취득·양도세 감면 시행…"실수요 중심 급매물 소진될 듯"(종합)

[아시아경제 이민찬 기자]정부가 주택거래 활성화를 위해 지난 10일 발표한 취득세 감면, 미분양주택 취득 시 양도소득세 감면 등의 관련 법률 개정안이 국회 상임위를 통과했다. 업계는 늦었지만 다행이라는 분위기다.

국회 기획재정위원회는 올 연말까지 미분양으로 남아있는 9억원 이하 주택을 구입하면 향후 5년 동안 발생하는 양도 차익에 대한 양도소득세를 100% 감면하는 '조세특례제한법 개정안'을 지난 24일 통과시켰다. 현재 미분양으로 남아있는 주택을 오는 12월 31일까지 계약을 체결하고 계약금 납부를 완료하면 양도세 감면 혜택 대상이 된다.

이어 행정안전위원회는 26일 전체회의에서 주택가격에 따라 취득세를 구간 별로 차등 감면하는 내용의 '지방세특례제한법 개정안'을 의결했다. 개정안에 따르면 취득세율이 9억원 이하 주택ㆍ1주택자는 2%에서 1%로, 9억원 초과~12억원 이하 주택·다주택자는 4%에서 2%로, 12억원 초과 주택은 4%에서 3%로 각각 낮아진다. 올 연말까지 잔금납부를 완료(95% 이상)하거나 등기를 마치면 취득세 감면 혜택을 볼 수 있다. 두 법안은 본회의를 통과하면 지난 24일부터 소급적용 된다.

◆당초 정부대책과 달라진 내용 적잖아= 정부가 발표한 대책은 국회 논의 과정을 거치면서 혜택 대상이 일부 축소됐다. 당초 정부는 모든 미분양 주택에 대한 양도소득세 감면 방안을 제시했지만 여야 협의 과정에서 9억원 초과 고가주택은 제외키로 합의했다. 또 9억원 이하 주택·1주택자는 2%에서 1%로, 9억원 초과 주택·다주택자는 4%에서 2%로 낮추는 취득세 감면안을 정부는 제시했지만 12억원 초과 주택은 4%에서 3%로 1%p 감면으로 조정됐다.

등기를 하지 않고 2년 동안 살아본 뒤 본계약을 체결하는 애프터리빙 제도는 이번 혜택 대상에서 제외된다. 이 제도는 악성으로 손꼽히는 준공후 미분양을 털기 위해 도입됐다. 하지만 기재부가 입주 사실이 있는 미분양 주택은 양도소득세 감면 대상에서 제외하다는 내용을 시행령 개정안에 담으면서 혜택 대상에서 제외됐다. 또 주택법 상 '주택'으로 분류되지 않는 오피스텔은 감면 혜택 대상에서 제외된다.

업계는 대체적으로 환영하면서도 우려감을 표하고 있다. 김포 한강신도시 미분양단지 관계자는 "정부 대책 발표 이후 법안 통과가 늦어지면서 문의전화도 끊긴 상황이었는데 늦었지만 법안이 통과 돼 다행이다"면서 "조금 남아있던 미분양 물량을 털어내고 부동산 경기에 훈풍이 불 수 있는 기회라고 본다"고 기대감을 드러냈다.

◆기대감 속 감면종료후 재냉각 우려= 취득세 완화 조치는 실수요자가 직접 느낄 수 있을 것으로 보인다. 당초 1주택자가 9억원 상당의 전용면적 85㎡ 아파트를 사면 집값의 2.2%(취득세 2% 지방교육세 0.2%)인 1980만원을 취득세로 내야 했다. 이번 조치로 올해 안에 같은 조건의 집을 사면 취득세는 990만원으로 줄어든다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 "준비된 실수요자를 중심으로 급매물은 소진될 것으로 보인다"면서 "미분양은 용인ㆍ고양ㆍ파주ㆍ김포 등에 집중돼 있는 데 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 없고 대부분이 중대형이라 양도소득세 감면 영향은 제한적"이라고 분석했다.

감면 기간이 짧기 때문에 거래가 반짝 살아나는 효과는 줄 수 있지만 내년 상반기에는 거래가 또다시 위축될 수 있어 추가대책이 필요하다는 지적도 제기됐다. 박 팀장은 "기간이 너무 짧고 국회 논의 과정에서 누더기 법안이 됐다"면서 "미분양 물량이 많기 때문에 연말까지 대책의 효과를 지켜본 후 감면 기간 연장에 대한 고민을 해봐야 할 것"이라고 덧붙였다.

준공후 미분양 주택이나 연내 입주하는 미분양 주택은 양도세와 취득세 혜택을 모두 받을 수 있다. 국토해양부에 따르면 지난 8월 말 현재 전국 미분양 주택은 6만9511가구로 집계됐다. 수도권에서만 2만9997가구로 4개월 연속 증가추세에 있다. 사태가 심각한 준공 후 미분양 주택은 전국 2만6589가구로 나타났다. 업계에 따르면 연내 입주예정인 9억 원 이하 새 아파트는 총 4만1351가구다.

서울의 경우 상도엠코타운, 흑석한강푸르지오, 가재울뉴타운 래미안e편한세상, 래미안 강남 힐즈, 래미안 전농 크레시티, 왕십리2구역 텐즈힐, 백련산 힐스테이트 1~3차 등이 대상이다. 특히 래미안 강남 힐즈는 강남보금자리지구에 위치한 최초 민간분양 아파트면서 중대형으로만 구성됐다. 전용면적 기준으로 가장 작은 주택형이 91㎡다. 분양가는 7억~8억원 선으로 9억원을 넘지 않는다.

신도시 미분양 단지는 김포한강 한라비발디, 래미안 한강신도시2차, 파주운정 교하롯데캐슬, 위시티일산자이2단지 등이 눈에 띈다. 모두 단지규모가 크다. 지난해와 올 봄 분양에 나선 물량들이다. 한강신도시 한라비발디는 대형 주택형을 중심으로 구성된 아파트로 한강변에 위치했다. 래미안 한강신도시2차는 단지 전체가 중소형이며 김포대로 인근에 위치해 있다.

경기 지역에서는 남양주 퇴계원 힐스테이트, 부천 약대 아이파크, 성남 단대 푸르지오, 용인 신동백 롯데캐슬 에코, 의왕 내손e편한세상 등이다. 모두 1000가구 이상 대단지이며 브랜드 인지도가 높은 아파트다.

이영호 닥터아파트 리서치연구소장은 "양도ㆍ취득세 관련 법안 통과로 미분양 아파트 해소와 실수요자들 매매에 영향을 줄 것으로 예상 된다"면서 "소비자 입장에서는 브랜드, 단지규모, 주택형 등을 고려한 뒤 세금 감면 혜택 조건을 고려해 구입에 나서야 한다"고 말했다

이민찬 기자 leemin@