서초동 朴변호사 아파트 팔고 다세대 산 까닭

[골드메이커]빌라, 아파트 대체재로 인기 꾸준할 듯

박상언 유엔알컨설팅 대표";$size="255,200,0";$no="2011061308393906719_1.jpg";@include $libDir . "/image_check.php";?>"집에 결로가 생기면 어떻게 하죠?" "방범이 좀 취약하지 않을까요?" "다세대 전세 얻을 때 뭘 주의깊게 살펴봐야 하죠?"

통상 다세대나 연립주택을 얻을 때나 실제 거주하게 될 때 부딪히게 되는 문제점들이다.

일반적으로 공동주택관리규약(주택법 제44조 제2항 및 같은법 시행령 제57조 제1항)에 따라 철저하게 관리되는 아파트와 달리, 다세대나 연립의 체계적인 관리부분은 아직까지 미비하다고 볼 수 있다.

아파트의 경우 거주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지를 목적으로 만들어진 공동주택관리규약에 따라 강제규정으로 보험에 가입하도록 하고 있을 정도다

또한 주택법으로 아파트를 건설하는 경우에는 부대·복리시설의 설치가 의무화되는 등 건축법령이 정하는 제한 외에 주택건설기준 등에 관한 규정 및 규칙이 적용된다.

게다가 주택공급에 관한 규칙·공동주택의 관리에 관한 조문 등 건설·공급·관리단계마다 주택법령이 정하고 있는 제한을 모두 적용받는다.

건축법과 달리 주택법은 입주자대표회의의 구성·공동주택관리규약·관리비·장기수선계획과 장기수선충당금·안전관리계획·안전점검 등에 관한 자세한 규정을 두고 있다.

그밖에 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링을 하는 행위 등을 하고자 할 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하게 하는 등 주택관리와 관련된 많은 조문을 두고 있다.

하지만 대개 소규모 건설업체나 개인업자들의 의해 공급된 다세대나 연립주택은 아파트와 같은 체계적인 관리가 힘든 실정이라 신경써야할 것이 한두가지가 아니다.

다세대나 연립주택에 거주하는 분들이 민원을 제기하는 것 중 대표적인 것이 결로(結露)에 대한 부분이다.

결로는 주로 외기와 직접 면하는 부위(방 내부 외벽, 아파트 베란다 등)에서 자주 발생한다.

결로는 주로 주택법 시행령이 정한 하자담보책임에 포함되는 하자로 건축물 내외부의 온도차로 인해 발생한다.

통상 겨울철 추워진 날씨 탓에 실내에 곰팡이가 피고 이슬이 맺히는 결로 현상으로 인해 세입자와 집주인, 집주인과 건축주간 분쟁이 많이 일어나고 있다.

새집일수록 사람이 방에 없더라도 얼마동안은 미열이나마 보일러를 자주 틀어놓으면 결로 현상은 어느정도 예방이 가능하다.

◆다세대 공동주택 하자보수(하자보증금)

다세대나 연립주택 등 속칭 빌라에서 하자가 발생했을 경우 하자보수업체에게 터무니없이 비싼 공사비용을 요구하지 않는 한 '하자보증보험'으로 해결이 가능하다.

통상 공동주택(아파트, 다세대, 연립)의 경우 건축업자가 하자보증금이란 명복으로 건축시공비의 3%를 후일하자보수로 예치하는 것이다.

하자보증금은 시공자가 시설별 하자보수기간에 하자보수의무를 다하면 시공자의 몫이고 그렇지 않으면 입주자의 돈이기 때문에 당연히 하자보수권리를 주장해야 한다.

건축주 입장에서는 서울보증보험과 건설공제조합을 통해 보험증서를 끊어 하자보증금을 대신한다.

서울보증보험같은 경우 영세업자들이 건물을 짓고 하자보수의무를 소홀히 하는 경우가 많기 때문에 이를 현금으로 먼저 받아놓고 일정기간동안 하자에 대한 민원이 없을 경우에 다시 돌려주고 있다.

건설공제조합과 대한주택보증은 예치증서로 대체하고 있으니 실제로 돈이 들어있는것이 아니고 보증서가 발급되어 있는 것이다. 무엇보다 중요한건 하자가 발생하기 전에 수시로 관리를 해주면 항상 새 집처럼 사용할 수 있다는 점을 명심해야 한다.

◆단독·다가구, 전세계약 2배 늘고 전세금 8% 상승

지난해부터 지속되고 있는 아파트 전세금 상승세로 다세대·연립주택이나 단독주택으로 눈을 돌리는 세입자들이 늘고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 하반기 서울시내 다세대·연립주택의 전세계약 건수는 2만4024건으로 2010년 같은기간(1만2415건)보다 두배 가량 많았다.

단독·다가구주택 전세계약도 2010년 하반기 1만9176건에서 2011년 하반기에는 3만529건으로 59% 늘었다.

다세대 등의 전세금이 아파트보다는 낮게 형성돼 있어 아파트에서 밀려난 전세 수요자들을 흡수하면서 이들 주택의 전세금도 가파르게 상승하고 있다.

민간 부동산 정보업체에 따르면 지난해 서울 아파트 전세금은 13.4% 올랐고, 연립과 단독주택의 전세금도 각각 8.4%와 6.07% 상승했다.

다세대주택 전세금이 매매가격의 70%에 육박할 정도로 많이 올랐지만 그래도 아파트보다는 저렴하기 때문에 젊은 수요자들이 많이 찾는다.

요즘 같은 전세난에서 여유자금이 없는 서민이나 신혼부부가 서울 시내 아파트 전세를 구하는 것은 사실상 어렵기 때문이다.

끝으로 다가구 주택을 전세로 얻을 경우 현재 몇 세대가 세들어 살고 있는지 먼저 확인해야 한다.

등기부상에 담보권이 설정돼 있지 않더라도 소액 세입자(임차인)나 이미 확정일자를 받은 세입자(임차인)가 있으면 다가구 주택이 경매에 부쳐졌을 경우 전세보증금을 100% 돌려받지 못하고 손해를 보는 경우가 생길 수 있기 때문이다.

이런 경우는 집값 하락까지 염두해둬 우선순위의 세입자(임차인)들의 보증금을 변제하고도 전세보증금을 확보할 수 있는지 따져보고 계약해야 한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표