고를 때 눈여겨봐야 할 것은 동선이다. 이를 쉽게 알 수 있는 방법 중 하나는 노점상이 역을 중심으로 얼마나 있는가 살피는 것이다. 특성상 노점상은 사람이 잘 모이고 다니는 곳에서 영업을 하기 때문이다. 또 유명 의류 대리점이 입점한 곳도 상가의 투자성이 높은데 그 이유는 보통 유명대리점은 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않기 때문이다.

뿐만 아니라 유동객의 보행동선과 해당 점포의 가시성, 경쟁 상가의 과잉여부도 주요 체크사항이다. 역세권에 위치한다하더라도 보행동선과 맞지 않거나 눈에 잘 띄지 않으면 상가 활성화가 어려울 수 있고 역세권 주변으로 상가 수가 지나치게 많다면 경쟁구도가 형성되어 수익률 확보가 쉽지 않기 때문이다.

투자하려는 상가가 대표적인 역 출구에 있는가를 살펴야 한다. 상가 활성화에 실패한 상가를 분석해 보면 역주변 유동인구의 나뉨 현상에 적절히 대응하지 못했다고 볼 수 있겠다. 출구는 적게는 한자리에서 역 규모에 따라 두자리수를 넘기는 경우가 있다. 출구에 따라 상권의 규모가 분류되므로 출구별 상권분석이 요구된다.

수요와 공급의 원칙을 지키는 것도 중요하다. 이미 역세권내 수많은 상가들의 입점으로 공급 점포의 수가 한계를 넘었음에도 흡인력 없는 신규상가의 등장은 상권 존립을 어렵게 만든다. 사람들이 많이 모이는 곳이면 장사가 잘 된다는 상가투자의 기본 공식과 변수로 작용할 세부공식의 결과를 가지고 투자해야 후회가 없을 것이다.
집객 역할을 할 대형 시설물이 있어야 한다.

대형 멀티플렉스영화관이나 할인점 등은 특정지역의 상권과 소비 트렌드를 바꿀 만큼 영향력이 높다. 따라서 역주변 대형편의시설을 고려해 그 길목에 자리를 잡는다면 좋다. 다른 교통수단과의 연계가 높아야 한다. 근처에 다양한 노선의 버스정류장이 있어야 좋다. 그래야 유동인구가 많고 상권이 번성한다.

퇴근길 길목을 잡아야 한다. 역세권 상가는 가능하면 퇴근길이나 하교길에 유동인구가 몰리는 입지에 자리잡는 것이 유리하고 이는 아무래도 출근길보다 퇴근길에 구매여력이 높기 때문이다.

이밖에 역세권 아파트 투자 요령도 주의해야 할 것들이 있다. 역세권 아파트라고 해서 다 가치가 있다고 볼 수 없다. 지도상 역세권 아파트라고 해도 실제로 현장에 가서 직접 확인 과정을 거쳐야 한다. 지도상에 역과 가깝더라도 아파트 진입로가 좁거나 비탈길에 있으면 그 가치는 떨어지게 된다. 또한 역과 접근성에서 도로를 건너야 하거나 계단을 오르내려야 하면 역세권 효과가 크지 않은 경우가 적지 않다. 요즘은 대단지 아파트가 많은데 정문에서는 전철역과 인접해 있지만 단지 안쪽에 있거나 후문 또는 구석에 있는 세대는 역까지 10분 이상 걸리는 곳도 있다.

개통 예정인 역세권인지도 살펴봐야 한다. 역세권 아파트 집값은 통상 3번 오르는데 △역 위치 확정 △공사 착공 △개통 직전~후 등 3차례가 기본이다. 그 중에서도 가격 상승이 가장 두드러지는 시점은 개통 2∼3개월 전부터 개통 직후까지이다. 개통 시점이 많이 남았을 경우 오히려 공사가 진행되는 동안 겪게 되는 교통 불편 때문에 상승세가 뚜렷하지 않는 점은 감수해야 한다.

소형(66∼99㎡)을 노려야 한다. 역세권 아파트는 교통이 편리한 장점 때문에 임대 수요가 꾸준하게 있고 시세 변화에 탄력적으로 반응하기 때문이다. 대개 전세 가격 비율이 60∼70%선인 아파트는 집값 하락기에도 하락폭이 그리 크지 않다.

역세권 주변의 편의시설이나 주변 환경에 따라 그 가치를 따져야 한다. 역을 중심으로 상권이 발달되어 편의시설이나 타 교통시설의 연계가 좋다면 최고의 역세권 아파트가 된다. 이 중 환승 역세권에 위치한 아파트들도 여기에 포함될 수 있다. 그러나 역 주변에 지나치게 유흥업소가 번성해 있거나 그럴 여지가 있으면 주거 가치가 떨어져 가격에 영향을 준다.

또한 유동인구가 적어 상권이 발달되어 있지 않은 경우도 마찬가지다. 또한 지상철인 경우 소음이 어느 정도인지 확인을 해야 한다. 집에서 소음이 심하게 들린다면 생활에 상당한 영향을 줄뿐만 아니라 집값에도 큰 영향을 미치게 된다.

장경철 2002cta@naver.com
현재 상가 전문 컨설팅 업체인 상가114와 부동산 분양 전문업체인 CS프라임에서 이사로 활동 중. 상가·미분양 아파트 등에 대한 실전투자 전문가로 생생한 투자가이드를 지면에 소개하고 있다. SBS, MBN, RTN, 팍스TV, OBS 방송 출연.