[전문가 설문]하반기 '청약 무지개論'

"먹구름 지나가는 중".. "하반기 주요 변수 '유로존위기(80%)와 규제완화(40%)' 꼽아

[아시아경제 김창익 기자, 배경환 기자, 이민찬 기자]비관적 전망이 지속되는 가운데 부동산시장 흐름을 면밀하게 살펴보는 전문가들은 조만간 분위기 전환이 있을 것이란 평가를 하고 있는 것으로 나타났다.

금융위기에 이어 유럽 재정위기 등 대외적 악재가 이어지는 데다 내수시장도 경기 양극화로 소비자들이 지갑을 닫고 있지만 '소나기도 한 때'라는 옛말처럼 시장약세가 지속되지는 않을 것이란 예측이다.

5ㆍ10 대책 이후 강남과 부산 등 일부 지역에서 청약시장이 되살아나는 것도 국지적인 현상으로 치부되고 있다. 본격적인 회복세를 논하기엔 시기상조란 전망이 지배적인 셈이다. 한치 앞도 내다보기 힘든 부동산 시장, 전문가들의 진단을 살펴본다.

◆주요변수는 유로존위기ㆍ규제완화= 부동산 전문가들은 '하반기 부동산 경기에 영향을 미칠 대내외적 변수(2개 복수응답)'로 '유로존위기'와 '주택규제 완화'를 가장 많이 꼽았다.

25명의 응답자 중 80%가 대외적 변수로 유로존위기를 꼽았다.16%는 중국의 경제 성장률 둔화라고 답했다. 대내외적인 변수 중에선 규제 완화를 답한 전문가가 40%로 가장 많았다. 대통령 선거라고 답한 전문가도 9명으로 36%에 달했다. 보통 대통령 선거가 있는 해엔 규제완화에 대한 기대감이 커지는 것을 고려할 때 부동산 경기에 규제완화가 미치는 영향이 그만큼 크다고 인식하고 있는 것으로 풀이된다.

규제 완화와 관련해선 '총부채상환비율(DTI) 규제 완화'와 '분양가 상한제 폐지'가 부동산 시장에 대체적으로 긍정적인 영향일 미칠 것으로 전망했다.

DTI 규제 완화와 관련해 16%는 '매우 긍정적'인 영향을 미칠 것이라고 답했다. 44%는 '긍정적'이라고 답했다. 60%의 전문가들이 DTI 규제완화가 부동산 시장 활성화에 도움이 될 것이라고 응답했다. 24%는 '그저 그렇다'고 답했고, 16%만이 '부정적'또는 '아주 부정적'이라고 말했다.

분양가 상한제 폐지는 DTI 규제 완화에 비해 활성화에 미치는 강도가 약할 것으로 전망됐다. 4%만이 '매우 긍정적'이라고 답했고, 24%가 '긍정적'이라고 표시했다. 절대 다수인 64%는 '그저 그렇다'고 답했다. 부정적인 영향을 미칠 것이라는 응답은 8%에 불과, 시장이 침체된 상황에서 상한제가 폐지돼도 분양가가 폭등할 것이란 우려는 기우에 불과함을 시사했다.

하반기 국회에서 폐지돼야 할 법안으로는 52%가 다주택자에 대한 '양도세중과 완화'를 꼽았다. 32%는 '분양가 상한제 폐지'라고 응답했다. 부동산 시장에 미치는 영향에 관계 없이 분양가 상한제가 불필요한 규제로 인식하고 있는 것으로 해석된다. 24%는 '취득ㆍ등록세 완화'라고 답했다. 8%의 응답자는 "현재 상황에서 대안은 없다"고 답해 '정책 무용론'을 주장하기도 했다.

◆수익형부동산은 '오피스텔'= '부동산 시장의 저점'에 대한 질문에는 76%가 '2013년 상반기 이후'라고 답했다. 특히 그 중 '시기를 특정하기 힘들다'고 응답한 사람도 36%나 됐다. 부동산 침체가 장기화될 가능성을 점치는 전문가가 그만큼 많다는 얘기다.

'하반기 내집마련에 적합한 지역'을 묻는 질문엔 '동탄2 신도시(28%)'를 가장 많이 꼽았다. 그 이유로는 서울과의 접근성을 고려한 입지와 분양가 측면에서 유리하다는 응답이 많았다. 전세를 구하기에 유리한 곳에 대한 질문에는 광교 등 입주 물량이 많은 곳을 집중 공략하라는 조언이 대다수였다.

'투자할만한 수익형 부동산'을 묻는 질문(2개 복수응답)엔 72%가 오피스텔을 꼽아 하반기 오피스텔의 인기가 이어질 것으로 전망됐다. 48%는 '도시형 생활주택'을 꼽았다.

서울시의 재건축 층수제한에는 대체로 부정적인 입장을 밝혔다. 56%가 재건축 층수제한에 '부적합' 혹은 '매우 부적합'이라고 답했다. 박원순 서울시장이 서울시내 정비사업지에 적용하고 있는 고층규제 기조와 거리가 있는 결과로 사업지별 상황에 따라 적용해야 한다는게 이들의 주장이다.

소형평형 비율에 대해서는 '20~30%가 적정하다(48%)'고 응답했다. 정비사업에서 층수에 제한을 두면서 소형평형까지 늘리는 것은 사업성을 떨어뜨리는 것은 물론 소비층 변화에 대응이 어렵다는 이유에서다.

하지만 '40~50%이상이 적합하다'는 응답도 24%나 됐다. 조합의 자율성에 맡기는게 원칙이지만 1~2인 가구 증가와 중소형 평형대에 대한 현 추세를 더 민감하게 받아들여야한다는 논리다.

특히 박원순 시장이 역점적으로 추진하고 있는 '소셜믹스(Social Mix)'에 대해서는 시장과 수요자들에게 악영향을 미칠 것으로 내다봤다. 과반이 넘는 56%가 '부정적'이라고 응답했다.

서울시는 계층간 소통을 위해 재건축으로 확보한 소형주택을 단지별 구분이나 층별 구분방식이 아닌 완전 혼합형태로 짓겠다는 구상을 하고 있는 상태다. 임대주민에 대한 주거권을 보장하고 주거생활에서 차별을 없애겠다는 취지에서다. 하지만 전문가들은 임대주민들의 주거권 개선 차원에서는 필요하지만 현실적으로는 주민간 차별이라는 부정적 효과는 물론 사업성 악화 등을 고려해야 한다는 견해를 나타냈다. 주민들의 인식변화와 분양자들의 역차별에 대한 해결책이 선결과제라고 언급했다.